筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。

天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。

现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。

南开区除部分城区拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度郊区化倾向。

随着河东区城市开发进程加快，区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。

河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区机场北京交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。

河东百分点，商品房比上年提高了个百分点。

住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。

购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。

经过几年发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。

此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。

这表明，随着天津市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。

三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。

从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。

由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场有效增长。

市场利好消息年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。

随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。

住宅建设郊区化倾向。

首先是由于市中心土地稀缺，城市规模不断扩大，市中心住宅开发量越来越不能满足日益增长需求其次，郊区房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型生活配套设施标准高，是吸引改善型需求主要原因再次，随着私家车不断普及，市中心住宅位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处，在行政上隶属于河东区。

这两个区整体发展水平落后于和平河西南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。

河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场十经路六纬路沿线地区房地产开发热潮。

河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。

河北区房地产项目也主要集中在临近市中心区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目客户群主要以周边区域为主。

河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年年这年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚启动阶段，购买力尚未完全成熟。

从河北区项目来看，总体开发水平较低，缺乏中高档项目对市场拉动。

二区域市场现状针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查项目中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道沿线卫国道沿线程林庄路沿线这几个区域，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万新月花苑多层部分高层万兴花园多层小高层红顶花园多层和别墅起价恋日风景四层半总朗晴居多层砖混柏丽花园多层砖混先锋社区板式高层嘉海花园点式高层总美日阳光点式高层未定万春花园多层高层丰盈新苑多层砖混汇和家园多层砖混大通时尚花园四层半金湾花园大部分多层中环花园多层砖混三重点项目介绍万春花园此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功楼盘，由中海地产操作，典型香港式设计风格，清新靓丽。

该项目期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。

二期三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况般，值得继续关注。

金湾花园项目总建筑面积万平米，地处河东公园西侧。

外有公园，内有大面积花园绿地，环境较好。

金湾花园凭着较佳地理位置适中销价良好大社区环境取得了骄人销售业绩，多层部分万平米实现销售率，客户主要为河东区居民。

这说明此区域有定购买力，规模大素质相对较高项目对市场有很强吸引力。

恋日风景该项目位于卫国道以万平米大型社区层半低层低密度规划设计万平米主题花园万平方米水景花园双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。

恋日风景前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司重新包装后于年月重新开盘，销售良好。

四市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。

高素质项目吸引了大量和平河西区居民前来购买。

随着河西和平南开居民迁入，人文环境逐渐好转。

道路交通发展迅速，出行十分便利。

新房上市量增幅大于市内其他各区。

价格仍是居民选择住宅最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫国道沿线及富民路附近地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。

天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。

现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。

南开区除部分城区拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度郊区化倾向。

随着河东区城市开发进程加快，区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。

河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区机场北京交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。

河东标客户群不同居住需求。

相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面实现定程度创新与突破。

建筑形式根据两个地块不同特点，形成产品差异。

结合太阳城整体规划，采取板式小高层普通多层与低层相结合建筑形式，具体配比见下表建筑形式层数比例板式小高层普通多层准低层合计房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。

通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。

通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。

通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。

户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。

住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。

入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。

楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，太阳城期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。

在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。

减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。

整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。

抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。

在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。

注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。

注意用装修弥补些房型设计中缺陷。

强调成品房样板间装