命老区，是资源富市农业大市 旅游新市„„ 二六安房地产市场现状 六安市房地产业起步较晚，年完全取消福利分房和集资建房后 商品房市场才得到大力发展，时间城区量大幅增加，房价上扬速度较 快，市场秩序不规范。 从全国各城市旧城改造经验来看，个城市旧城区的改造城区势必 会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区 管委会房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施 会对当地房地产业产生如下几方面影响 主力市场依然成为房价的领头养 老城改造是房地产城区市场的主体，相对于城区的房价每平方米高 出元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。 旧城改造带动房地产投资 目前市中心金安区可供城区土地越来越少，且相应的土地价格也日 益趋高，加之政府在城区建设加大了旧城改造的力度，使得城市中心区 域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示，六安市中心房价自年至今， 上涨了近元。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣， 尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。般而言，城区都具有较大的投资价值，二则相对于其他区域来说，它无工业污染的自然环境和 完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区 带来无限的活力。 城区人口增长使住宅需求更加旺盛 城区大力启动招商引资，加强各区域的规划建设，诸多外来企业的 入住，大量周边城镇人口的涌入，使城区区人口也得以迅速膨胀，住房 需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居 住为主。由于年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城 市建设速度加快，大量产生需求。 城区房价会随着城区区成熟程度而趋高 般来说，城区的运作，更要注重项目 的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特 而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导， 省内外大型流房地产城区企业纷纷进驻六安，而且通过两到三年的运 作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力优 越的管理团队先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在 强占六安房地产市场份额，而六安本地房地产企业，由于观念落后人 才匮乏管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断 下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土企业开始觉醒，慢慢开始剥离 其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等 形式与流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩 大。 从市场需求和经济发展来看，六安的房地产市场前景广阔，但竞争 会越演越烈二六安市楼盘调查 住宅调查 名 称 位置开发商 设计 院 企划面积 可售 面积 多层 均价 高层 均价 明 珠 购 物 广 场 东大街 以北， 解放路 以东， 云露街 以南 安徽明 珠房地 产开发 有限公 司 上海 同济 规划 设计 院 广州三 憬划置 业咨询 有限公 司 兴 美 花 园 四 期 和平巷 以北， 云露街 以南， 文盛街 以西 六安市 兴美福 建房地 产开发 有限公 司 景观 设计 福州 博林 环境 艺术 设计 顾问 有限 公司 合肥远 大房地 产推广 机构 和 顺 解放南 路以 投资商 安徽水 无 嘉禾创 业咨询 名 都 城 西，淠 河干渠 以东 利股份 开发商 和顺置 业 策划 水 云 间 解放南 路以 东，万 佛路以 北 安徽志 民房地 产开发 有限公 司 建筑 设计 安徽 艺源 艺术 设计 有限 公司 景观 设计 香港 建 筑与 景观 设计 公司 无 世 纪 皖西东 路经 投资商 香港昌 北京 中联 恒昌置 业顾问 景 园 济开发 区内 浩地产 投资机 构开 发商六 安昌浩 房地产 开发有 限公司 天 盈 星 城 解放南 路佛 子岭路 投资商 上海天 盈投资 发展有 限公司 开发商 六安天 盈置业 发展有 限公司 无无 第 五 大 街 解放北 路皋 城路 六安加 烨中奇 房地产 开发公 上海 象外 建筑 设计 彼岸不 动产行 销机构 司 六安新 汉基房 地产开 发有限 公司 公司 鼓 楼 新 天 地 东大街 以北， 解放路 以东， 云露街 以南 投资商 福建三 木集团 股份有 限公司 开发商 安徽皖 美房地 产有限 公司 无 厦门上 城建筑 名 仕 苑 解放北 路 六安市 侨兴房 地产开 发有限 公司 无无 上解放北合肥市无和普 第部分项目报告总说明 本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾 问服务内容分为以下几个部分 六安房地产市场调研分析 二项目可行性分析 三产品建议 其中 第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研 第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利 润，并得出项目的盈亏点，并得出结论。 第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研 究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。 第二部分市场调研篇 第章调研设计与组织实施 调研设计 调研目的 通过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析，充分了解六安市房地 产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,明确项目产品及价格等各项定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标， 成为市场所接受的产品与价格，实现项目投资效益回报的最大化。 二调研内容 对六安市宏观环境的调研 宏观经济及市政规划 六安房地产现状 项目自身情况调研 产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置区域特性区域交通状况项目周围环境 产品公司组成 竞争市场调研个案对比 基本情况 楼盘位置占地面积总建筑面积城区商总投资开工竣工日期 容积率 类别档次及整体布局 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格城区期价格的变化情况销售率 付款方式银行按揭安排等 三调研方法 宏观调研 房管土地规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析 项目自身情况调研 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 竞争市场调研 现场踩点调研 报刊文献收集与分析 深度访谈 第二章调研数据资料汇总与分析 六安市宏观环境调研 六安市宏观环境分析 六安市位于安徽省西部大别山北麓江淮之间，东邻合肥市和 巢湖市南接安庆市及湖北省英山罗田两县西与河南省商城固始 毗连北接淮南市并与阜阳市隔河相望。国道纵横全市， 合九铁路及规划中的宁西铁路穿越全境，淠淮航道与江淮运河相通，水 运可直济江淮。 全市程控电话和移动电话网全部投入运行，网络传输能力提高很快， 国内国际通讯联络快捷方便。下辖舒城霍山金寨霍邱寿县 五县及六安经济技术城区叶集试验区和金安裕安两区。 全市地势，西南高峻东北低平，呈梯形分布，条主要河流 大自然湖泊相间其中，分属淮河和长江两大水系。全市总面积平方公里，占全省总面积的其中耕地万亩，山场多 万亩，水面万亩。年末全市总人口万，其中农业人 万，占总人口的。六安市是革命老区，是资源富市农业大市 旅游新市„„ 二六安房地产市场现状 六安市房地产业起步较晚，年完全取消福利分房和集资建房后 商品房市场才得到大力发展，时间城区量大幅增加，房价上扬速度较 快，市场秩序不规范。 从全国各城市旧城改造经验来看，个城市旧城区的改造城区势必 会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区 管委会房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施 会对当地房地产业产生如下几方面影响 主力市场依然成为房价的领头养 老城改造是房