海拔米。

全区总地势，东南高，西北低而平原区则北西高，东南低。

区内有清白江和毗河两条大河，实为都江堰渠系内江系统两条干流。

清白江为沱江二级支流，水源来自岷江，上段为蒲阳河，通过都江堰枢纽蒲柏闸分流，向东，至彭县长寿桥始称清白江继向东，流经新都县，至区境朱家弯，沿弥牟西北边缘，于右岸纳弥牟河水，分出马棚堰，再流向广汉向阳场，然后流向赵镇，汇入沱江。

区境流长公里，平均河宽米水深米比降。

过洪能力立方米秒，特大洪水立方米秒，区境集雨面积平方公里，多年平均流量立方米秒。

它是都江堰渠系灌排两用河道，具典型平原河流特征，河道宽，堤岸曲，比降缓，河滩多，洪枯水位变幅大。

由于上游纳都江堰全区总地势，东南高，西北低而平原区则北西高，东南低。

青白江区气候宜人，全区地处内陆亚热带湿润季风气候带，四季分明。

年平均气温，全年无霜期天，年平均降水量为毫米，年平均日照小时。

姚度镇是传统农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片绿色原野覆盖，望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造个超大规模农业生态观光园最能体现现代田园城市战略部署。

项目主题是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地亩土地规模不变前提下，打造个集农业种养植基地养老居住休闲度假旅游观光会议接待为体生态农业园区。

使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多产值。

二项目重要意义适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。

成都市被批准成为城乡统筹发展试点城市，市委市政府又提出建设现代世界田园城市目标，项目建设正是适应这要求，探索在青白江姚渡镇建立集城市生活与农村田园风光休闲度假与农业生产体化示范片区，塑造建设田园城市典范，即让当地农村居民集中居住，彻底改变生活方式，同时通过建设休闲度假园区，吸引城市居民到农村来长期居住，促进城乡融合，城乡交流，城乡共同发展。

是发展我国养老事业需要。

当前，困扰我国社会发展个大问题就是人口老龄化。

据统计，我国进入老龄阶段人数每年以速度增长，十年以后将达到人口，由于社会竞争压力，许多年轻人无力或无时间来照顾家里老年人，出现空巢现象，使老年人养老关爱精神安慰成为重大社会问题，本项目将利用项目良好农村风光和自然环境，建设几百个适合老年人居住小院落，把城市里老年人集中安置居住，统照顾管理，形成养老基地，并组织老年人健康护理国内国外交换旅游。

是实现单纯种养植向复合农业模式转化必然要求。

传统农业就是种养业，产业单，附加值低，抵抗风险能力低下，农民依靠种养业很难致富，把农业产业与城市休闲度假结合起来，可以延长产业链，方面种植经济作物，提高产业附加值，另方面利用农村田园风光发展乡村旅游度假，使农民加快致富，改变农村产业结构，改变农业生产方式。

复合农业是现代农业发展方向，要彻底改变我国农业生产方式，加快农民增收，加快农村现代化，就必须建立复合农业生产体系，本项目就是复合农业示范，将对成都市农村经济发展起到带头作用。

解决农村人口就业问题。

项目建成后可以创造多个工作岗位，解决当地农村人多人就业问题，可以增加当地农村居民收入，改变当地农民生活方式。

建设安置房，使当地农村居民集中居住，可以统搞好基础设施建设，实现九通平，彻底改善农村居民居住条件，让他们过上与城市居民样生活，改善卫生条件，从而改变生活方式。

第三章项目业主概况项目业主简介该项目业主是四川宏利莱资产管理有限公司，该公司是宏利财富集团为了建设该项目在成都设立公司。

宏利财富集团是全球重要金融服务机构之，是个知识技术密集金融与科技工贸相结合股份公司，下属独资或控股公司包括惠丰少华国际集团投资公司四川宏利莱资产管理有限公司河南华纳投资管理有限公司美国华纳国际集团银投有限公司。

公司员工及高级顾问由些国内外及港澳地区专门从事市场投资与金融顾问业务并工作多年精通中外证券，法律，财务审计，金融投资等专业人才商界及金融界人士组成，有多年资本运营及实体经营经验。

主营业务涵盖企业客户在美国欧州新加坡及香港地区包装上市，证券投资交易顾问企业间融投资，企业不良资产收购与兼并科技开发及其讯息咨询和技术转让企业各种产品设备及原材料进出口贸易国际培训等。

宏利财富拥有国际公认财务品质，在各项国际评鉴荣获优等，俱有雄厚资金储备和证券业各股东银行协合资金来源，同时，公司内部贯彻大胆革新兼容并包经营理念，多年来坚持项目自投自建自营自收回，直至进入资本市场运营稳健经营策略，为各股东投资创造了最大化回报，为客户提供了最佳投资管理服务。

为了更好在中国大陆地区开展投资合作业务，宏利财富在四川省成都市设立了四川宏利莱资产管理有限公司，代表宏利财富在中国大陆西南区切业务活动。

公司法人代表杨希祥，民族汉，出生日期年，户口所在地广西省南宁市。

工作经历年以前任职于广西省南宁市人防办年至今在香港工作，曾从事项目开发管理房地产建设资本运作等工作。

杨希祥是位具有远见卓识和开拓创新精神领导人，创新力和整合力极强，具有较高经济理论水平和较强经营管理能力，实践经验丰富，深受公司全体职工钦佩和爱戴，具有领导集体班子成功地去实现事业目标能力。

