明 编制依据 房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号 中华人民共和国营业税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国企业所得税暂行条例 房地产市场数据来源国家统计局北京市统计局 国有土地使用权证京昌国用字出第号 北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供级开发合同及政府批准文件等资料 编制说明 本报告中的项目用地面积建筑面积户数容积率绿地率等基础数据依 据北京鹏润昊天房地产公司提供的文件上数据为准进行测算。 本报告中价格费用等取数均以北京市近年房地产开发市场般水平为参 考，未考虑其他非正常条件下的取数。 四主要经济技术指标 单位平方米 统计类型面积物业类型建筑面积 总用地面积亩小高层多层住宅 及配套 建筑占地面积 总建筑面积会馆规划中 地上建筑面积 地下建筑面积预估沿街商业规划中 架空层面积规划中户数高层 规划中绿化率预计小高层建筑密度预计多层 容积率控规指标排屋 停车位个总户数 二北京市房地产市场分析 项目机会分析 北京经济发展稳定 据统计数据显示近年来，北京经济保持了良好的发展势头，年增长 率均在以上，人均已经达到美元。在全国几大重点城市中，仅次 于上海。与此同时，北京市居民生活的恩格尔系数已经达到，处于富裕 阶段北京的城市化率已经达到以上，城市进入到个高速发展阶段。 数据来源国家统计局北京市统计局 根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。 北京房地产市场平稳发展 面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展 今年年初，政府针对全国房地产市场几度重拳出击，利用财政金融等 系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海成为 此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下个上海瞬间成为 个热点话题。 在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强 有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。 年北京房地产供给需求数据对比 投资额增长率 施工面积增长 率 竣工面积增长 率 销售面积增长 率 销售额增长率 空臵率基础和重要保障。 旅游资源丰富，在旅游休闲疗养及相关产业发展方面形成定基础 昌平区文化资源丰富，拥有十三岭居庸关长城等众多风景名胜和文物古迹 以及蟒山大杨山等国家森林公园，丰富的历史人文资源和自然旅游资源，使昌 平现已拥有了发达旅游业，目前，全市个及景区中有个，其中居庸 关长城十三岭都是享誉中外的著名景区。 昌平区还有丰富的地热资源。目前，以温泉之乡小汤山为基础利用地 热资源发展的休闲疗养会议等产业已形成定的规模，并将会带动昌平新 城及地区旅游疗养会议等产业的进步发展。 生态相对敏感。土地水等自然资源缺乏，城市布局分散，对未来城市发 展提出更高要求。 正确认识区域的生态本底条件是城市规划建设的基本前提。昌平新城及地区 的特定神态本底条件对城市未来发展提出了更高要求。 首先，昌平虽然总体生态环境较好，但由于西部分布较多的沙石坑和沙化 土地，生态比较敏感。据有关资料，目前昌平区未来利用土地面积占全区体的面 积的，沙荒底面积占平原总面积的。因此，加强沙荒地治理对有效利 用土地资源治理环境以及建设首都生态屏障都十分重要。 第二土地和水能源相对紧缺，要求昌平新城的建设必须走集约和节约发展 之路。 昌平区总土地面积平方公里，其中山区面积占区域面积的，平 原的部分地区于北京第第二绿化隔离地区内，生态用地较多，使得可用于 城市建设的土地资源相对较少。 本地资源与城市就建设也存在定矛盾。地下水区域分布不均匀，尤其在 城镇密集地区水源缺口较大，直接影响城镇未来的发展规模，因此需要调真产 业结构开源节流，并通过全市水资源调配弥补水资源缺口。 第三现状城市建设相对分散，规模较大，方面不利于集约节约利用土 地资源另方面，也给未来城市的集约发展提出了更高要求。 因此，在昌平区现有的资源和环境压力条件下，解决城市发展与资源环境 矛盾的根本出路就是走新型工业化道路，逐步提高产业发展门槛要求没大力发 展高科技产业和附加值高的产业。 规划思路与发展目标 规划思路从昌平新城的发展条件和北京城市总体规划对昌平新城的定位来看，要推 动昌平新城的持续健康发展，必须牢牢把握生态科技文化三大要素，紧紧 围绕和谐共生这主题，通过城市规划手段，将影响昌平新城发掌的各种要素组 织起来，将昌平新城构建成为持续协调发展的科教宜居新城。其中，生态条 件是新城发展的前提和基础，科技产业是新城发展的立足点和动力来源，而文化 内涵是新城发展的催化剂和根基，通过生态科技和文化特色的交互作用，实 现各要素的和谐共生与新城的持续健康发展。 