注重生活品质和内涵。

潜在市场来源及组成分析蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目主要以改善居住环境为主，对居住环境景观比较注重外地在蔡家坡投资经营投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体支主力军随着经济条件成熟，周边城镇具有定经济实力消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。

根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年操盘经验，认为本项目目标消费群体具有定经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性消费意识和投资意识。

因此，本项目客户群体主要来源于蔡家坡本地企事业主企业高安乐镇四镇平方公里范围内土地规划建设产业发展等经济事务。

目前区内人口万人，其中城镇人口万人。

年，开发区完成固定资产投资亿元，同比增长实现经营总收入亿元，同比增长实现生产总值亿元，同比增长。

目前，蔡家坡开发区开发建设规模经济总量整体影响力列全省省级开发区前茅。

蔡家坡开发区位于物产丰富文化积淀深厚关中平原西部，东距西安公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场到开发区仅个小时车程。

渭河石头河麦李河同峪河在区内交汇，水资源十分丰富，电力天然气供暖通讯污水处理等设施完善。

蔡家坡开发区也是誉满神州宝鸡技工聚集地，拥有大量从事机械制造技术人员和熟练工人。

区内有武侯祠等多处三国文化遗存，在开发区周边公里范围内，有法门寺炎帝祠周公庙钓鱼台太白山等国家级风景名胜区。

开发区形成了三线三站两铁高对外交通体系，三线即国道西宝南线关中旅游环线和西宝中线三站即陇海铁路蔡家坡站西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站两铁即陇海铁路西宝高速铁路客运专线高即连霍高速公路。

蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业多户，初步形成了以汽车制造为龙头机械加工业主导，纺织服装医药化工造纸及纸制品生产食品加工建筑建材等多业并举产业格局，是西北地区最重要汽车零部件生产基地最大专用车生产基地和唯微型车生产基地，是宝鸡作为国家重型汽车及零部件特色产业基地主要承载地。

这里走出了名列全国机械制造强陕汽集团公司，也哺育了重型车变速器产销量居全球第陕西法士特集团公司。

目前区内以汽车零部件为主导产品机械加工企业达到多户，其中规模以上企业户，汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。

产品主要有重卡中卡微型车各类重型专用车变速器齿轮发动机附件大厢总成车桥助力泵铸锻件散热器内饰件等多个系列。

年月，陕西通家汽车有限公司万辆微型车项目顺利实现新车下线，以该企业为龙头规划面积平方公里宝鸡汽车工业园正在加快建设。

园区全部建成后，年销售收入可以达到亿元。

按照国家关中天水经济区发展规划和陕西省宝鸡市对蔡家坡开发区发展要求，蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地现代化中等工业城市宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。

十二五时期是蔡家坡开发区实现跨越发展重要时期，目前已经确定十二五期间实施项目项，总投资亿多元。

到十二五末，蔡家坡开发区力争实现经营总收入亿元，生产总值达到亿元，财税总收入达到亿元。

到年，蔡家坡开发区经济总量要占到宝鸡市以上，建成区将达到平方公里，初步建成个产业特色鲜明生态环境优美人口规模万现代化中等工业城市。

高家崖村概况高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位，直是蔡家坡各项开发建设用地主要载体。

近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设重点项目建设共出让土地大部分为保障村民生活来源生产用地余亩，为蔡家坡发展做出了很大贡献。

目前本村位于铁道南余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应蔡家坡城市化发展历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。

土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低耕种条件差交通运输远，只能勉强解决吃饭和口粮问题。

在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂，每月收入元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。

不能提供条经济创收就业渠道，势必给村上制造个不稳定因素。

靠土地养活人口发展村民经济明显已不能满足当前需要。

找条如何能保证村民人心稳定保障群众生活有着落有盼头促进村民经济可持续增长发展路子，成为广大村民和村两委领导班子头痛问题和使命任务。

项目周边概况本项目位于蔡家坡经济技术开发区。

属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程加快和城乡体化新居工程推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产物流等产业发展迅速。

