程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。

配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。

同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。

主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手，可以说城市房地产行业已经成为青州个现象。

由于发展过于快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资行为萎缩等。

而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强行业支撑，由于是整合市场因素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目经营成功，才考虑项目销售成功。

第三章建设青州汽配城合理性从青州汽配市场现状来看青州国际汽配城建设，市场潜力巨大经过我们前期调查，青州汽配零售有很好行业基础，青州从末年代就是山东汽配和农机生产基地和物流中心，经过近十年发展，青州汽配规模已经非常大，现有包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家，销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南部沿海甚至是国外。

拥有这么良好行业基础，建设汽配城非常可行现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化汽配市场现有汽配分布在国道周边和汽车站附近，相对集中，但都是以门头房为主，设施相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没有好物流仓储空间，导致物业使用很受限制。

通过访谈，经营户非常希望可以整体搬迁至个现代化汽配市场。

二从汽配产业未来发展青州国际汽配城建设，功在千秋，势在必行前面我们提到，汽车行业发展将进入快车道，随之而来汽配产业将迎来更大发展机遇，青州现有市场将远远满足不了市场需求，预计在未来年内，青州汽配产业整体规模将翻番，销售额将上涨倍以上，超前建设专业汽配市场，既符合市场需要，也提升了行业竞争力。

功在千秋，势在必行。

三从项目自身条件看青州国际汽配城建设，建设汽配城，最大化体现项目价值项目交通便利，是做汽配物流绝佳位置。

项目在城北规划物流区域，国道和青垦路交汇处。

项目非常便利地辐射到青州市区每个角落，到达市区内部均在半小时交通圈内，因此辐射市区非常便利。

同时，由于项目地处交通干道，通过济青高速青州至临沭高速十字高速公路网辐射济南淄博东营滨州潍坊威海烟台青岛临沂莱芜泰安等地市。

同时胶济铁路和高铁开通，汽配将辐射至更远华北区域和南方。

路通财通，项目交通优势决定了项目具备建设外向型汽配专业市场条件。

项目周边汽配行业密集，属于老码头，商气较强项目区域原来属于青州市汽配和农机聚集地，分布着青州超过汽配农机商家，同时周边汇集了青州几乎所有汽车展销厅和店，可谓是汽车汽配最集中区域，具有传统商业底蕴，客户心目中有很高地位，在老码头建设专业化汽配城，将彰显更大价值。

第四章项目发展目标与项目定位汽配城项目发展目标远景目标成就山东最集中最大汽配基地，也是山东汽配市场核心，永续发展汽配基地。

二中期目标潍坊乃至周边小时经济圈内最大最集中汽配基地，辐射山东半岛和鲁中地区，在山东汽配专业市场中占领席之地。

三近期目标青州唯永续产权汽配专业市场，青州汽配行业市场整合平台，走家胜行百家。

二项目定位针对目标客户市场定位商业投资功能和经营前景。

铺面热炒需要口岸人气项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见针对消费者及竞争对手定位青州首屈指超大规模唯具有综合汽车消费功能。

本项目集各项汽配消费功能同时，提高服务功能和餐饮娱乐等软件配套。

针对区域定位补充和集中式消费功能。

本项目出现，填补了青州汽配消费空缺，改变了青州人民传统消费结构和消费方式，种全新消费模式次性集中化汽车服务消费行为将因此产生。

形象定位市场领导者形象本项目推出无论从项目规模行业层次商业消费环境综合功能配套服务上都将成为行业主宰者，在吸纳本土已有品牌基础上同时充分挖掘异地市场，引入差异化品牌进驻，提升项目品牌价值。

规模定位潍坊乃至山东区域最大汽车汽配服务中心本项目亩超大规模规划，在目前潍坊现有汽配市场和在立项规划汽配市场当中也都是当之无愧最大规模，项目旦建成经营，必将成为统领整个潍坊汽车汽配服务中心三市场主体与业态规划市场分两期，期为市场部分，二期为商业辅助配套设施具体见下图二商业部分业态规划期部分期部分为专业市场销售卖场部分，针对汽配行业，我们进行了业态布局规划，具体情况如下区重汽配件区包括重型汽车装载汽车等配件和品牌服务区区商用车配件区包括商用汽车配件和品牌服务区区轿车配件区包括品牌轿车配件和服务区区农机配件区包括农用机械农用车辆配件和服务区区工程机械配件区包括工程机械装卸机等配件和品牌服务区区汽车用品区包括汽车内部用品等区汽车改装快修区包括汽车改装汽车改造以及汽车快修区汽车美容服务区包括汽车美容汽车装饰等服务期二期区辅助商务服务区主要服务于市场经营户和消费者，提供包括餐饮娱乐居住休闲等服务。

区商用车配件区区重汽车配件区区农机配件区区工程机械配件区区工程机械配件区区汽车美容服务区区汽车改装快修区区辅助商务服务区区轿车配件区四市场功能市场实现综合功能汽配交易中心项目首先是汽配农机个交易平台，未来汽配商品交易集中成市。

汽配展示中心项目内部汽配品牌旗舰店，展示品牌汽配产品形象。

信息交流中心建立行业信息交流平台，达到商业信息流畅汽配物流中心汽配物流集中地，实现交易服务仓储物流体化总体来说青州国际汽配城建成以后，将成为青州汽配行业行业高地，为青州汽配基地，销售展示信息物流和服务站式行业平台。

区汽车美容服务区第五章项目操作思路项目价值实现之战略核心因素市场整合战略项目作为青州市汽配市场整合平台，由政府出面整合市场，划行规市，建立行业产业基地。

经营为先策略招商先行，经营为先，以经营带动销售。

项目以满足经营户为主，先安排好经营户经营问题，招商先行，销售为辅。

客户为先战略项目从规划到设计，再到价格策略，以及规划布局，都充分考虑了经营客户需求。

政府扶持策略项目作为政府形象工程项目，给予大力支持，从行业整合到市场整合，充分发挥政府引导作用，做到借势借力，确保项目达到良好市场效果。

二操作步骤执行项目过程管理，建精品工程百年建筑，质量为本。

项目在工程建设方面，从规划设计，到施工图纸设计，再到施工单位选择，到监理单位选择，再到整个项目工程施工管理，整个工程过程通过系统管理体系实现项目管理，确保项目工程保质保量。

同时建立项目后续维护保证金制度，由施工单位预留资金作为维护保证金，确保后续工程按照质量来实现。

三招商和销售招商是商业项目核心，实现经营是项目实现价值根本，因此招商是项目最关键环节。

强大招商团队项目建设初期，组建支强大招商队伍，在本地和外地进行招商。

招商团队均具备良好从业背景和丰富从业经验，能够充分把控项目和客户之间距离。

同时，充分利用政府整合市场政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。

灵活招商策略面对经营商户，我们采取灵活招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。

四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。

专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。

配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。

同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。

主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。

四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。

专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。

配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。

同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。

主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场整体利益，建立完善商户管理制度，保障商场内部有序经营。

汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务