金价值，获取最大商业利益。

在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。

超市本案附近超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。

般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。

餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城休闲会所等。

根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。

文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行中国工商银行等。

通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分亏损及租金损失，实际上该商场其他部分收益尚有盈余。

第四部分项目所处商圈竞争对手分析项目所处商圈商业物业分析沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场发展，才逐渐形成商圈。

目前较具代表性商圈包括沙井路商圈市民广场商圈市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘，是沙井镇新城市中心，定位中高端市场。

代表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。

沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端居多，单件商品售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路以纯专卖店营业面积达平方米。

说明该商圈消费人群对休闲运动服装市场需求比较旺盛商圈内超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模龙头商业项目周边文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈主要消费人群在文化需求方面较为突出。

二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口。

其中本项目公里范围内居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。

人口结构特征性别结构从人口统计数据来看，沙井人口性别比例约保持在之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例水平。

这说明，沙井人口呈现女多男少特点。

年龄结构根据政府公布数据显示，沙井岁青年年龄段人口最多，占了总人口七成以上，其次是岁中年年龄段人口，约占总人口两成，而岁以上和岁人口则较少，共占总人口。

这说明周边地区处于年轻型人口发展阶段。

文化结构根据政府公布数据显示，沙井受教育人口以初中文化程度人口为主，年深圳接受高等教育人口比例为，宝安区为，沙井仅是。

由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密集型产业线工人。

人均收入水平目前，沙井外来人口中，线流水线工人平均月收入为元左右，专业技术和管理人员平均月收入为元左右，中高层管理者平均月收入为元左右。

二人口结构分析年本案公里辐射范围人口约为万，按年平均人口增长率计算，现周边地区人口约为万本案周边地区人口以外来人员为主，其比重占总人口左右，约为万人，说明外来人员是本项目主要消费群体根据数据显示，岁青年年龄段人口占沙井总人口以上，说明本项目消费群体结构偏年轻化。

沙井人口平均受教育程度偏低，为培训机构发展提供了基础。

三政府规划西部工业组团总体规划城市建设目标建设以沙井为中心组团综合服务中心区。

功能定位深圳市重要制造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。

深圳市西部工业组团分区规划文有关内容结合沙井中心区及轨道交通建设构建区级居住地区级居住区级商贸中心，形成多级多中心商业服务体系。

规划区级商业中心处，位于沙井中心路两侧街区居住地区级商业中心处，分别位于松岗朗碧路和松裕路之间河滨路两侧街区，新沙路两侧，新沙路西环路交叉口地区，宝安大道凤塘大道交叉口西南部结合各居住区级中心布置居住区级商业中心处专业市场处。

本项目位于与地块交界。

其中地块发展定位组团先进制造业基地重要组成部分和配套生活区。

发展策略高标准整合高新工业区，加强市政配套设施及环境建设，重点实现产业集聚和升级，创建现代化新型工业区和居住区。

地块发展定位沙井中心区生活居住区。

发展策略通过旧区更新改造，完善公共服务设施建设结合轨道交通站点，发展房地产业，创建多层次多元化优良人居环境。

二经济指标分析从以下数据可以看出，沙井街道零售总额呈增长趋势，其中年，增长尤为迅速，增长率达到。

第五部分项目分析在归纳各方面调查资料基础上，本项目优势劣势机会威胁因素分析如下项目优势外部环境本案所在沙井路商圈是沙井老城区成熟商圈，商业氛围浓厚，在当地有定知名度。

沙井路商圈以临街商铺为主，裙楼商业较少。

本案自年营业至今，已成为沙井路商圈中较具代表性商业项目，积累了较为稳定消费客群。

二内部环境本项目格局方正，柱距米，硬件结构符合购物广场经营要求，可节省二次装修投入成本。

本项目门前户外广场为目前沙井路商圈唯商业配套，便于人流聚集，以及日后营运过程中举办各类推广活动。

二项目劣势项目以西以工业区为主，厂区外来务工人员为目前本项目主要消费群，且消费力较弱，限制了本项目经营定位。

二本项目原定位为中低端市场，消费者心目中形象档次已固化。

三本项目并非位于沙井路商圈核心，周边零售氛围稍有欠缺。

四本项目面积体量有限，商业为平方米，商圈辐射能力受到制约。

五本项目进深最大为米，需要较具吸客能力商业元素。

三外部环境机会分析政府投入万元对项目所在沙井路商圈进行改造，目前改造工程已启动包括临街商铺外立面及本项目露天停车场，预计年末完成。

二目前沙井路商圈业态分散且单，缺乏综合性龙头商业项目。

四项目威胁分析在公里商圈范围内已有华润万家百佳盛购物广场民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，对本项目在营超市部分造成定影响。

第六部分项目经营设想项目开发思路及操作概要通过对该项目深入分析研究，我司认为由于该项目所处位置，使得该项目主要面向外来务工人员，整体消费档次偏低，但消费总量较好，针对目标消费群体特点，我司认为该项目应迎合外来务工人员消费频次高单次消费额度小，娱乐休闲需求高特点，调整项目经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。

在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有租赁关系预收各项资金和经评估固定资产等。

二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。

人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。

相关变动费用按照经营收入测算。

项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。

水电费实际经营中，管理单位水电费用可从商户缴纳水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。

开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用