的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。

项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元车库万元二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。

比例销售时间多层公寓小高层住宅车库表项目销售计划销售计划三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表合计物业类别销售指标多层公寓销售面积万平方米销售价格万元平方米销售收入万元小高层住宅销售面积万平方米销售价格万元平方米销售收入万元车库销售数量个销售价格万元个销售收入万元合计销售收入万元表项目销售收入估算表单位万区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。

中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。

在调查的所单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。

调查结果表明项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小，开盘是参加过年上半年房交会。

销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版的广告。

在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之单身公寓户型为和，面积为平方米。

价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。

物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。

付款方式灵活多样栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。

户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层倾向。

三项目周边物业分析晨星苑项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。

平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响，生活已开始城市化管道。

邮电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。

居民习惯气，小区气化和管道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油后湖路建有管径为毫米的给水管，地块用水可由该管接入。

该地块雨水属入黄孝河系统，污水属入三金潭污水系统。

该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电该地块现高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。

总的来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发的大劣势。

市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构不健全，仅有华中通便捷，有路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。

人文环境及生活配套设施地块周边商业网，东西向有近年来新建和在建的发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。

姑嫂树路交界，集中调查。

地形地貌状况详见附图地形地貌图物业形态划分图详见附图物业形态划分图局部放大图详见附图局部放大图二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系，界，集中调查。

地形地貌状况详见附图地形地貌图物业形态划分图详见附图物业形态划分图局部放大图详见附图局部放大图二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。

姑嫂树路交通便捷，有路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。

人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。

总的来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发的大劣势。

市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的后湖路建有管径为毫米的给水管，地块用水可由该管接入。

该地块雨水属入黄孝河系统，污水属入三金潭污水系统。

该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。

邮电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。

居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响，生活已开始城市化倾向。

三项目周边物业分析晨星苑项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。

平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。

户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。

价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。

物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。

付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版的广告。

在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。

销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。

调查结果表明项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。

中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。

在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。

同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌品质。

第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。

整体规划。

这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施。

该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模的投资，次性开发资金筹取难度较大。

同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。

其依