右，这样按二三四楼平均平方 米出租的话，这里由我方估算，具体按洽谈而定 二三四层的总面积为 每月租金收入为万 每月返租按销售率计 万 相当于每年要补贴万元 另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资 金亿元，每年可获取活期银行利息万，且个正 常的企业如果将资金用于扩大再生产，所获取的利润应远远 不止活期利息数。

从企业的资本运营看，完成销售资金的回笼可减少项目的贷 款利息等于节省了成本。

从上来看，发展商提供的年返租方案是相当可行的。

确定发展商提供租金回报的理由 的租金回报是个比较数，我司在多年的销售中总结， 这个数比银行利率高，客户近能接受。

如果低于的回报，客户投资者就会感觉到明显的不划 算，而不会有购买欲望。

如果高于对销售当然有好处，但对开发商的利润会受 到损失。

的租金回报，发展商的补贴较少，年补贴额相当于回笼 资金银行年利息的四分之，般来讲不会有太大的压力， 同时如果楼销售效果好，能促进和提高层的市场售 价，其附加值将远远超过发展商的补偿部分。

视销售情况，我司建议对于些角落的铺位可将返租点数 提高。

二项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 商业项目能否取得成功，个重要的因素在于周边有多大的消费 群体，既有无购买力支撑。

本项目的消费支撑力分析如下 布吉镇的经济发展支撑布吉镇从年至今，充分利用国 家政策优势和自身的地理优势和资源优势，累计引进外资近亿港币，拥有外商投资企业余家。

全镇现有企业家，其中三 资企业家，三来补企业家。

目前，布吉镇已形成合 理的工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华 工业区等管理规范的大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企 业拉动的新兴工业区。

年全镇工农业总产值达亿元，经 济规模已经达到内地中等城市规模。

兴旺的经济是商业发展的基础。

布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口 多万人，其中常住人口万多人。

人民生活水平已得到很大的提高， 年人均纯收入达元，农民人均所得元，家家户户都盖了 新楼房，过上了小康的富足日子。

富裕起来的万人口的购买力是 本项目成功的基本支撑。

本项目楼前即为公交车站牌，项目所在的吉华路为布吉的交 通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间的通道，是进特区的必由之 路，是布吉车流量最大的地方。

虽然目前人流量不多，但布吉镇交通 个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在定条件下 是可以转化为人流量的。

未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流以往的经验告 诉我们，火车站总是人流量最大的地方铺中也 以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近的客户购铺用于 出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主 要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持个 良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买， 如肯德基麦当劳华润沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。

真正的主流购铺群是投资者 投资者购买商铺通常基于自身有部分闲钱但又不多，而去投资 大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行 利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之 下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可 以坐等商铺的升值以获取差价。

四大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣 传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会 点进行论证。

大型商家的进驻印证了此商城的区域位臵属于商业发达地 段。

通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货的引进中发现， 并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货 商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段 消费能力可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商 城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。

商家进驻可提升本项目的商业价值含量 大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌 价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消 费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距 离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流， 也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值 含量随之增加。

大商家的进驻可适当提高商铺的售价 在彩福商城的广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响 亮的广告语与新佳起赚钱，它表明商家的进驻也带动了商 业的价格。

特别 大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾商家的引进，可解决裙楼的空臵问题，作为开发商可获取可 观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权 而又不需补贴租金。

综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙 楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。

这将是我们在未来操作 过程中强有力的支撑支柱。

五火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 广深铁路是华南地区重要的铁路干线，是沟通内地与香港的主要 通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济 的协调发展和对外贸易的持续增长。

根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅的布站方 式。

主为深圳站，两辅为布吉站和西丽站。

深圳站主要承担全国主 要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深 车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。

布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。

建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北 四川等长途旅客列车次，客容量约万人。

加上布吉周边地区 的常住人口和流动人口，日流量将超过万人。

对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们 正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是个地段兴 旺与否的最根本点。

布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。

将建成的布吉火车站是个巨大的物资中转站，它中转的不仅 仅是人流，而且更多的是物资流的中转。

原来的布吉火车站的主 要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。

全国各 地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流 通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区的商品种 类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。

建现周边的主体交通网络更完善。

布吉站按规划将建成深圳地区的辅助客运站即第二客运站， 东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇的主要 主体交通体系。

它的建成解决了铁路与公路，地铁与公交的接驳与 疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接， 实行人车分流，多层单向流通。

今后，随着深圳地铁二号线由布吉 联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布 吉站有可能成为人流集散联运的重要交通枢纽。

布吉火车站的兴建将大大改善周边的环境。

布吉火车站附近目前还比较混乱，周围的配套设施还不够完 善，但这只是暂时的。

龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周 边的整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围的环境，严整火 布吉中心广场裙楼商业项目 目录 发展商提供返租的资金预算及可行性论证。

发展商对返租承诺的确定及新手法 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 购买商铺的客户群体分析 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 结论 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 策划说明 在组织此报告以前，我司结合了项目的些实际情况，综合了项 目目前些综合性因素而成 对于布吉中心广场，只考虑二三四层返租，五层自营出 售。

布吉中心广场二四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货 类超市。

项目返租部分返租的时间定为年。

投资分析中的利率按现行银行活期利率计。

在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目 的成本预算。

策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。

发展商提供返租的资金预算及可行性论证发展 商对返租承诺的确定及补偿手法 对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但 结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。

返租营销与自售营销的对比分析 返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客 户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的类阶级中产阶级， 他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因 而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售 的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年 租金收益而来，对于的租金回报来讲，高于存款利息近倍， 而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种 低，客户购铺对于他们来说只需支付的首期款，其余的供铺款 可用返租租金冲抵，年后的商铺用于出租或转让均有更大收益， 当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。

事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只 是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺 已成为共识。

对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，