，其中国内游客万人次，旅游收入亿元海外游客万人次，旅游外汇收入亿美元。

旅游总收入亿元。

财政金融财政收入增长较快。

全年财政总收入完成亿元，比上年增长。

地方财政收入完成亿元，比上年增长地方财政支出亿元，比上年增长。

金融机构存贷款余额持续稳定增长，金融业务扩大。

年末，金融机构存款余额亿元，比年初增长，其中企业存款亿元，储蓄存款亿元，分别增长和。

金融机构贷款余额亿元，比年初增长。

科技教育文化和卫生体育全面实施科教兴市和可持续发展战略。

积极推进科技交流，产学研合作进步密切。

组织实施科技计划项目项，批先进实用技术得到推广应用。

市级应用型科研机构转制工作稳步推进。

以实施素质教育为核心，两基，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业发展，住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。

要完善政策，促进其健康发展。

这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。

加强对房地产开发宏观调控力度。

为了促进房地产市场健康发展。

国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重风险。

为此将逐步出台些相关调控政策。

上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。

理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。

国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。

据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。

在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律。

今后国内住宅开发消费市场将形成三级第级经济适用房和廉租房。

目标客户低收入家庭土地供给方式无偿划拨土地开发单位国有独资房地产公司。

市场特点国有垄断，价低，销售好，收益微利。

第二级多层小高层高层商住楼目标客户公务员效益好企事业单位中等收入家庭土地供给方式招拍挂获得开发单位般性房地产公司。

市场特点公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。

收益较强，但风险较大。

第三级别墅高档公寓。

目标客户外商私企老板高收入家庭土地供给方式招拍挂获得开发单位大型房地产公司。

市场特点项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。

收益大，但风险般。

本项目创意是旅游休闲度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目影响程度将大为降低。

由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地含金量将有所升值，更为重要是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发竞争对手。

第四章项目环境分析昆明国民经济概况云南省省会昆明是个有着得天独厚优势城市，地处低纬度高原，气候宜人区位优越素以春城闻名于世。

集云南省政治经济文化中心为体，在整个云南经济地位独无二。

现已发展成为主城面积平方公里，人口万人大型城市。

是全国首批其个重点旅游城之。

年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。

全年实现生产总值亿元，比上年增长。

人均生产总值达元，比上年增长。

三次产业共同推动经济发展。

第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。

二三产业增加值比重为∶∶。

生产总值占全省，拉动全省经济增长个百分点，对全省经济增长贡献率达。

农业和农村经济年昆明市进步强化农业基础地位，采取强有力措施，增加农业投入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉蔬菜生产为主特色产业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。

全市农业和农村经济继续稳定发展，全年实现农业增加值亿元，比上年增长。

年植树造林工作取得新进展，退耕还林成效显著。

全年完成造林面积万亩，比上年减少零星植树万株，增长新增育苗面积公顷，减少年末实有封山育林面积万亩，其中当年新增面积万亩四旁义务植树万株。

截止年末，全市农业有效灌溉面积达千公顷拥有机械总动力亿瓦特，比上年增长全年农用化肥施用量折纯吨，增长农村用电量万千瓦小时，增长。

工业和建筑业工业生产快速增长，经济跃上新台阶。

年，全市完成工业增加值亿元，比上年增长。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长实现销售收入亿元，增长，实现利税亿元，增长产销衔接状况继续改善，产品销售率综合经济效益指数达，比上年同期提高个百分点。

工业经济效益创历史新高，工业结构进步得到调整，技术含量高附加值大高新技术产业快速发展。

年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要支撑作用。

昆明市烟草医药化工机电电力冶金六大支柱产业工业增加值均保持了快速增长，共创造了工业增加值亿元，占规模以上工业增加值，同比增长，快于全市工业平均增速个百分点。

大中型企业仍是昆明市工业经济骨干力量，特别是昆明卷烟厂产值首次突破亿元大关，改写了昆明市无百亿元产值企业历史。

在固定资产投资快速增长带动下，全市建筑业总产值达到亿元，比上年增长。

实现增加值亿元，比上年增长。

固定资产投资在加快发展大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，全年全社会固定资产投资总额达亿元，比上年增长，超过年迎接世博会投资高峰水平。

