区域。

因此，深入研究我方对本项 目的开发理想，合理运用轻轨站点作为中山市联结周边城市的中心枢纽，以及它对地区未 来经济的影响，同时要考虑到将来与城市空间布局形态的关系，以及产业布局的合理安排， 做到区域性的霸主地位。

七总体规划概况 项目自中江高速与国道向小榄方向延伸，总规划用地约亩，其中，商铺建 设用地约亩，建筑面积约万平方米。

配套设施规划用地约亩，建筑面积约 万平方米。

具体请详见附后的中国商品集散中心总规划情况览表 本项目将设立信息服务交易服务支付服务仓储服务物流信息服务国际展览 期货交易国际采购配送服务客户服务政府监管物业管理共个服务中心。

同时还 有重型机械轻工机械生活商品等五大原材料城共个不同行业的专业贸易城。

该集 散中心各种商品名目繁多，应有尽有，努力打造人类所需的，从原材料到各种商品机械 仪器等站式的采购中心。

八未来展望 该项目作为个大型的国际商品流通平台，将会聚集至少几十万家企业进驻设点，直 接解决百多万人的就业问题。

同时还会吸引大量来自全国及世界各地的商人前来寻找商 机，个极具活力的商品集散中心将会成为人口密集商业鼎盛的国际型大都汇，她的成 功开发和运营，必将改写中国经济神话，为中山乃至广东地区实现经济与社会发展不断飞 跃带来无穷的动力和商机， 九中 国泛 珠三 角商 品集 散中 心总 体规 划情 况 览表 序 号 项目 名称 建设 规模亩 建筑面积 约万备注 商铺个专业城 星级酒店三四五星级，约床位 超五星级酒店床位 世界美食城 公寓小区 国际展览馆四合展馆 物流中心保税仓及仓储 金融中心七至八家商业银行 儿童国 国际不夜城 站前文化广场地下小品商城 经济总部基地 现代生态小区 生活小区 中国泛珠三角商品集散中心内部分主要专业城名称如下 五金机电城小商品城家电城工艺品城办公用品城教育设备城运动休闲用 品城家居用品城家私城服装城内衣城童装城玩具城珠宝城床上用品城 美容美发用品城电脑城通讯设备城音像制品城卫生洁具城陶瓷城建材城酒 店用品城环保用品城仪器仪表城工程机械城纺织机械城建筑机械城医疗机械 城印刷机械城食品城电子元器件城电工电气城灯光音响城灯饰城汽车配件 城精细化工城塑料城纺织城皮具城箱包城中医药品城西医药品城温控材 料城茶文化城农产品交易城图书城纸品材料城包装材料城锁具城针纺材料 轻工机械城凸显第五代市场的先进性和超前性。

在市场同质化现象充斥的情况下，必须建立项目独特的形象。

必须为项目注入具生命力的元素，增强项目的吸引力。

品牌理念的提升及延伸 项目整体开发理念 从中山市东升镇及周边商业地产发展状况来看，区域内具标志性的特色建筑并不多见 即使个别相对大型的同类项目亦只是遵循了市场的部分要求，其个性并不凸显相反，与 其它同类型物业相比共性则不少。

