从上图分析得出，近年来吉首市的经济状况和人均收入表现较为 强劲。 目前，房地产行业经过年国际金融危机之后，年正处 于经济复苏时期，吉首市房地产市场依托消费刚性需求，对于近期受 到的政策调控冲击影响不大，房地产业处于稳步健康发展时期。 三项目特点 项目周边有多所机关单位和州内最大的建材及小商品批发市场大 中院校吉首大学湘西州财校等。 项目地块属于净地。 四市场预测 吉首市房地产市场近年来发展迅猛，本地消费购买力占据主流消 费。加之自治州下辖的七个县城，其中有旅游强县凤凰县全国百强 经济强县花垣县以矿业开采加工为主等消费强劲支撑，预期本 年年年项目开盘均价元是可行的。 目前，吉首多层建安成本在元左右，小高层电梯房建安成本 在元左右。本项目通过招拍挂获取土地，依托湖南中欣集团资金 和平台运营优势，通过高效的市场运作可以保障项目顺利实施。 五项目开发背景 湖南中欣集团拟开发的湘西州畜牧局土地开发项目处于吉首市中 心商圈的旧城区与新城区的连接地带。近年，随着沿人民路临街商圈 的开发成功和新城区新建楼盘陆续开发投入使用，同时，作为吉首市 区及连接新旧城区的街心地段，商住开发土地较为缺乏，使得湘西州 畜牧局土地开发项目有潜力成为吉首市旧中心城区与新城区最有价值 的开发区域。并且吉首市的独栋联排别墅花园洋房和小高层住宅 及其配套环境尚属稀缺。由此，在该区位开发建设高品位的配套完 善产品形态齐全的的大型住宅社区是可行的。 六项目分析 项目概况 本着科学决策的指导思想，我司对项目的定位和经营模式从住 宅小区发展方向和现状上都进行了细致的考量，并从其他地区成功 开发同类项目的案例中寻找到适合本项目发展的思路和方法。 项目位臵湘西州畜牧局，位于吉首市区杨家坪，处于连接新 城区和旧城区的主干道人民中路和长吉高速入口交汇处。交通路网系 统发达，道路状况良好，出行十分便利。 项目规模占地面积亩，土地面积为平米，由原简 易厂房宿舍区及部分空地组成。规划容积率为，产品设计包含花 园洋房小高层电梯房和独栋联排别墅。项目环境将邀国内知名景观设计公司把本项目精心打造成 个低碳科技宜居的现代化品质社区。 物业类别以服务社区和谐社区为服务理念，将新科技 产品和新管理模式合理运用于物业服务管理过程之中，努力为业主打 造集住宅餐饮娱乐休闲商务为体的完备生活配套及全 方位服务的复合型地产项目，将湘西州畜牧局土地开发项目构筑成 座靓丽现代魅力之城。 项目现状现在为吉首市区新旧城区结合部，场内均为棚式及 企业战略优势。湖南中欣集团在本项目的整体运作上依托充 分的市场调研工作和科学发展的战略分析，坚持有计划有目的地开 发经营，为分期开发的统经营管理和各种商业整体规划提供了保障 特色化开发优势。高起点发展的规划理念将是本项目成为卓 越品质楼盘的有利支撑点项目集多种业态于身，并形成多元化 产业联动，全力打造吉首地区独无二的复合型地产项目。 交通优势。充分发掘地段优势潜力，使其成为本项目在全市 范围内最大卖点之。项目所处新旧城区连接部，便利的交通将住 宅项目和商业项目进行了完美的结合。 规模优势。住宅楼群体量较大，有利于项目品牌吸引力和整体竞争力的提升。 功能定位优势。项目布局依托充分的市场调研与分析和公 司丰富的开发经验以及准确的市场把握度布局大型的产品形态齐 全的住宅群体，致力于打造个新的宜居商圈，集居住购物休闲 等功能开发于体，成为团结广场杨家坪雅溪组团的标志性建筑 群。 建筑品质优势。在规划设计之初依据市场需求确定其具体规 划设计指标，本着为业主负责的态度，按照行业政策和规范执行，严 格把控建筑品质。 市场优势。目前该区域商业及配套落后。而周边建筑体量及 人口密度逐年递增，从经营方向来看，这是个良好的市场机遇， 通过本案高标准规模化品质小区及配套区外中小型商超美食餐 饮休闲娱乐生活等业态定位，可以转变为较强的市场优势，辐 射雅溪民营小区小溪桥市政府版块。 项目威胁点 来自竞争楼盘的威胁 本项目周边的竟争对手如世纪山水等楼盘会在定程度上分 流我们的目标客户因入市时间的原因。 我们的对策是 合理的市场定位与价格策略 入市时期上尽量形成规模，待时机成熟重磅推向市场。 科学的项目营销系统 推广的主题与气势 更能吸引目标客户的软硬件设施 项目机会吉首市花园洋房小高层和高层电梯房市场起步晚，目前市场并 不成熟，市场潜力较大。 