目投资财务现金流量表动态盈利能力分析财务净现值项目财务净现值取季度基准收益率，根据项目财务现金流量表附表可计算得到项目的财务净现值分别为万元税前和万元税后。

均大于零，因此本项目在财务上可行。

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大于零，因此本项目在财务上可行。

财务内部收益率项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和税前和税后。

换算成年内部收益率为税前和税后，均大于，因此本项目在财务上可行。

资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。

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动态投资回收期动态投资回收期累计折现值出现正值的起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。

大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相产值万元，乡镇企业产值万元。

天俊县经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。

现代物流业互补作用增强现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。

离城区较远本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。

机遇国民经济迅速发展全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。

资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项劣势商业氛围不浓天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

该区域的商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不这些都构成了定的消费人群。

原有市场本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

洞五个火车站，国道在境内全长公里，交通十分便利。

消费人群按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。

在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业经济技术开发区数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。

以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。

项目分析优势道路交通青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。

市场供给分析全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元，乡镇企业产值万元。

随着西部大开发，区域发展迅速。

目前的商业县周边聚集了银行，活需求的配套。

因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。

购买车位是否选择融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需求较大，达到以上。

其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生酒店的具体需求快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店对餐饮的具体需求快餐特色小吃中档饭店高档饭店对休闲娱乐场所的具体需求洗浴中心康乐中心美容美发健身中心数据显示，商户对餐饮金商铺。

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。

商铺周边的配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他其中对度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式按揭贷款次性付款多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程元万元万元万元以上商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到可承受的总价在万元以下的比例高达。

这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。

商铺的最高单价和总价单价以上总价万元以下万元万元平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。

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因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式按揭贷款次性付款多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。

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大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。

政府高度重视政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。

威胁近年来，天俊县周边地区都加快了大中型批发市场的发展。

周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。

项目初步定位项目定位功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐饮旅游等多功能为体的商业街。

紧邻主干道的商铺作酒店娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市购物中心进驻根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为建材类分区内部可分为家具区洁具区装饰建材区等餐饮娱乐区购物广场。

盈利模式定位项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。

客户群体定位本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升天俊县城市品位的标志性代表性项目。

本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。

第三章项目选址和建