因此，该类物业虽然有定的市场认同度或知名度，但 缺乏灵动的人性比。

因此，项目在整体定位上必须与该类型项目有本质性的区别，不但要 彰显其独特的个性，更要从品牌构造的战略高度规划整体开发思路，将对手在个性竞争中 抛离。

综观东升及周边城镇各大小商铺，真正有特色具规模成型成熟的品牌经营场地 十分稀缺，而大规模场地中，均以自发性及零散招租为主。

不难看到，各项目就园林规划 建筑楼体设计物业管理等方面都未得到有效的完善。

所以，该片区中经营的商户虽然有 多次置换商铺的经验，但所置换的商铺未必能满足他们的最终要求。

因此，作为片区化的产业项目，所建造的不再仅仅是间间简单的铺位，而是建造属 于商户自己的经商地方。

因为，建造的产品是属于地区独有的，更是为商户度身定造的。

本项目形象定位为 具备自身风格亲和领导市场能为商户提供营商条件的特色卖场。

三目标客户定位 主流客户 片区中经商的商户厂商。

外地厂商驻本地区经商的商户。

义乌小商品城经商的广东厂商到自己的家乡打造的功能更为完备的第五代与国际 接轨的专业化市场谋求更大的发展。

努力使小时经济圈内相关产业经销商来本项目内寻求更大发展，或迁移过来。

吸引国内外优秀企业在此设立辐射珠江三角洲地区的营销总部，使商务中心成为 国际营销机构集聚基地。

需求特性 现时经商条件不能满足其需求。

不满足现状况想寻求突破发展。

扩大经营。

企业寻求更大的发展平台。

买铺及承租心态 环境偏好具备主题式的建筑特点，有良好的购物及营商环境。

配套设置规划完善，具良好营商环境，优良的物业管理服务，产品偏好。

承租动机 对原有经商环境有所不满，向现在新场寻最新的突破，本中国泛珠三角商品集散中心 具有更好的发展潜力。

旧场发展已有定局限性，投资新场创造商机。

立志创业，将该平台作为发展事业的前沿阵地。

辅助客户 对本行业有定兴趣并有志投身的客户。

现经营与五金机电小商品相关行业产品，有门路从事批发或更具规范化的零售 产业群。

需求特性 由于对行业认识不深，因此并不会投入大成本。

希望该项目能有良好的行业招引性。

能引来更多的来自世界各地的客商。

承租心态 环境偏好有良好的购物及营商环境。

配套设置规划完善，具良好营商环境，优良的物业管理。

产品偏好整体项目必须有良好的行业及市场引导。

承租动机 对该行业有定兴趣。

手头上有闲置资金。

该项目所营造的前景吸引。

四项目的产品市场定位 产品定位原则 做市场认同消费者接受的产品。

配合资源优势，对于选期环境资源必须巧妙运用，使目标客户明白后续利益点。

有自己的风格，做别人难以克隆的产品。

成为整合珠江三角洲商品流通体系的缔造者。

形成与广州深圳及香港澳门遥相呼应的国际商务中心区域。

产品定位思路 将项目打造成为区域的特色旅游点。

构建珠三角地区最大的五金机电产品零配件采购市场。

项目不只是做小商品，更要做广东小商品向国际流通的领导者。

把东升建成为真正意义上的中国泛珠三角商品集散基地。

改过往形象，为打造东升特色产业提供依据。

产品定位要点 着重于将项目向特色旅游点和国际商务区建设。

从实用细致中体现规划理念，既有第五代与国际接轨的大气势，又有作为小商 品城本身独特的风格。

营造时尚大气健康文明的营商文化及环境。

产品定位支持点 配套四合的国际展馆，利用广交会深交会东盟博鳌会的商机做到永不闭幕的博 览会。

使世界各国各州各省各市到中国泛珠三角展馆展示其优势，更有效地交流互 动。

特色旅游能为商户提供有利环境，为观光客户提供名目繁多的特色小商品五金 机电产品。

产品定位 在清楚认识到自己优势，明确自身目标的情况下，做市场需求的产品。

项目的产品定位为 能为商户提供更有效的，为市场提供了解本中国泛珠三角商品通路及产品信息的平台， 更好地营造东升镇作为新型现代化城镇的良好形象。

第部分中国泛珠三角商品集散中心总体情况介绍 项目总体发展目标 中国泛珠三角商品集散中心项目是在国家及广东省政府有关产业政策指导下思考的，完全符合中山 市十五规划中所确定的大力发展现代流通业，提高商贸服务业发展水平，构建适应新型工业化要求 的生产服务平台的战略思路。

该商品集散中心是以政府搭桥，企业唱戏的模式，联盟世界企业精英， 对商品集散中心实行市场化运作，同时以信息化带动商品快速流通，整合国内外优势资源，构建以卖方 为主体的企业对企业商品交易平台，充分发挥珠江三角洲整体优势，整合固有资源立足中山 面向全国连接世界，逐步发展为规模庞大功能先进设施完备服务优良的国际采购中心。

二项目开发宗旨 在国家商业网点政策和全国有关行业组织及当地政府的指导下，依据市场运行规则， 利用先进的信息和物流技术，为国内及国际企业提供高质量的服务，营造商业氛围和构建 交易平台。

具体宗旨为 利用现代经营手段，为中小企业解决资金链条问题 规范市场管理，从根本上消除假冒伪劣产品，保障采购商消费者的切身利益，为 国家打假工作做出贡献 为国家及政府增加财政收入，创造新的经济增长点 合理使用土地，做到规划有序，科学布局 解决大量的就业问题，为社会创造更多的就业机会。

三项目所在地的自然优势情况 本项目选址于中山市东升镇，紧邻国道与中江高速公路交汇处，是小榄至石岐快 速干线的重要通道。

东邻京珠高速太澳高速广珠高速珠江支流，南距珠海市公里， 西距江门市公里，而佛岐快速干线和广州城际轨道走向中的中心站点恰好选在该项目的 核心腹地。

在公里半径范围内有香港澳门深圳珠海广州佛山六大机场 公里车程内有中山港小榄港神湾港新会港四个货运码头，距离超过万吨级以上的 中山深水港南沙深水港江门川岛深水港珠海高栏深水港最多也不超过分钟车程。

尤其是这四个几十万吨级的深水港用铁路相连后，水陆空运输能力将远远超过周边其 它任何发达地区。

四中山市城市人居环境情况 中山市毗邻香港和澳门，是我国伟大的革命先行者孙中山先生的故乡。

改革开放以来， 中山的经济实力不断增强，城市面貌日新月异，先后获得了国家卫生城市全国城市 规划管理先进单位全国园林城市全国创建文明城市工作先进城市广东省文明城 市全国治安综合治理等奖即长安杯，全国仅个等荣誉称号，其中，在获得长 安杯之前，中山已连续年在广东治安稳定排名第，中国城市