发展目标 通过综合分析比较，规划提出昌平新城发展的分目标是科教创新基地 人文生态景区和谐宜居新城 科教创新基地就是充分发挥中关村国家工程技术创新基地中关村科 技园区昌平区生命科学园以及高等院校聚集的优势，构建产学研体多 元化的科教新城。以自主创新为核心，以高科技产业为龙头，组织区域产业 区块协调稳步发展，带动富有活力的产业集群快速衍生成长。 人文生态景区就是充分发挥昌平人文历史资源丰富文化底蕴深厚 生态环境良好的优势，发展文化旅游健康产业，建设独具特色的生态特色 的生态旅游景区和休闲度假基地。 和谐宜居新城就是在合理利用资源的前提下实现区域协调和城乡统筹发 展，从生态环境。城市服务城市就业和城市安全等方面，实现城市环境和生活 品质的提升，构建生态环境良好人与自然和谐，以人为本的宜居城市典范。 城市规模与空间布局 有效控制城市规模 昌平新城是疏散中心成功能的重要地区，但今年来呈现人口和建设用地 膨胀过快的态势。要实现构建持续协调发展的科教宜居新城的总体目标， 就必须采取有效措施，提高人口素质和土地利用效益，有效控制人口和建设 用的的盲目扩张。 人口规模控制 据统计，昌平区现状人口约为万人，其中城镇人口万人，农 村人口万人昌平新城现状人口约为万人其中城镇人口万人，农 村人口万人。预计年昌平区人口规模控制在万人以内其中包 括回龙观天通苑人口万人其中城镇人口万人，农村人口万 人。昌平新城城镇人口规模将控制在万人以内。 用地规模控制 要是昌平新城的城市建设用的得到有效控制，必须走内涵式的发展道 路，是加大治理沙荒地，变废为宝，改善环境二是优先利用存量用地，提 高土地利用效率三是切实保障基本农田总量平衡，实现持续发展。 合理布局城市空间 从昌平城市布局现状来看，城镇建设主要集中在研八达岭高速公路和立 目录 总论 项目建设背景 三可行性研究报告编制依据及说明 四主要经济技术指标 二北京市房地产市场分析 项目机会分析 北京经济发展稳定 北京房地产市场平稳发展 区域支撑有力 二房地产相关政策解读 三北京房地产发展趋势 四项目情况 项目概况 二项目工作进展 五项目分析 优势 二劣势 三机会 四威胁 五分析结论 六项目定位 产品定位 二客户定位 七项目开发进度安排 八项目效益分析 项目投资 五资金筹措 九项目敏感性分析 十项目总体评价 十附表及附件略 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目建设背景 北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建 设。 北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金 为万元。注册地北京市通州区潞城镇通胡路号，法人代表黄俊 烈。 年月日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂 签订了项目土地级开发合作协议，并在区政府领导的大力支持下，取 得了国资委关于同意北京文教器材厂用地规划调整的批复昌国资复 号关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发的批复昌国 资复号及关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发的情况和 意见昌国资文号，同意由该公司对该地块进行级开发该项 目总占地面积平方米。 二项目概况 背景 北京文教器材厂土地级项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制 刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流 失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住 宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸 公司，将上述土地以总额万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质 变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。 项目区位 昌平的发展 昌平拥有批包括碧水庄园龙城花园王府花园等高档别墅区，以及以回龙观天通苑文化居住区新新公寓宁馨苑燕平家园和郝庄家园等代表性的 居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学 园国际医疗城国际商城沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为 座名副其实的生态化现代化国际化的卫星城。 沙河的发展 北京昌平沙河将出现个万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环 路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积 公顷，其中高教园区规划建设用地面积公顷。建设投资总规模约亿 元人民币，入驻人数达万人。 项