环境判定，地下水对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。

土值为，含量为，含量，含量为，按类环境判定，土对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。

水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。

岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料元，同比增长，其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改善住房条件和逐步向舒适型过度需求。

目前全国城镇人均住房建筑面积达平方米。

专家预测到年将达到人均建筑面积平方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。

经过年快速发展，我国住宅严重短缺时代已基本结束。

随着社会经济快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民住宅消费要求也发生了较大变化，购买能力大大提高，随着购房信贷刺激，居民保持了较高购房热情，个人购房比例明显增加。

据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室舒适型消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房需求日益强烈，随着人口自然增长以及全国城镇化速度加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅旺盛需求，据业内人士预测新轮住宅建设和房地产热将持续年。

同时未来房地产市场将进入规模化品牌化发展时代，品牌也将成为今后竞争焦点。

第二节西宁市房地产市场状况改革开放以来，西宁市房地产业建设得到长足发展，到目前已初见成效，特别是年以来形成房地产开发高潮，表现在商品房市场供需两旺。

伴随城市规划调整和建设步伐加快，土地供应将有效增加，为房地产业发展提供了充足空间，今后几年，在城市总体规划扩大同时，随着市区中心地区危旧房改造力度加大市区中心地区工业用地调整市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地扩大等，未来几年西宁市将保持高速发展趋势。

目前西宁市已进入全面建设小康社会新阶段，这预示着今后老百姓得到实惠将会更多，而生活水平生活条件也将得到更进步提高和改善。

今后个时期西宁市房地产发展潜力和空间还很大，原因有几方面首先国家继续实行扩大内需宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔发展空间其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，些重点基础设施项目建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房有效需求第三西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工调动首选地区，也将直接增加对住房需求第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施提位战略重要措施，力争年内彻底改造全市危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展新增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有家庭对现住条件不满意，有购房强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场繁荣和活跃，以此来带动住房级市场发展。

未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲就医交通等条件。

拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜。

第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。

市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。

此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。

项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。

场地东北宽余米，西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。

第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。

历年极端最高气温年，历年极端最低气温。

多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀，般多集中在月份，占全年总降水量，月降水集中，暴雨多，历年平均蒸发量，基本雪压，历年最多风向为，年遇最大风速，年遇最大风速，基本风压多年平均日照时数小时，日照百分率，多年平均相对湿度，多年平均无霜期天，多年平均气压毫巴，多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。

现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。

地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。

原始地貌已受般破坏，南高北低。

地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土第四系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下杂填土灰褐棕褐色。

上部以砖块砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约，下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵石碎砖块等，结构稍密。

该层层厚，堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，般达年以上。

卵石杂色，骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等，粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者占总重，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密中密。

层厚，顶面埋深粉土浅黄色，土质均匀，无层里，偶见少量圆砾等包含物，稍湿，中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。

该层仅分布于所在南部场地，层厚，顶面埋深。

土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重，稍密稍湿，仅分布于所在西南角，向北向南尖灭，层厚，顶面埋深第三系强风化泥棕红色，局部见青灰色，原岩结构已遭破坏，大部分已风化成粘性土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深。

第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标较好，该层控制厚度，顶面埋深，岩体基本质量等级分类为，属巨厚层。

土物理力学性质评价其中卵石重型动力触探修正后击数击，平均击，中密，力学性能较好第三系强风化泥岩坚硬可塑状孔隙比为，平均，压缩系数，平均，属中等中压缩性土层。

剪切试验指标为力学性能较好。

第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在之间，平均，属极软岩，力学性能尚好地下水及土腐蚀性评价场地地下水属潜水，静止水位，含水层为卵石层，水值为，水中含量为，含量，折算值为，按类环境判定，地下水对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。

土值为，含量为，含量，含量为，按类环境判定，土对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。

水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。

岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料设置如下所示组织机构框图第二节小区物业管理明瑞公司商住小区建成后，物业管理委托青海农牧控股有限公司注册佳馨物业有限公司负责。

董事会总经理经营业务副总经理行政事务副总经理工程部开发部办公室财务部第八章项目实施进度计划安排项目建设期安排为二年零两个月，其中年月至年月完成项目批复，资金筹措危旧房拆迁，工程地质钻探，工程设计等年月至年月完成土建工程，年月至年完成设备购置安装内外装饰工程及收尾工程。

工程年月至年月份竣工验收。

项目实施进度安排表项目阶段年年年前期工作土建工程设备购置安装内外装饰收尾工程竣工验收安全管理第九章建设总投资及资金来源第节投资估算依据项目投资估算依据规划方案及有关文字说明，主要工程量是按规划方案框算编制，并且参考类似规模建筑来确定本项目投资。

定额采用土建工程参考青海省建筑安装工程预算定额年版，并参考本地区类似工程投资情况估算。

安装工程按青海省统安装工程预算定额版，参考设备安装估算指标并根据本工程情况作相应调整。

材料价格参考青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格，主要建筑材料省定额站发布年第季度指导价格调整。

主要设备价格是参照市场询价和现行价进行编制。

工程其它费用是按照省上现行有关规定估列工程基本预备费按费用考虑。

第二节固定资产投资估算明瑞金都住宅小区固定资产投资为亿元，其中土地征用及补偿费万元，预备费用万元，建设期借款利息万元。

工程主要材料消耗钢材吨，木材水泥吨。

各项工程投资组成如下建安工程费万元附属工程万元土地征用费及补偿费万元其它费用万元预备费万元建设期借款利息万元合计万元第三节资金筹措方案及投资使用计划资金筹措项目总投资资金来源于自筹和借款，共计亿元，其中建设单位自筹亿元，占总投资，银行借款亿元，占总投资。

资金使用计划项目总投资亿元，分二年使用，在建设期第年使用万元，第二年使用万元，详见投资使用计划与资金筹措表。

第十章经济效益测算项目经济效益分析是依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版企业会计准则和新财务制度有关规定进行测算。

评价基础与参数项目计算期依据房屋市场及所处地段确定为年，包括项目建设期年项目基准内部收效益率选用标准进行评价项目基准投资回收期选用年标准进行评价商品房及商业服务用房出售价格参考当地相同类型房屋现行价格。

成本估算物业管理费工程建成后，物业管理委托佳馨物业管理有限公司负责管理，故本项目效益测算中不作考虑。

销售费用销售费用为项目经营中发生广告宣传费等，按销售收入计取。

财务费用本项目总投资贷款，经营期发生利息，按年利率计入财务费用。

经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元，第二年为万元，第三年为万元。

成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。

经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时