第三章项目需求分析与政策保障项目政策影响城市规模扩张是个地区社会经济发展必然趋势。

十二五时期，是蔡家坡开发区深化改革开放加快转变经济发展方式，经济社会实现大跨越大转型大发展关键时期，蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要总体要求中提出全面贯彻党十七大和十七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本，树立和落实全面协调可持续发展观，紧紧抓住加快发展这个第要务，切实把经济工作重点转到调整经济结构转变增长方式提高增长质量和效益上来。

以改革创新和扩大开放为动力，实施项目带动科教兴市人才强市战略，实行投资消费双拉动。

到十二五末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施和城市面貌得到大改善。

城市化步伐进步加快，人民生活水平明显改善，社会事业全面进步，蔡家坡开发区跨入国家级经济技术开发区行列。

十二五时期，蔡家坡开发区国民经济和社会发展指导思想是坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动新城建设基本任务，促进城乡体化发展，建设陕西统筹城乡示范基地坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市强大动力，改善基础设施和投资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。

努力把蔡家坡开发区建设成为宝鸡大城市副中心及产业特色鲜明基础设施完善人居环境优美宜居创新城市。

随着城市规划逐步实施，全社会固定资产投资增长，本项目建设可作为片区配套设施，满足片区内居住需求。

项目目标市场分析本项目目标市场主要由蔡家坡本地消费群体长期在蔡家坡投资经营消费群体项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。

其中以蔡家坡本地房地产市场消费群体长期在蔡家坡经商消费群体为主。

目标消费群体具有雄厚经济实力，重视舒适生活环境，注重生活品质和内涵。

潜在市场来源及组成分析蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目主要以改善居住环境为主，对居住环境景观比较注重外地在蔡家坡投资经营投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体支主力军随着经济条件成熟，周边城镇具有定经济实力消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。

根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年操盘经验，认为本项目目标消费群体具有定经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性消费意识和投资意识。

因此，本项目客户群体主要来源于蔡家坡本地企事业主企业高兵家必争之地。

蔡家坡区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要农产品供应基地西北地区著名工商业重镇和地方货运进出关口。

蔡家坡交通十分便利，全镇规划面积平方公里。

目前，建成区面积已达到平方公里。

形成镇区铁路以北老区三横八纵和铁路以南新区三横六纵交通道路骨架。

全镇公路总里程达到公里，人均占有道路面积平方米。

建成住宅小区个，开发商品楼万平方米，人均住房面积达到平方米。

热电厂座，总装机容量兆瓦。

拥有天然气分输门站座，调压站座。

设计供气规模万立方米年，铺设天然气主管道和支管道公里，输气管线和城市管网压力均为。

石油液化气储配站座，储气能力吨。

铺设供水管道公里，日供水能力达到吨自来水厂座，几大企业自备日供水万吨日供水能力近万吨。

铺设公里截污管网，建成日处理污水万吨蔡家坡污水处理场，设计总容积万吨垃圾处理厂已投入使用，基础设施进步提高完善，为全镇经济社会发展提供了有利平台。

蔡家坡基础设施日益完善，对本项目顺利开展有很大积极意义。

第十四章项目投资风险分析主要风险因素识别本项目建设具有较大经济和社会效益，但也存在定风险，主要风险有工程风险主要包括设计工程地质施工与工期等存在各种不确定性将会给项目带来不同风险。

投资估算风险主要来自工程方案变更工程量增加工期延长，人工材料机械费提高等。

社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来负面影响。

融资风险本项目投资较大，因此融资方面风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。

风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。

工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。

投资估算风险本部分风险主要来自可能人工材料及土地涨价，但风险程度很小。

社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。

但根据建设单位在该区域已建工程情况分析，这部分风险较小。

融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主经济实力，融资风险小。

防范和降低风险措施针对不同风险类别，可采取不同措施以降低或消除风险。

工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本投标单位中标。

投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价依据。

社会影响方面要与当地公安消防防疫等部门