游发展构想，上饶市提出了大力实施 鲲鹏战略，加快旅游业发展的若干意见。

随着社会劳 动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲 暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成 了巨大的旅游客源市场。

虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。

但同类型 的水库湖区旅游项目则不算太多。

开发得比较好的是 上饶枫泽湖婺源鸳鸯湖万年龙泉湖。

但针对鹰潭景 德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势 龙泉湖开发先行步，正在向市场逐步推销，则是本项目 主要的市场竞争对手。

产权及机制 库区边岸半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水 域资源产权归珠山乡人民政府所有。

上述两家单位同属于 万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。

水库边岸半岛上的山林资源般按现行政策由珠山 乡或陈营镇下属村林场管理，部分采取了承包方式经营， 多数处于自然状态放养水面由珠山乡人民政府收回，交 给娱园旅游开发有限责任公司并经营。

开发现状 目前只有江西水泥厂工人家属和附近居民到库区游 泳游览，也有些摄影爱好者来此拍摄艺术照片半岛上 没有人工建筑水库内只有少量条件简陋的木船或木排供 村民往来樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。

优势分析 项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优 势。

特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后， 可以形成客流物流的盆地效应，有利于形成旅游客源 规模和旅游资本积聚。

而项目地本身的资源品质是旅游开 发后走内涵式发展的内在因素。

立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认 识和积极性。

围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是 本项目取得成功的有效保障。

整个项目地理环境处于个相对封闭的状态。

水 库由低，景色迷人，尤 如镶嵌在群山中的块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁 金。

黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上层金色。

月夜，静 谧得湖面片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如 醉。

宜人的气候 万年处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜 期长。

由于库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调节作 用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气空气杀菌素，具有较高的空气质量， 适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。

民风纯朴的农村景色 库区周边余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们的婚 嫁节庆活动丰富而有特色，如玩彩灯舞狮子舞剑 打秋千挤棍，加之金流进村处有栋樟树黄连楮 树枫树百年以上的古树，极具地方特色与旅游开发价 值。

库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异， 旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的 山水画之中。

资源组合评述 项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源 为辅，组合度良好，旅游可开发性强 远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄 金分割比，给人以种秀丽和谐的美感 人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是 地方特色，能起到锦上添花的互补作用。

资源总体评价 本项目地是个以水体为主，地方特色突出的旅 游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅 相成。

库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次 变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手 法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐休闲度假水 上竞技为体的多功能综合性城郊新型水体旅游区。

有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率 高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍， 阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城 市游客群体产生较强的吸引力。

加大环保力度，视湖秀水为旅游开发的资源基 础，有计划改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。

靠近主要客源地。

地方政府重视，项目地基本无 社区居民居住，开发投资费用相对较小。

第三章客源市场分析 对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研 究市场的实力开始。

市场研究的目的是确定潜在市场并测 算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。

旅游客源的市场规模可以用以下公式表示 其中客源市场规模市场引发力或称出游动机 目的地的吸引力 客源发生地与目的地间的距离影响力 所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性 地研究该市场的出游动机对该市场而言目的地的吸引力 以及相关的距离影响力。

对经理人员来说，最重要的信息并不定是潜在市场 的总量，而是有必要明确该市场的特点。

市场划分好之后， 我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人 群身上，然后，旅游休闲度假区的切设计都应以已确定 的这部分人的特殊要求为依据。

市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内 其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争。

而这研究 必须在旅游产品生命周期的背景下进行。

客源市场定位 逗留目的分析 娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规 划，其设计容时量为日。

主要针对景德镇鹰潭两地 双休日娱乐休闲市场。

保健本旅游地可以成为区域性的保健中心，其 开展的游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对景 目录 第章项目背景 区位条件 微观环境 市场环境 产权及机制 开发现状 优势分析 困难分析 第二章旅游资源调查与分析 旅游资源状况 起伏的地貌 秀丽的水体 宜人的气候 民风纯朴的农村景色 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，资源组合评述 资源总体评价 第三章客源市场分析 客源市场定位 逗留目的分析 地理来源分析 游客嗜好分析 限制条件分析 季节性周期性限制因素 其他旅游点的存在 第四章旅游产品市场定位 定位原则 开发思路 市场定位 第五章旅游产品设计与功能分区 旅游产品设计 游览线路组织设计 第六章旅游区形象策划与产品营销策略 营销策略 策略 营销步骤目标市场 促销宣传 正确的促销思路 促销渠道 促销策划 第七章开发的效益估算 景区建设规模 建设成本费用估算 基础设施建设费 绿化工程费 管理费 不可预见费 效益分析 直接效应 间接经济效益 第八章实施步骤与保障机制 分期实施 项目分期 各期目标 实施步骤 保障机制投资开发方式 经营管理体制 万年县娱园旅游度假区 旅游项目策划总体方案 受万年县珠山乡党委乡政府及万年县娱园旅游开发 有限责任公司的委托，万年县招商局万年县旅游局万 年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游 开发总体策划。

策划的内容包括项目地旅游资源调查与评 价客源市场分析与目标市场定位旅游产品开发总体构 想与定位旅游产品论证与设计旅游地形象策划与营销 投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略。

第章项目背景 地理位置 项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理 座标为北纬，东经。

北面是 北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。

库 区有余源和金流两个村委会。

交通条件 项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁 路。

公路有国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面 都实现了硬化。

目前库区与外界的交通联系只有条机耕 道。

随着县乡镇对该机耕道的拓宽平整，该库区发展旅 游业的区位交通条件将得到明显改善。

市场环境 在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了生态江 西，休闲花园的旅游发展构想，上饶市提出了大力实施 鲲鹏战略，加快旅游业发展的若干意见。

随着社会劳 动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲 暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成 了巨大的旅游客源市场。

虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。

但同类型 的水库湖区旅游项目则不算太多。

开发得比较好的是 上饶枫泽湖婺源鸳鸯湖万年龙泉湖。

但针对鹰潭景 德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势 龙泉湖开发先行步，正在向市场逐步推销，则是本项目 主要的市场竞争对手。

产权及机制 库区边岸半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水 域资源产权归珠山乡人民政府所有。

上述两家单位同属于 万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。

水库边岸半岛上的山