按管理渠道划分，基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元其他投资亿元农村集体农村私人工矿区私人建房及个私经济投资亿元。

年昆明市商品房需求旺盛，房地产开发后劲较强。

去年，昆明商品房市场直较热，商品房销售均保持两位数增长幅度。

月份举办昆明房交会吸引了大量外地购房者，进步推动了昆明商品房市场。

月，昆明市房地产开发企业商品房销售面积万平方米，销售金额亿元，分别比去年同期增长和。

由于商品房市场较热，加之中国东盟自由贸易区建立，现代新昆明建设，使昆明发展步伐加快，房地产商对昆明房地产开发预期看好，信心增强。

月，房地产新开工面积达到万平方米，同比增长，房地产开发后劲较足。

交通运输和邮电通信业交通运输邮电通信业保持较好发展势头。

全市各种运输工具运输量完成情况如下年全年完成货运周转量亿吨公里，铁路完成亿吨公里，公路完成亿吨公里，航空完成亿吨公里旅客周转量亿人公里，铁路完成亿人公里，公路完成亿人公里，航空完成亿人公里。

邮电通信事业快速发展，服务领域不断拓展。

年，全市邮电业务总量亿元。

年末全市固定电话交换机总容量万门。

国内贸易年，消费品市场继续保持增长态势。

全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

按所有制结构看公有制经济实现亿元，占全市比重非公有制经济实现亿元，占全市比重，其中个体经济占全市比重。

随着经济结构调整步伐加快，流通体制改革不断深化，非公有制经济迅速发展。

年部分商品呈现热销态势，从限额以上批发零售贸易企业销售情况看，通讯产品以手机较为畅销，比去年同期增长倍电视机音响摄像机影碟机等家电产品销量均好于去年，分别比去年增长倍倍倍倍计算机轿车销售继续升高，同比增长倍人民生活水平逐步提高，消费品市场发展前景看好。

对外经济贸易及旅游年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。

传统出口市场继续巩固，新出口市场得到开拓。

全年新批外商投资企业户，实际利用外资万美元，比上年增长。

全年海关进出口总额亿美元，比上年增长，其中出口亿美元，比上年增长进口亿美元，比上年增长。

旅游业受非典影响，有所回落。

全年共接待海内外游客万人次，其中国内游客万人次，旅游收入亿元海外游客万人次，旅游外汇收入亿美元。

旅游总收入亿元。

财政金融财政收入增长较快。

全年财政总收入完成亿元，比上年增长。

地方财政收入完成亿元，比上年增长地方财政支出亿元，比上年增长。

金融机构存贷款余额持续稳定增长，金融业务扩大。

年末，金融机构存款余额亿元，比年初增长，其中企业存款亿元，储蓄存款亿元，分别增长和。

金融机构贷款余额亿元，比年初增长。

科技教育文化和卫生体育全面实施科教兴市和可持续发展战略。

积极推进科技交流，产学研合作进步密切。

组织实施科技计划项目项，批先进实用技术得到推广应用。

市级应用型科研机构转制工作稳步推进。

以实施素质教育为核心，两基中马山亩，蠡湖周边亩，而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准低密度项目总占地面积也超过了亩，而常熟虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面竞争压力较大。

需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制基本完成以及个私民营企业快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅需求将呈持续上升态势，而对其他类型低层高档物业需求，受外向型经济发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。

以上分析表明本项目推出后，由于近期内供求上不确定性，将在产品销售资金回笼方面产生较大风险。

价格波动风险在个规则明确且信息畅通市场中，商品价格不会背离其价值，