经济个体私营经济集体经济其他经济 非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展 的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。 户口管理制度的改革和城市化进程的加快 浙江省政府颁布了关于加快推进浙江城市化若干政策的通知，明确规定从 年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市指设区城市要积 极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要引导人口集聚，从 年起，各地将取消进城人口控制指标。 这项政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的 加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意 味着商铺的价格将进步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。 三建国路作为商业中心的巨大市场价值 建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集名店林 立，稳居嘉兴第商贸的地利优势，孕育着无限的商机。 随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目 属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来 占尽商业先机。 第三部分嘉兴商贸市场分析 目前嘉兴商业态势 传统大商场 这些大商场有江南大厦阳光购物中心戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档 商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦年零售总额 亿，营业面积万平方米，人员人，但利润仅万元阳光购物中心 万元的零售额，面积万平方米，从业人数人，利润仅万元。 小商品市场或商城 目前仅市区就有港澳商城嘉兴商城中兴广场灯具市场等，般由个体经营， 摊位较小，经营产低档单品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档 次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。 新兴业态不断出现 如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库， 经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现， 这些形式的出现反映了市场发展的规律， 二商铺售价 由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取些近年的价格作为参照系 少年路楼底均价元平方米 建国路底层元平方米 禾兴路楼底均价元平方米 嘉禾北京城商铺元平方米 上述 饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米 本地名牌个体店，每间平方米，共间，约平方米 特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象的交易区 名脾专卖店 二营销策略 包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行 街。 推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划， 如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标 将进步深入。 推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其 注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。 租售方式选择。本物业由于其独无二的商业价值，无论是租或售都会取得 稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约亿元左右，另有约 个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回 报。 第五部分项目成本测算 以全部物业出售方案测算 土地费用万元 其中土地出让金万元 契税出让金万元 二前期费用 其中规划勘测费万元 规划放样费万元 招投标费用建安费万元 三通平万元 其中土方万元 施工水电增容费万元 三建安工程费万元 建安费元平方米万元 环境工程万元 水电工程万元 四基础设施费万元 其中道路工程及室外工程万元用电增容费万元 电讯设施万元 五各项规费万元 其中小区配套费万元 质监监理费建安费万元 墙改费限袋费元平方米万元 五不可预见费万元 七开发费用万元 其中管理费用万元 销售推广费用万元 财务费用万元 八总成本万注 在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准 备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成的财务压力。 整个项目期限定为二年，即 年月前期准备设计阶段 年年月施工阶段 年年月销售招商阶段 年月日开业 第六部分项目收入测算 全部物业出售方案 建筑分层面积指标 楼商铺平方米 二楼商铺平方米 三楼商铺平方米 四楼写字楼平方米 共平方米㏎ 单价核定 由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定 为 楼元平方米 二楼元平方米 三楼元平方米 四楼元平方米 销售金额为 四楼平方米万元 三楼平方米万元 二楼平方米万元 楼平方米万元 总计销售额为亿元 二租售并举方案 楼全部出售 平方米元平米亿 二三四楼出租，出租率为 二楼租金元平米月， 三楼租金元平米月， 四楼租金元平米月 租金总额为 二楼，万三楼，万， 四楼，万， 总计万元年 在第三年进入经营期后，每年可获得万元的出租收入，出售收入加 第年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有 第二三四层物业共平方米，每年可获得万元出租收入。 第七部分项目收益分析 项目总成本万元 项目总收入万元 扣营业税等万元 税前利润万元 注若不免所得税，则税后净利为万元 若能免所得税，则净利仍为万元 销售保本价格元平方米 楼面地价元平方米 资金利润率以万元利润为基数 第八部分总体经济评介 目录 第部分项目基本情况 第二部分中标背景分析 第三部分嘉兴商贸市场分析 第四部分项目的市场定位和营销策划 第五部分项目成本测算 第六部分项目收入测算 第七部分项目收益分析 第八部分总体经济评介 第部分项目基本情况 嘉兴市土地管理局于二年十月三十日发布了嘉兴市国有土地使用权招标 公告嘉土第号。对编号为号地块即本项目地块进行公开招 标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查科 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,学的研究分析，并聘请了国内流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街 发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。 本项目土地概况 本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积平方 米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。 二本项目土地规划要求 地块规划为以南北步行休闲广场为主，集商办娱乐和文化等多种功能为 体的综合用地。 地块平均容积率为。 建筑密度不大于。 绿地率不小于。 硬地率不小于。 建筑高度沿建国路侧以低层为主，高度控制在米以下，靠近少年路侧 高度控制在米以下。 第二部分中标背景分析 我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐 观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费 水平将进步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸 娱乐文化休闲为体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这历史机遇， 不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设商业文化的发展，为二十 世纪的新嘉兴带来个标志性的建筑和商业中心。 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临 年是中国经济周期的谷底 年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国增长率只有，为 年以来的最低，投资增长率只有，为年以来的最低，社会消费品现价零售额增 长率只有，为年以来的最低，因此年将是我国经济的谷底。年中国经济出现稳定回升 在出口拉动及政府扩大内需政策下，年我国经济稳步回升，固定资产投资前三 季度达，比年同期提高个百分点，技改投资前三季增长工业生产在 前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达，工业的维持发展表明经济的 后势潜力巨大今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升 ，而去年同期为，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新轮的 经济周期。 年经济将进步增长 年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展 为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资 力度，刺激经济进步回升。我们也将加入，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济 环境有利于投资。 二嘉兴市经济现状及发展 嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连 杭州和湖州，市区距上海杭州均不足公里，铁路公路航运等水陆交通干线发 达，交通便利。 嘉兴自古繁华，素以鱼米之乡丝绸之府著称，目前所辖五县两区人口共 万人，其中市区万人口。 主要经济指标 国内生产总值 亿元 人均国内生产总值 元 合 美元 国内生产总值增长 率 消费品零售总额 亿元 嘉兴市已进入人均国内生产总值美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向 提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。 非国有经