正实现生意上成功。

因此，本项目具有很强专业优势。

营销优势本项目将依托众多专业合作伙伴，将国际贸易旅游概念展会经济等结合在起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大营销优势。

产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上最好时期，以此为概念商业行为势必成为商业潮流新宠。

政策优势由于本项目选题完全符合顺德区政府发展规划，还弥补了城市产业布局中空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面扶持和倾斜，进而使进入项目商家受惠。

管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司方式，统经营统管理统推广，从而确保项目能够顺利实施。

加上新品研发平台设性饰品人均占有率不足，市场潜力十分巨大。

全国每年有近万对新人喜结良缘，因结婚而产生消费高达亿元。

众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。

从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

珠宝产业成为了深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。

但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主珠宝产业园升级过程。

水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。

相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。

综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。

在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。

年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。

这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。

第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新珠宝文化休闲与旅游购物中心。

上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足伦教正如在本报告第三章中所分析，从目前顺德区和伦教未来产业发展布局来看，缺少高水平上档次珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国实际地位是不相称。

因此，本项目建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业块产业空白。

中国两大珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教坚实基础。

产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。

因此，本项目在定位中，着眼于构建完整珠宝经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福周生生珠宝在全国连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有高端销售场所，实现零售旅游文化相结合销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。

圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。

高端展示交易是指在高端商场中展示和销售包括国际名牌在内珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级酒店餐饮住宿服务。

文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯传统意义上工业园区或高新技术园区，也不是单纯批发市场。

从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。

之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。

珠宝首饰本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是顺德区中心城区，区内人群消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团中心，进步形成对周边地区带动和辐射。

第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从顺德整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了顺德珠宝产业聚集，也为项目发展预留了广阔空间。

而从顺德区经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心北扩催化剂。

同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为实现顺德区在珠三角城市群区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。

交通优势项目所处伦教，国道南北而过，国道东西而过，距佛山环广州北二环广珠轻轨顺德站碧桂路等不足分钟车程。

如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。

规模优势项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米，在以珠宝首饰为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。

定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。

功能优势项目提供是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐高端消费，因此，不同需要客户都可以在本项目中找到适合自己服务内容，并且特别为中小企业需要设计了面积适合开发设计工作室和集中多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制需要，又不失其体面。

类似功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大功能优势。

专业优势本项目并不是简单意义上旧工业区翻新后商业地产开发项目，而是具有明确发展诉求和深厚文化内涵项目，项目建设方将与中国地质大学武汉复旦大学华南理工大学广东美术学院珠宝行业协会展览业珠宝检测中心电子商务网等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作桥梁，使其真正实现生意上成功。

因此，本项目具有很强专业优势。

营销优势本项目将依托众多专业合作伙伴，将国际贸易旅游概念展会经济等结合在起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大营销优势。

产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上最好时期，以此为概念商业行为势必成为商业潮流新宠。

政策优势由于本项目选题完全符合顺德区政府发展规划，还弥补了城市产业布局中空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面扶持和倾斜，进而使进入项目商家受惠。

管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司方式，统经营统管理统推广，从而确保项目能够顺利实施。

加上新品研发平台设政电子商务平台消防等合计，合计，本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。

按建设期划分项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月，期年月至年月，期年月至年月，期年月至年月，合计年月至年月，第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币，万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。

项目建成后，年资金收益率约为。

其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。

同时解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。

第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。

即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。

除此之外，项目将合作作为管理主要形式。

其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。

例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作，将项目列为该政府面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国地址大学武汉复旦大学等合作，将项目作为学校教学研究和交易展示基地与顺德区旅游局广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之成为广东省工业旅游示范基地科普教育基地等等。

通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。

第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其