性综合评价，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠依据。

第二章项目建设必要性中国已进人老龄化社会根据联合国规定标准，个国家老年人口比例达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。

我国在年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，年我国岁以上人口达到亿，约占总人口。

在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长。

从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，到年老年人口将达亿。

到年，我国岁以上老龄人口总数达到亿，这意味着每个人中就有个老人。

传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生系列问题，使得我国传统家庭养老模沟游船码头和两岸景观工程基本完成，红海滩栈桥汽车宿营地和观景台正抓紧施工。

全年旅游业接待人数和产值大幅增加，成为盘山新经济增长点。

盘山县以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会要求贯穿始终，围绕农业富民工业强县生态立县发展目标，实施工业化城镇化产业化生态化四大战略。

按照个加快，两个提高，三个开发，六个突破要求，完善城五区带三个布局，突出经济强县城乡统筹生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了个新起点。

推进新县城建设。

拉开两区带湖站太平主城区胡家新城区，绕阳河景观带，甜水湖，盘锦北站县城框架，规划建设具有北方水乡特色湿地水城。

项目建设背景城市老龄化是目前世界各国政府面临主要问题之，中国城市老龄化是目前世界各国政府面临主要问题之，中国大城市早在世纪年代陆续走进老龄社会，因此如何改善老年人生活状况，使老有所养老有所用，已成为国家和地方政府当务之急。

其实，养老地产并不是个新生事物，但在中国，养老地产发展还处于很初级阶段。

近两年，大型开发商如万科论坛保利论坛等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路大旗，全国布局，在上海广州等地试点。

华润首创等也多有提及关注养老地产发展。

大型开发商前瞻性举措给中国养老地产带来了发展信号，加之老龄人口增多现状，养老地产项目已经吸引了众多企业目光。

只是，刚刚起步中国养老地产面临着许多问题，拿地开发环节经营方式探索政策支持力度等问题都是养老地产发展道路上绊脚石。

谁来填补中国养老地产苍白，又如何跨过这些阻碍，切还需要时间来慢慢探索。

银发经济蕴含商机养老地产盈利新增长点随着中国逐步迈进老龄化社会，银发经济让人看到了商机。

业内人士分析，从供需方面来看，养老地产空间很大年至年，中国岁以上人口将由现在上升到，到年未来年，中国老年人口将达亿，占总人口。

在广州，岁以上老人在年突破了万大关。

面对住宅市场现量价危机商业地产竞争激烈旅游地产风险过高现状下，养老地产成为了开发商即将开垦片新价值洼地。

中国正迎来家庭时代，再过年，第代独生子女父母将退休，对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心。

有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产宠大需求，蕴含无限商机。

另外，在刚结束房地产转型之惑求解有效性博鳌世纪房地产论坛第届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。

在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产可持续发展。

因此，养老地产被越来越多开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人概念，这让市场资本地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。

在住宅和商业地产都遭到政策攻击，养老地产或将成房企盈利新增长点。

为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县区位环境结合我国养老地产现状和未来发趋势为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现盘山服务业养老福利业现代化盘山县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，已基本确认规划设计方案土地价格和相关优惠政策。

共同达成盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

建设个入住开心颐养舒心侍奉尽心子女放心老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐现代会所。

项目预计于年月开工，于年月竣工。

建设单位概况深圳市商晟投资管理有限公司成立于年，从事投资管理咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。

该公司紧紧抓住养老地产这发展契机，不断在华北东北华北拓展投资范围，为自己赢得了发展有利地形和继续发展空间。

本着开拓进取创新超越经营理念在经过对地理位置周边环境居民总体收入水平人均消费水平老年人群体养老现状市场潜力等几个方面进行了详实细致调查与实地考证之后，拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。

该公司以盘锦市经济背景生态水城湿地为底蕴以盘锦未来市场需求为导向以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。

