开发成本费用表 计算依据说 明 项目计算依据费率合计万元 开发成本 土地费用 前期工程费 土地面积三通平元 建安费规划设计费万 建安费策划费万建安费水文地质勘测万 建安工程费 实际面积住宅元 实际面积办公元 实际面积商业元 实际面积车位元 基础设施费 土地面积供水元 土地面积供电元 土地面积煤气元 土地面积绿化元 土地面积排污元 土地面积道路元 公共配套设施费 实际面积元 实际面积元 实际面积元 建安费开发期间税费万 项之和不可预见费万 开发费用 开发成本管理费用万销售收入销售费用万 假设借款为 开发成本的 财务费用万 合计 三项目销售收入预测 本项目参照周边的楼盘恒力城世欧王庄等市公安局五广场于山风景 区福建大剧院法海寺鼓楼教育局建筑设计院。 周边配套示意图 四项目素质分析 优势 地块处于日益稀缺的市中心地块 交通便利，四医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。 教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。公建配套周边公交站东街派出所福州边商业景观较多。 二周边生活配套设施 东街口五广场永辉超市东百大洋百货新华都购物广场榕城大 酒店福建大剧院长城沃尔玛五商场阿波罗大酒店福建医大附属第 医院协和所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周限制，可建设高层住宅小区。交通评 估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。 规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受位评估区位非常好，该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧， 处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。东街 口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。 宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写 字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于 需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 ，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期来的时间会补 涨高涨，远远的超过其它地区的房价教育始终是我们永恒的话题，孩子是我们 未来的希望。目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不 开重点学校的务色。目前福州有所重点小学们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费位于其中心 东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商业区通过市场经济的促进发展，成 为福州人购物的理想去处，成为福州市的核心商业圈。从现阶段来分析，鼓楼区 周边的版块房价升值较快，如金山东区位于其中心 东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商业区通过市场经济的促进发展，成 为福州人购物的理想去处，成为福州市的核心商业圈。从现阶段来分析，鼓楼区 周边的版块房价升值较快，如金山东区五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下来的时间会补 涨高涨，远远的超过其它地区的房价教育始终是我们永恒的话题，孩子是我们 未来的希望。目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不 开重点学校的务色。目前福州有所重点小学，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期，楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写 字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于 需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。 宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评估区位非常好，该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧， 处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。东街 口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。 规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区。交通评 估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周边商业景观较多。 二周边生活配套设施 东街口五广场永辉超市东百大洋百货新华都购物广场榕城大 酒店福建大剧院长城沃尔玛五商场阿波罗大酒店福建医大附属第 医院协和医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。 教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。公建配套周边公交站东街派出所福州市公安局五广场于山风景 区福建大剧院法海寺鼓楼教育局建筑设计院。 周边配套示意图 四项目素质分析 优势 地块处于日益稀缺的市中心地块 交通便利，四通八达 处于东街口商圈乌塔商圈五广场商圈等几大商业中心，区位优势 明显 配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全 市中心人流量大，商业资金回笼快 二劣势地块面积较小，体量不大 规划为住宅用地，用途单 地块周边被各建筑物环绕，没有紧邻主干道 三机会 位于市中心，是不可多得的纯住宅用地 地铁号线东街站将助推该区域的发展 城市发核心商业圈，区位优势明显 周边生活配套商业配套成熟 四威胁 来自同区域新建项目的威胁，如五北路东侧正祥中心 元平起始楼面价较高 五周边项目 世欧王庄 目前福州城区规模最大的旧城改造项目之。整个项目共分为个地块， 总建筑面积约万平方，其中商品房万平方，安置房面积万平方，地面 商业建筑面积约万平方米，加上其它商业面积后，整个王庄商业面积近万 平方米，总体容积率为，世欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩 天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合 体。 二恒力城福州中心地标作品，位处福州市五四路，项目规划为三栋住宅和栋写字楼， 层现代建筑风格住宅，层高端写字楼，以米的高度，雄踞五四路高端 建筑集群。项目规划层为福