世界各国各民族种族 人士的需要。 北京作为中国的首都，随着中国经济的不断发展和国际地位的提 高，旅游商务资源得到不断的开发和整合，北京酒店式公寓的出租 价格逐年上升。目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者 主要是企业高级管理人员长期在北京经商的中外商人海外华人， 需求的面积主要是以中小户型居多。北京房屋限购令的实施新国五条的颁布新婚姻法的实施以及 令人望而生畏的房价，将原本些经济实力可以的高端人士拒之门 外，这类中高端的消费人群对这种租住灵活服务到位的酒店式公寓 需求比较迫切。 由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统集中 管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自 助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者 短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层的青睐。市场 统计资料显示目前北京的酒店式服务公寓租金从美元平方米 月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平 米出租价格上涨到了美元。而目前出租率普遍在左右， 与去年的出租率相比上涨了左右。如目前酒店式公寓比 较集中的商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显 上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了左右。 进度计划 本案项目如双方能达成合作意向，希望在年下半年进行项 目论证设计及各项手续的申报工作，预计在年建成，争取在 年上半年开业。 本案项目资金量大概需要万左右，作为项目的投资方北京 市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节 的工作，使项目尽早实施。 希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。 第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。 年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数达万人次， 同比增长。从发展势头上看，年中国旅游业势头十分 喜人。 旅游客源快速增长。些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。主题酒店经济型酒店和些专题酒店如 会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞 争力。而年的北京奥运会，大大的推动酒店业的发展，所以宾 馆酒店行业在未来几年的前景将看好。据北京奥组委官方的保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数 也将达万万人。 与目前北京可比项目分析 与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 国贸球场 商务中心高尔夫练习场 健康俱乐部酒吧 银行药店 购物中心 从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看购物场 所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房 西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗 浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶 馆基本上不用考虑。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括家居清洁 洗熨及送衣电召的士订书报杂志送餐叫 醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的 商务兼办公的功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公 寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。 本项目拟订的价格与服务设施 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 本项目居 配套设施与服务 购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行 酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店 多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析 项目优势 得天独厚的地理位置 位于大红门商圈的西邻，三四环路中间，距离新崛起的北京 南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京的各种高端人 士长期居住。同时，北京园博园的建成和南水北调卢沟桥水 系的全面恢复，将为南城的高端居住人士提供比较便捷的休闲场所。 便捷的交通距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时 通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华的中关村西单国 贸大红门商圈都是车直达，不到半小时的路程。特别是距 离承担整个北京乃至北方服装五金小商品的大红门商圈不足 钟的路程，租住便捷服务到位设备齐全的酒店式公寓，势必适合 来京做生意的中外商贾的需求。 绿色环保的宜居环境 由于是新建项目，本项目将充分利用项目的后发优势，在设计 建设用材方面都将广泛引进节能环保的概念和产品。 经营成本的优势 由于本项目的开发用地是合作方的自有用地，所以在项目的前期 开发方面大大节约了费用，同时由于合作方的特殊身份，也方便项目 的前期报批，节约了时间和资金成本，为项目的成功运用奠定了比较 好的基础。 项目劣势 品牌 自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理体系 经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限 制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。 人力资源 做为个高端项目，不同于般意义上的盖房子，收租子，项 目要求有专业的团队进行策划宣传设计规划建设以及后期的 管理，所以在项目实施之初要重视人力资源的储备和建设。 分析与解决方案 综合各方面的情况分析，本项目得天时地利政策市场资 金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店的经营在 于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有便捷的交通 和北京政策方面的契机以及地理位置优势，所以关键的客源问题将迎 刃而解。所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与 储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招 募和储备批接受过培训的员工，另外应从社会招聘中引进些有经 验有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制度和有 力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求。 第三章项目定位 主题定位根据本项目所处的地理位置特点差异化经营的理念，本着以特 色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为绿色的高档酒店式公 寓。酒店的单套面积不用过大，主要满足企业的高级白领和大红门 商圈的商人以及部分经常坐高铁来京办事的高端人士。 功能定位 休闲商务宜居式酒店公寓 定位主要依据是项目所在地的周遍环境和交通特点。此区域多所 各种大型巨型的市场，经济比较活跃，长短住户都有。另方面， 由于便捷的地铁交通，也适合中关村西单国贸的高端白领 过来入住。 市场定位 本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅便利舒适的环 境与高效率的服务。目标消费群体为国内外在大红门地区经商的商人 及依托便捷交通方便上班的高管和经常通过高铁来京的高端人等。 项目建设方案及规划设计定位 本项目建筑面积平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤 保障设施所在层。二层为大堂服务台餐厅商业等配套的功 能性服务设施，三层及以上楼层为客房。具体设计见建设规划图纸 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景 进度计划 第二章市场调研及前景预测 酒店式公寓的情况介绍 目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析 本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章项目定位。 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 销售方式定位 第四章营销策略 销售客户 餐饮销售 提高回头率的措施 销售激励制度 第五章投资估算和资金筹措。 投资估算 资金筹措 第六章财务分析与赢利预测 财务分析 赢利预测 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第七章结论 第章总论 酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是种以提供酒店式标准化 管理与人性化服务为主题，集住宅酒店会所功能于体，主要用 于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积 月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均每平米 美元，最高的在每平米美元左右，大多数定价为美元平 米。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是 来京参加会议从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用房 或两房，租期从数天到个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级 管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家 属，因此居住面积要求更大，租期般超过个月。公寓以居 居为主，居以上需求量较小。居的使用面积在平方米之间， 居的使用面积基本在平方米之间，居使用面积大约在 平方米之间。其中对居居的需求占到左右。酒店 式公寓装修标准般不低于星级酒店，其大堂及公共区域卫生间 厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需 求。健身中心游泳池餐饮小型超市商务中心桑拿银行 儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。 项目概况酒店式公寓项目回收成本快风险小，并有良好的市场前景，因 此在北京的供应总量不断增加。本项目位于北京丰台区角门北路北 侧，首座绿洲小区东侧，地下层，地上层，总面积共计平 米，总投资预计万左右。目前，北京酒店式公寓的整体出租率 很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低者 也达到。 项目提出的背景 随着北京市促进城市南部地区加快发展