具有凝集资金能力，无拖欠借款不良记录。

第四章项目建设社会环境分析项目区位青白江姚渡镇。

二交通条件青白江区交通便利，区内公路铁路网络纵横。

国道川陕公路线，省道成绵高速成南高速唐巴公路穿境而过。

通过国道线或省道成绵高速往返于成都市区与青白江区之间，单边通行时间仅需分钟，青白江区自筹资金建设高等级公路唐巴路青白江段和城太路，是连接成绵成南成渝三条高速公路快速通道，经济价值和交通价值都十分重大。

该区铁路交通便利。

纵横穿越该区境内有宝成成渝达成，达成复线条铁路，个客货运输火车站，川化成钢成桥条铁路专用线。

青白江区就近大型火车站成都火车站成都火车站地处宝成成渝成昆达成铁路干线交汇点，金牛区和成华区交界处，是成都铁路局管内唯客运特等站，担负着宝成成渝成昆达成线经由成都到全国各站旅客运输。

行包托运货物整车运输任务，每日开行旅客列车对，发送旅客万人，高峰日达到万，日均行包作业量超万件。

车站先后被中央文明委授予全国创建精神文明行业先进单位称号，被四川省命名为文明服务示范窗口单位，被铁道部授予安全优质车站。

全国文明服务示范车站，年被评为四川省最佳文明单位。

青白江区加大对公路基础配套设施建设力度，积极培育发展和规范统开放竞争有序道路运输市场。

全区开行客运班车线路条，农村客运线路条，营运里程公里，客运企业家，有客运站点个，其中二级客运站个区客运站三级站个城厢清泉客运站简易客运站个人和合兴弥牟客运站。

三自然条件青白江区地处新华夏系四川沉降带成都断陷东部，南靠成都平原与川中丘陵分界线龙泉山脉断褶束。

地理坐标为北纬，东经。

区境兼有平坝丘陵低山三种地形。

西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔米最低点城厢镇玉虹桥，海拔米。

中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔米。

东南部为龙泉山低山区，海拔米，最高点人和乡高土地，海拔米。

全区总地势，东南高，西北低而平原区则北西高，东南低。

区内有清白江和毗河两条大河，实为都江堰渠系内江系统两条干流。

清白江为沱江二级支流，水源来自岷江，上段为蒲阳河，通过都江堰枢纽蒲柏闸分流，向东，至彭县长寿桥始称清白江继向东，流经新都县，至区境朱家弯，沿弥牟西北边缘，于右岸纳弥牟河水，分出马棚堰，再流向广汉向阳场，然后流向赵镇，汇入沱江。

区境流长公里，平均河宽米水深米比降。

过洪能力立方米秒，特大洪水立方米秒，区境集雨面积平方公里，多年平均流量立方米秒。

它是都江堰渠系灌排两用河道，具典型平原河流特征，河道宽，堤岸曲，比降缓，河滩多，洪枯水位变幅大。

由于上游纳都江堰附加万元万元经营期年均应交税金及附加为万元，经营期共计为万元。

经营期间成本费用经营期间年均成本费用为万元，经营期共计万元，其中工资及福利费按人员人，按月平均元计算工资及福利费，年均为万元，经营期共计万元折旧费按项目建筑安装费计算，年均万元，经营期共计万元维修费按项目建筑安装费计算，年均万元，经营期共计万元④观光度假经营成本含动力费原材料费等按观光度假经营收入计算，年均为万元，经营期共计万元农产品经营成本含动力费种子化肥农药费等按农产品销售收入计算，年均为万元，经营期共计万元长期租房经营成本含动力费原材料费等按长期租房经营收入计算，年均为万元，经营期共计万元会议经营成本按会议经营收入计算，年均为万元，经营期共计万元财务费用银行贷款年利率按计算，年均为万元，经营期共计万元。

利润总额经营期年均利润总额年均营业收入年均经营成本费用年均应交税金及附加万元，经营期共计万元。

所得税该项目享受所得税优惠政策，经营期前三年免交所得税，经营期第四第五年减半缴纳所得税，从第六年起所得税率按计算，经营期年均为万元，共计万元净利润年均净利润年均利润总额年均所得税万元，经营期共计万元。

贷款偿还期年本项目向金融机构申请贷款万，项目建成后以未分配利润及折旧费偿还银行贷款，还款计划为贷款期第三年还本万元贷款期第四年还本万元贷款期第五年还本万元贷款期第六年还本万元贷款期第七年还本万元。

抵押物设置在建工程。

可供还款资金来源共计万元年年未分配利润和折旧费累计为万元二项目经济效益评价静态财务效益指标年均投资利润率为年均投资利税率为年均资本金利润率为投资回收期投资回收期静态年含建设期，投资回收期动态年含建设期。

动态财务效益指标财务净现值万元折现率，财务内部收益率所得税后，项目获利能力较好。

敏感性分析见下表敏感性分析表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期动态基本方案总成本费用经营收入从上述指标分析看，该项目财务收益率大于行业平均收益率，财务净现值，因此，该项目经济效益是好，从经济效益评价角度考