该公司是个实力雄厚诚实守信积极上进勇于开拓知识化团队。

公司坚持以人为本发展理念，力争为老年群体创造个优美安全舒适方便文明和有较高文化品位生活环境。

公司将秉承以往优良作风，坚持以人为本创造精品追求卓越奉献社会经营理念，继续为盘锦市发展做出贡献。

公司竭诚与社会各界携手并进共谋发展，同创美好未来。

编制依据与研究范围编制依据中华人民共和国老年人权益保障法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境保护法城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范房产产业结构调整指导目录盘锦市国民经济和社会发展十二五规划建设工程工程量清单计价规范辽宁省建筑工程计价定额建设项目经济评价方法与参数第三版盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

研究范围项目建设必要性分析市场分析建设条件分析工程进度安排确定建设规模和总体功能设计施工方案消防环保和卫生方案投资估算与资金筹措财务效益分析，结论与建议。

通过对项目建设必要性技术可行性和经济合理性综合评价，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠依据。

第二章项目建设必要性中国已进人老龄化社会根据联合国规定标准，个国家老年人口比例达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。

我国在年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，年我国岁以上人口达到亿，约占总人口。

在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长。

从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，到年老年人口将达亿。

到年，我国岁以上老龄人口总数达到亿，这意味着每个人中就有个老人。

传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生系列问题，使得我国传统家庭养老模融政策变化风险也将影响该项目经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化影响。

按揭利率受国家房地产行业政策影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。

同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将影响公司项目现金流量，从而影响项目收益指标。

对策经营风险对策对原材料设备供应风险对策应加强对原材料设备采购渠道拓展，避免过分依赖固定供货商采用直接从生产厂家购货办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定合作关系，降低原材料设备采购价格。

筹资风险对策由于深圳市商晟投资管理有限公司建设项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好预售前景。

公司将保持与各金融机构良好合作关系，以良好经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司持续融资能力，保证项目顺利实施。

产品更新风险对策为确保项目能够有效规避产品更新带来风险，项目在设计时就必须考虑融入最新设计理念和建筑风格，并充分体现以顾客为本原则，将建筑方案作为个艺术作品进行精雕细琢。

为此，本公司特别聘请了著名建筑设计公司负责项目建筑设计和景观设计。

该公司设计代表了国际先进设计水平和最新理念，其设计方案可给顾客带来艺术作品享受，同时其以人为本独特细致设计，将给顾客带来生活便利舒适和高附加值，因此可确保项目持久生命力。

行业风险对策对产业政策限制风险对策本公司贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间律，以便充分理解和把握国家政策动态。

在国家产业政策调整时，可提前制定应对措施，从而化解因产业政策调整而带来风险。

对其他行业和资源依赖程度高风险对策公司将根据需要，与有关金融机构建立长久战略性合作伙伴关系。

根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资方法解决公司资金需求。

尤其是长期保持与银行紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。

对依赖建筑业和建筑材料行业，公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业依赖。

市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化。

般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。

因此，公司可根据这经济发展规律，在确保股东利益免受损失前提下，在充分考察市场发展现状和趋势后，确定调整目标，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目建设受国民经济发展周期影响降到最低程度。

对市场不够发达和存在市场分割风险对策由于本公司目前具有定土地储备，从而减少了土地价格变化带来风险，这给该公司以后发展奠定了良好基础。

另外，在盘锦市范围内进行房地产开发，该项目应更加细致地研究市场需求新动向，抓住房地产消费趋势，做好市场定位，避免大而全，突出特色，为个细分市场群体打造量体定制住宅产品，从而降低市场分割带来风险。

政策风险对策房地产业税收变化风险对策宏观税收政策变化带来风险属于系统风险。

这就要求项目确保成本领先，并根据有关政策进行及时有效调整以符合国家产业政策要求，将政策变化带来损失减至最小。

对房地产企业金融政策变化风险对策针对金融和按揭政策可能带来风险，本公司方面采取审慎财务政策，另方面将采用更为严格项目评