模式。

第十章项目风险评估及规避措施项目风险分析市场性风险主要是市场建立风险和销售风险，构成本项目最主要的开发风险。

其中市场建立是销售的前提，销售风险更多的是销售速度快慢给项目带来的财务风险，从这个角度来看，市场建立风险为重中之重。

竞争性风险由于本项目两公里附近的西南五金城项目已经获得自贡市政府立项批复，对本项目期构成直接的竞争威胁。

运营风险项目运营既是项目期可持续发展，实现持有物业收益的主要保障，同时也是项目二期开发的前提。

财务风险由于土地价格优势，因此项目的静态财务分析非常漂亮，项目真正面临的是动态财务风险，即俗称资金链。

项目风险评估项目的前期风险主要来源于市场建立风险，市场建立是销售及资金回笼的保障，因此项目开发前期最主要的工作是市场建立，只要能有效规避市场建立风险，项目的整体开发风险较低。

风险规避措施建立专业组合开发团队，协同控制项目开发风险建立组合开发模式，充纳两个同样定位的五金机电城█本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城█来自竞争对手的其他应变措施的威胁█运营管理未能得到足够重视的问题由以上分析可以得出在运营上需要下功夫█西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统█项目将提出完善的运营管理模式。

威胁█本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而自贡及川南地区未有足够容量容自主品牌意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求█西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢█西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场洗牌效应机会█现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受升级换代的思想，引导空间大█业内对现代市场经营环境提升物联港及挂牌时间落后于对手█周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。

机会█基于恒之已久的三现交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段█传统五金机电及生资经现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位臵，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区█开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验█立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议█土地，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目的以商引商及全面招商奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作█土地干净，无拆迁问题█交通便利，通过未来乐自高速京昆高速等辐射川南，影响西部。

劣势█优势█项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路█元和工房为促成项目进步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越█从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心█板仓片区未来作为自贡物流规划核心地段，具备不可替代的物流生资专业市场商业经营模式的创新原则案例借鉴万贯模式委托经营管理模式分析优势█开发商背景川润股份在自贡本地的潜在影响力和美誉度█项目的起点是集合成都金府北新及青白江乃至江浙始终遵循以下原则品牌导向原则自贡生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序资源整合原则借助行业协会政府等多方资源，必须把握自贡生资行业发展机遇，在功能上商业经营模式上园区品质及形象等方面与其他市场如天津亿联投资的西南五金城形成差异化定位，成为促进自贡生资产业整体发展和自贡生资大品牌建设的新阵地。

项目定位目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。

定位原则中国自贡国际产业博览城项目在定位过程中造产业切入房地产开发领域并步跨入更深生资行业主题园区生资行业流通领域，这种跨界必须要有专业的经营管理经验和能力。

而川润股份自身并不具备。

另外，目前自贡没有真正意义上的商业经营管理商。

因此对本项地投入，对人才结构资金实力都有很高的要求。

相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。

对于中国自贡国际产业博览城项目，开发商普润公司川润股份为开发该项目而成立之主体，是从传统制得了成功。

案例启发万贯模式，首先是通过实实在在的运营管理手段，将市场经营起来，在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。

这种模式对开发商要求极高，需要前期不断的开发模式中，万贯五金机电城的商业地产开发品牌经营管理打造模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这个项目具有了商业房地产开发的属性，同时这种模式也兼顾了项目的运营管理功能，并且在行业内已取得的开发模式中，万贯五金机电城的商业地产开发品牌经营管理打造模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这个项目具有了商业房地产开发的属性，同时这种模式也兼顾了项目的运营管理功能，并且在行业内已取得了成功。

案例启发万贯模式，首先是通过实实在在的运营管理手段，将市场经营起来，在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。

这种模式对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构资金实力都有很高的要求。

相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。

对于中国自贡国际产业博览城项目，开发商普润公司川润股份为开发该项目而成立之主体，是从传统制造产业切入房地产开发领域并步跨入更深生资行业主题园区生资行业流通领域，这种跨界必须要有专业的经营管理经验和能力。

而川润股份自身并不具备。

另外，目前自贡没有真正意义上的商业经营管理商。

因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。

定位原则中国自贡国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握自贡生资行业发展机遇，在功能上商业经营模式上园区品质及形象等方面与其他市场如天津亿联投资的西南五金城形成差异化定位，成为促进自贡生资产业整体发展和自贡生资大品牌建设的新阵地。

项目定位始终遵循以下原则品牌导向原则自贡生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序资源整合原则借助行业协会政府等多方资源生资专业市场商业经营模式的创新原则案例借鉴万贯模式委托经营管理模式分析优势█开发商背景川润股份在自贡本地的潜在影响力和美誉度█项目的起点是集合成都金府北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越█从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心█板仓片区未来作为自贡物流规划核心地段，具备不可替代的物流优势█项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路█元和工房为促成项目进步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目的以商引商及全面招商奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作█土地干净，无拆迁问题█交通便利，通过未来乐自高速京昆高速等辐射川南，影响西部。

劣势█现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位臵，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区█开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验█立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议█土地挂牌时间落后于对手█周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。

机会█基于恒之已久的三现交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段█传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场洗牌效应机会█现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受升级换代的思想，引导空间大█业内对现代市场经营环境提升物联港及自主品牌意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求█西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢█西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其在运营上需要下功夫█西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统█项目将提出完善的运营管理模式。

威胁█本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而自贡及川南地区未有足够容量容纳两个同样定位的五金机电城█本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城█来自竞争对手的其他应变措施的威胁█运营管理未能得到足够重视的问题由以上分析可以得出，本项目成功的机率较大，但有以下四个前提值得注意是注重运营管理，项目启动即旗臶鲜明提出运营管理为王的理念二是以快打慢，抓紧推进，抢在西南五金城之前切入市场三是遴选具有经验的合作团队，师夷长技以制夷四是舍得短期利润，看重长期利益，决策以长远发展为主要考虑方向。

战略定位对象需求在做项目战略定位前，我们先分析下项目所涉及几个层面的需求商家需求█对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他经营地点，营运服务水平带来物业的升值潜力█对门面形象的需求，提升企业品牌█新增营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至川南乃至全国各地的需求█快速接收市场信息的需求█贷款融资的需求█