平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮，三至十层为客房部分。
以下关键数据如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出年年收入成本费用利润状况。
其中二楼餐饮早餐收入放到客房收入里。
客房收入年度日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入年度淡季旺季总额年度淡季旺季总额平均年收入餐饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维人员素质较低。
还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。
四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。
紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。
毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。
酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个会议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。
二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。
酒店周边道路狭窄，停车位少酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。
客房设计不合理鹰谷万怡酒店有种客房类型，同客房类型客房面积大小不酒店是在办公楼基础上改造而成，部分客房分割不合理，单位面积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容量有限，不利于商业布局和提升竞争力并且部分客房只用木板做成割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感部分大床房，床宽只有米。
餐饮客源结构单鹰谷万怡酒店地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队用餐，参应客源结构单。
而酒店餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，相对于酒店住客量，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。
电梯楼层受限酒店共有三部电梯，但是都只能到达层。
而位于酒店十二层西餐厅和位于十三层红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致使酒店西餐厅和红吧经营受限。
酒店水电整体核算酒店水表电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。
三机遇青岛市政府计划年开通西镇到汽车北站地铁，在酒店地下层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多客流量。
市政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境改善，会带来更多商机。
四挑战虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。
客源主要是以旅游团队和商务型客人为主。
由于酒店所处地理位置比较特殊，限制了酒店会议和婚宴市场开发酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少，客源结构单酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队酒店周边有加州风情大酒店爱琴海商务酒店，同时周边还有众多小型招待所，竞争激烈客源市场分流情况严重。
五经营收益预测历史数据分析由于酒店年开业，年局部装修，所以没有个完整年度数据供参考，只能通过些月份数据推断年度数据。
收入状况酒店收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收入以及其它收入。
鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出年年收入成本费用利润状况。
其中二楼餐饮早餐收入放到客房收入里。
客房收入年度日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入年度淡季旺季总额年度淡季旺季总额平均年收入餐饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收入以及其它收入。
鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出年年收入成本费用利润状况。
其中二楼餐饮早餐收入放到客房收入里。
客房收入年度日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入年度淡季旺季总额年度淡季旺季总额平均年收入餐饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般三四星级酒店费用所占收入百分比所推算出来。
营业成本占营业收入百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元其中水费客房水费餐饮电费空调锅炉照明电梯等市场营销费用工程维护费用三综合税费总费用客房平均总营业收入万元餐饮平均总收入万元会议收入万元总收入利润分析营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率二经营收益预测根据鹰谷万怡历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测酒店所有可出租区域在合理价格范围内可以出租通过加强销售提高定客房出租率工资总额不变会议收入提高不多餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高程度不大，尤其是十三层红吧及十二层西餐厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。
收入预测客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入淡季平季旺季总额客房房价及入住率根据周边市场状况调整为以上数据，根据青岛市旅游整体淡季每年月，共个月旺季每年月到月，共个月，平季每年月，月，次年月，月，共个月将酒店淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。
根据酒店行业同类型酒店行情，将客房毛利率确定为，因此客房平均年毛利为元。
餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。
但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店行情，将餐饮毛利率确定为，因此餐饮毛利为元。
租赁收入出租地方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面数据，根据周边相关租赁市场调查，将上述数据需调整到原始数据才符合此物业市场租赁行情，调整后租赁收入为元。
会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店调查以及酒店行业运行规律得出费用占营业收入比例如上表，据此推算出酒店营业费用总额为万元。
税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供数据而知，酒店目前有多万元应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。
业主方主要倾向于对外租赁，租期年。
本方案预测租赁后年收益，税前利润为万元。
由于距鹰谷万怡酒店米维多利亚酒店开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。
综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。
人员素质较低。
还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。
四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。
紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。
毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。
酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个会议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。
二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南
（项目申请）青岛市鹰谷万怡酒店项目可研申请报告（正本）
