出台了系列政策措施加快推动商品住宅的建设， 住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越 来越强。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出 按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场 的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理， 规范发展住房消费信贷和保险。 目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现代化的新阶 段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为到年，居住数量与质量 全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理文化特色突出， 配套设施齐全现代，居住条件舒适方便安全，居住区内外环境清洁 优美安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本充分满足发展需要的小康居住目标。到年，城乡居民的居住条件将得到全面 提升，城镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅建筑面积达到 平方米，最终实现以人为本的发展目标。 因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善 城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将 起到积极推动作用。 符合山东省国民经济和社会发展规划 市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺 现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之。作为房地产 重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策 要求住宅产业在新的形势下要有个大的发展，为中国经济的快速增长做出 贡献。 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到增强消费 拉动能力时提出发展新的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际 化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购 房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适 应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。 符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海 城市富有特色的精品城市的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效 能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年 全市实现生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值 亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。人均地区生产总值元按年 平均汇率折算为美元，增长。 随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和 人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日 益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进步追求住宅的功能 环境服务等质的变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面 都有了更高的要求。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五 时期经济社会发展的主要目标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍 提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活 质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进 步发展，居住交通教育文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。 在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现 房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住 开发和城中村的改造。建设良好的生态人居环境。 本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是 适合现代生活特点的新型高尚住宅区。因此，该项目的实施符合市城市发 展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。 有利于企业自身的发展目前，我国房地产业的发展正面临个前所未有的发展机遇，前景广阔。 在如此大好形势下，顺应潮流，元，预计税后投资回收期为年。 主要经济技术指标 经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部 收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标 详见表 项目期各项经济指标汇总表 第二章市场预测 我国房地产市场现状 我国房地产市场概况 房地产业是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论 反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增 长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增 长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确 定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发 展，我国的房地产业已进入个大发展大提高的时期。 据调查显示，年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成 亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长。全 年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积 万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中， 住宅销售面积占商品房销售的。 经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入年中国的房地产市场 和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳上海杭州北京等 部分房价回落，部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会世 博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅 动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。 楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。 第季度，国内生产总值增长城镇固定资产投资在今年前个月 完成万亿余元，同比增长夏粮连续年丰收已成定局经济运行 依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。 与此同时，我们也看到，国内系列困难和不确定因素的冲击，给中国 楼市逐步走向理性回归带来挑战 我国房地产业在开发过程中的问题 开发商良莠不齐，自有资金严重不足 目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强的企业 并不多，在万家开发企业中，只有多家上市，即使是上市房地产公司，面 对个地产项目动辄数亿元甚至多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有 少数企业的自有资金能达到的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资 金不足。 盲目开发建设，房产供需不衔接 是总量上在定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全不完善的 情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，味追求大社区大项目，住往 使定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩二是房型结构上 与广大居民需求不吻合。些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区， 目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状 况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置， 使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险 假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现 实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因 是些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式方面逃避了银行对开发贷 款的严格审查，另方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款 与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企 业转移开发风险留下了隐患给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。 银行急功近利，降低贷款准入标准 由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行 都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，些商业银行的分支机构 出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证建 设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证不全 的房地产开发项目发放房地产开发贷款或采取变通的方式，以流动资金贷 款用于房地产开发项目些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房 贷款发放零首付贷款甚至对个人首付提供定比例的无息贷款或者 在些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到时，开展个人 住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。 我国房地产发展预测 我国房地产市场发展预测 房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利 用大量银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中， 房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收款银行按揭贷款 施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋 于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发 企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高， 继之招拍挂后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取 消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战旧的融资渠道受阻资 金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而 房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间 接融资转变为多元化融资模式。 房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓， 趋向理性与发展。随着宏观调控政策作用的继续显现，年全年房地产投 资增长约左右。由于当前我国房地产投资增长已进