是外企中方高级管理人员外国人 海外华人。自今年月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上 涨，同比去年上涨了，需求的面积主要是以中小户型居多。 这主要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服 务式公寓。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统 集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨 房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公 寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层的青睐。 市场统计资料显示目前北京的酒店式服务公寓租金从美元平方米月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每 平米出租价格上涨到了美元。而目前出租率普遍在左右， 与去年的出租率相比上涨了左右。如目前酒店式公寓比 较集中的商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显 上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了左右。 进度计划 本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进 行，预定月底完成交付我方。 本案计划于月中旬完成融资工作，项目的装修设计进行中 与施工队伍招投标同期展开。 月底进入装修施工阶段。同期进行的工作有营业证照办理 员工招聘及培训设备设施的考察采购与安装调试合作项目的招商 项目的前期宣传推广，年月底完成以上工作。 预定年月开始试营业，。黄金周正式开业。 第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。 年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次居东湖别墅公寓建面 居 北京国际俱乐部公寓 居 万国公寓建面 居 东方豪庭公寓建面 居 酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水 平和顶级写字楼水平相当。 与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况 配套服务项目百分比配套服务项目百 分比 健身房健身中心诊所 游泳池电影院 儿童活动室儿童游乐场花园 餐饮咖啡 超市台球室 桑拿网球场 商务中心高尔夫练习场 健康俱乐部酒吧 银行药店 购物中心 从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看购物场 所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房 西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗 浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶 馆基本上不用考虑。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括家居清洁 洗熨及送衣电召的士订书报杂志送餐叫 醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公 寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。 本项目拟订的价格与服务设施 项目名称租金水平美金月套使用面积 户型 本项目 居 配套设施与服务 购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行 酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店 多功能厅 本项目与其他项目相比较优劣势分析 项目优势 得天独厚的地理位置位于亚奥圈的中心，北邻国家体育场 鸟巢国家游泳馆水立方不足千米，东邻奥林匹克中心，西 邻国际会展中心，背靠中华民俗园，距。万亩的奥林匹克森林公 园千米。奥林匹克公园，北京最高建筑世贸中心，展览体育中心 国家体育场游泳中心这些设施将在奥运会后成为市民休闲娱乐的 场所，届时此地区将成为北京市区规模最大环境优美突出运动主 题的顶级绿色社区。便捷的交通距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过 分钟的路程距八达岭高速路不足千米，紧邻北四环主路地铁 号线，拓宽的安立路和清林路使得本地区交通成为北京城区最为畅 通的区域。 绿色环保的宜居环境由于奥运村遵循很高的环保标准，奥运村 将基本放弃传统燃料，另外在照明将使用太阳能照明系统本着绿色 奥运的原则，本地区有着相当高的绿化比例。绿色环保的环境有利于 本项目的经营发展。 经营成本的优势由于前期的工作充分，与开发方进行了充分的 沟通交流，双方建立了良好的信任与合作关系，使我方得以千 百万的年租金顺利承租，此价格低于市场价格约，使得本项目 具有明显的成本竞争优势。 项目劣势 品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理 体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌 能迅速获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经 营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。 人力资源无人力资源的储备。 分析与解决方案 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景 进度计划 第二章市场调研及前景预测 酒店式公寓的情况介绍 目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析 本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目建设方案及规划设计定位 价格定位 销售方式定位 第四章营销策略 销售客户 餐饮销售 提高回头率的措施 销售激励制度 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第六章财务分析与赢利预测 财务分析 赢利预测 第七章结论 第章总论 酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是种以提供酒店式标准化 管理与人性化服务为主题，集住宅酒店会所功能于体，主要用 于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积 月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均美元 ，最高的在美元左右，大多数定价为美元。主 要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参 加会议从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用房或两房， 租期从数天到个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员 和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此 居住面积要求更大，租期般超过个月。公寓以居居为主， 居以上需求量较小。居的使用面积在平方米之间，居的 使用面积基本在平方米之间，居使用面积大约在 平方米之间。其中对居居的需求占到左右。酒店式公寓装 修标准般不低于星级酒店，其大堂及公共区域卫生间厨房等 方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身 中心游泳池餐饮小型超市商务中心桑拿银行儿童活动 室或儿童游乐场的配套比例都较高。项目概况 酒店式公寓项目回收成本快风险小，并有良好的市场前景，因 此在北京的供应总量不断增加。据统计，仅在年北京酒 店式公寓的新上市的供应总量就达到约套和，套，主要 集中于朝阳区，占总份额的海淀区西城区和东城区的供应 量也较大，这四个区域占了近的市场份额。客户以私营业主办 公族旅游者和海外客户为主。目前，北京酒店式公寓的整体出租 率很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低 者也达到。 项目提出的背景 随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公 寓的出租价格开始升温。据市场部调查目前很多酒店式公寓明年的 出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员外国人 海外华人。自今年月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上 涨，同比去年上涨了，需求的面积主要是以中小户型居多。 这主要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服 务式公寓。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统 集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨 房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公 寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层的青睐。 市场统计资料显示目前北京的酒店式服务公寓租金从美元平方米