市场机会稍纵即失，建议项目在短时间内开始施工，并严格控 制工期，争取及早进行销售 科学的把握目标市场，发掘市场潜力 系统化的整合形象推广工程 第三部份消费群体分析 需求市场 本项目区位位于杨家坪雅溪版块，项目的居住环境应致力于满足 社区居民生活配套完善购物需求打造区域商圈为目标诉求。吸引 收入稳定同时追求高品质生活的消费受众群体，满足其购房及宜居 的需求。 附居民家庭收入与自住型购房需求调查览表 经济收入元月以下以上 购房需求单价以上 购房面积平米以上 房屋总价万元万以上 首期支付万元 所占比例 需求市场分析 根据吉首房地产需求市场客观情况，可以将其分为如下常规三类 低端市场 市场消费者主要是首次臵业者，购房主要为了满足自住需求。 消费者构成工业企业与企事业单位般员工城区原居民小工商个体户。 年龄区间岁 经济能力收入较稳定但不高，家庭月收入在元左右， 首期能支付万元左右 购房选择地域城市边缘地带或老城区环境较差区域 意向单价元平米左右 意向户型公寓和两房为主面积总价万元。 购房心理讲究实用户型要求公摊面积小，对环境无特别要求，要 求有安全保障对物业管理无概念对房屋产权敏感等。 中间市场 此类市场消费者首次臵业和二次臵业比例均等，主要用来改善性 居住，少数用来投资。 消费者构成政府机关工作的般干部工业企业与企事业单位 的中高层管理人员小私营企业主和工商个体户城区原居民。 年龄区间岁 经济能力较高稳定收入，有定储蓄，家庭月收入元以上， 首期能拿出万元左右 购房选择地域交通便利配套设施完备的城区 意向单价元平米左右 意向户型三房为主，面积总价万。 购房心理讲究实用且较为大气户型便利交通配套完全，对 档次有定的要求对小区环境有定要求，要求有安全保障对物 业管理无明确概念，但都要求有物管对房屋产权敏感等。 高端市场 此类市场消费者主要是多次臵业者，渴望终极臵业物业，主要用 来自住，有少数用来投资。 消费者构成主要是政府机关工作的高级干部和管理人员私营 目录 第部分公司简介 第二部份项目概况 第三部份消费群体分析 第四部分项目规划及分区功能 第五部份项目定位与开发策略 第六部份价值评估与项目投资测算 第七部份融资渠道和融资额度 第八部分合作流程及项目推进状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分公司简介 湖南中欣房产集团简称湖南中欣集团，年月在湖南省 工商行政管理局登记注册，是家以房地产开发为主，涉及建筑施工 投资贸易物业管理等多个领域的大型综合性民营企业集团，下辖湖 南省中欣房地产开发集团有限公司湖南省中楚投资发展有限公司 湖南法利达臵业发展有限公司湖南宏吉臵业发展有限公司长沙市 金桥房地产开发有限公司长沙市中欣物业管理有限公司湖南省中 欣建筑工程有限公司国家级建筑资质。目前，集团拥有资产总 额亿余元，净资产亿元。 集团董事长王本奎先生，系长沙市人大代表，从事经济工作和房 地产开发工作多年，拥有丰富的行业经验，注重诚信，为人谦慎，对 企业的发展高瞻远瞩，思路清晰。多次被评为长沙市优秀民营企业家。 集团秉持诚信稳健务实的经营理念，享有湖南省私营企 业百强湖南省银行业守信用企业湖南省房地产开发企业诚信单 位湖南省企业信用评级级信用企业长沙市级纳税信誉单 位等余项荣誉。集团拥有个团结专业敬业富于激情和创造 力的管理团队，管理人既有毕业于国内著名学府精明能干的专业管 理人才，也有实践经验丰富的高级工程师高级经济师注册会计师 注册税务师等高级专家。集团已成功开发了长远大厦碧云天新桥 小区满庭芳极目楚天等批高品位楼房。集团在长沙市市政基础 设施建设中也做出了积极贡献，先后承建了芙蓉北路浏阳河风光带 刘家冲路石竹路和长沙市生态动物园的建设，有多项被评为优良工 程。目前正在开发观园国际公寓楚天逸品期满庭芳三 期和新桥小区三期四个房建项目，建筑面积约万平米。 第二部份项目概况 项目区位 湘西州畜牧局，位于吉首市区杨家坪，处于连接新城区和旧城区 的主干道人民中路和长吉高速入口交汇处，毗邻吉首大学吉首市消 防大队湘西州财校及从文教育集团雅思中学市监狱机关管理局等 单位部门，占地面积亩，土地面积为平米。 区位示意图 二项目现状 吉首市概况 吉首市位于湖南西部，系湘西土家族苗族自治州首府，湘鄂黔渝 四省市边区重要的物资集散地和商业贸易中心。辖个街道办事处， 个镇，个乡，行政区域面积平方公里，总人口万人。 吉首市被评为全省县域经济综合实力强县市，连续五次被评为 全国最具投资潜力百强中小城市，连续四次被评为湖南省进出口