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实际是协议转让的项目，土地成本和楼面地价相对较低，因而不排除房地产公司在博弈时会采取低价占有市场，从而造成开发量超出上面的估计，因为需求量明显减少，尤其在投资需求被打压的情况下需求基本保持相对恒定，绝对需求数量还有可能因为预期效应实际更加不足，这些综合因素都将对县城房地产行业发展带来阻力。
尽管如此，由于周边城镇的住宅市场目前保持着良好的需求和价格比价效应，只要宏观政策不对房地产进行更强轮紧缩政策，预计投资需求可能会有定幅度的增长，定比例合理的投资增长需求将会减小市场竞争的激烈程度。
表住宅市场各类产品供应预计表单位万平方米上年土地存量折算本年上年土地供应量折算最不利估算可能估算最有利估算实际估算年存量年开工量年销售量年存量年预计开发量年预计市场供应量商品住宅排屋商品别墅经济适用房拆迁安置房短期供求趋势特点短期市场仍将处于供略大于求的状态通过分析每年的商品住宅供应量与需求量认识到建立项目定位动态控制的重要性，但业内直没有行之有效的系统方法。
本文以自己在管理实践中的经验积累结合所学的些理论知识对这个问题进行研究和探讨。
其次，本文的分析研究可以对新嘉园项目的实际定位调整术等发生较大变化的时候，项目定位必须进行及时调整。
所以事先制定套具体的方法，以信息管理为平台对项目定位进行全面动态管理控制显得尤为重要。
建立这套方法涉及的关联因素很多，控制难度也很大，虽然多数企业都指导作用。
但是，由于房地产项目开发周期长，不确定性因素复杂多变，尤其在采用滚动开发的项目实施过程中，经常会面临大量的风险，这些风险仅凭前期阶段的分析预测和控制手段往往是不够的，特别是在政策市场技验对这个问题进行理论研究和探讨。
般地，在项目开发前期阶段，开发企业会就项目环境政策市场等条件进行详细的调查分析，从而确定项目定位和开发规划。
这些调查定位和规划对项目的成功运作的确具有十分重要的项目策划和设计，二三期地块统完成规划方案设计，期万平方米于年月开工，并已于年月交付使用。
目前项目处于二期销售中后期和三期开工准备阶段。
研究的目的与意义研究的目的首先，结合理论知识和管理实践经住宅市场正处于培育和发展阶段，整体大规模次性开发的条件不够成熟，所以，项目在前期整体策划阶段就确立了分期滚动开发的开发计划。
项目原开发计划分四期，年内开发完成，每年开发量在万平方米。
项目从年开始嘉园项目是由浙江大家置业有限公司在安吉县开发的个大型住宅房地产开发项目，此项目实际占地面积约合亩，规划可建设建筑面积，用地性质为住宅和住宅区配套的商业用地。
由于新嘉园项目用地规模比较大，当地目定位调整为研究对象，从理论角度分析阐述动态研究项目定位的意义和重点，并着重以新嘉园项目在滚动开发过程的项目诊断和定位调整为例说明动态项目定位调整的具体方法和步骤，从而将理论研究和实际工作结合起来。
新公司和房地产开发项目公司。
由于房地产行业的特殊性和住宅房地产项目的具体特点，住宅房地产项目的开发计划般会在次性规模化开发和分期滚动开发两种模式中进行选择。
本文主要以住宅房地产项目滚动开发过程中的项，居民居住水平普遍有了很大的提高和改善。
由于和百姓生活息息相关的特点以及对其他产业较强的关联辐射效应，住宅房地产行业被政府确立为支柱产业，整个行业景气度持续保持较高水平。
全国各地新成立了大量房地产开发推广策略结论与建议主要结论几点建议引言研究对象和项目概况随着我国住房分配制度土地制度金融制度等相关制度的深入改革，我国的住宅房地产市场自上世纪九十年代中期以来有了飞速的发展，各地房地产市场方兴未艾配比比较分析价格比较分析当前销售状况比较分析新嘉园项目三四期定位调整的实施策略目标市场调整策略调整项目滚动开发节奏的策略调整规划设计及产品策略规划设计思路的调整住宅产品的设计调整策略调整和创新营销安吉县房地产市场的现状分析新嘉园项目三四期微观项目分析针对目标市场的跟踪调查居住状况调查分类分析实际在销客户的需求调查分析针对竞争者的调查和比较分析竞争策略比较分析区域竞争性楼盘品质比较分析户型结构施评价工程实施评价销售实施评价客户信息反馈新嘉园项目三四期定位调整的环境分析宏观环境分析宏观经济形势分析宏观政策形势分析宏观市场分析宏观环境对于本项目定位调整的启示中观环境安吉房地产总体影响因素分析场定位的内容和方法滚动开发过程中有关市场定位调整的关注重点滚动开发模式成功运作的基础新嘉园项目定位及期开发实施评价项目整体前期策划定位分析项目整体前期策划定位的环境条件项目整体前期策划定位项目期实目的与意义研究的目的研究的现实意义研究的方法结构安排研究的方法本论文的结构安排房地产项目滚动开发和项目定位的理论研究房地产项目的特点两种不同开发模式的对比和选择国外营销理论和市场定位理论房地产项目市目录摘要英文摘要引言研究对象和项目概况研究的目目录摘要英文摘要引言研究对象和项目概况研究的目的与意义研究的目的研究的现实意义研究的方法结构安排研究的方法本论文的结构安排房地产项目滚动开发和项目定位的理论研究房地产项目的特点两种不同开发模式的对比和选择国外营销理论和市场定位理论房地产项目市场定位的内容和方法滚动开发过程中有关市场定位调整的关注重点滚动开发模式成功运作的基础新嘉园项目定位及期开发实施评价项目整体前期策划定位分析项目整体前期策划定位的环境条件项目整体前期策划定位项目期实施评价工程实施评价销售实施评价客户信息反馈新嘉园项目三四期定位调整的环境分析宏观环境分析宏观经济形势分析宏观政策形势分析宏观市场分析宏观环境对于本项目定位调整的启示中观环境安吉房地产总体影响因素分析安吉县房地产市场的现状分析新嘉园项目三四期微观项目分析针对目标市场的跟踪调查居住状况调查分类分析实际在销客户的需求调查分析针对竞争者的调查和比较分析竞争策略比较分析区域竞争性楼盘品质比较分析户型结构配比比较分析价格比较分析当前销售状况比较分析新嘉园项目三四期定位调整的实施策略目标市场调整策略调整项目滚动开发节奏的策略调整规划设计及产品策略规划设计思路的调整住宅产品的设计调整策略调整和创新营销推广策略结论与建议主要结论几点建议引言研究对象和项目概况随着我国住房分配制度土地制度金融制度等相关制度的深入改革，我国的住宅房地产市场自上世纪九十年代中期以来有了飞速的发展，各地房地产市场方兴未艾，居民居住水平普遍有了很大的提高和改善。
由于和百姓生活息息相关的特点以及对其他产业较强的关联辐射效应，住宅房地产行业被政府确立为支柱产业，整个行业景气度持续保持较高水平。
全国各地新成立了大量房地产开发公司和房地产开发项目公司。
由于房地产行业的特殊性和住宅房地产项目的具体特点，住宅房地产项目的开发计划般会在次性规模化开发和分期滚动开发两种模式中进行选择。
本文主要以住宅房地产项目滚动开发过程中的项目定位调整为研究对象，从理论角度分析阐述动态研究项目定位的意义和重点，并着重以新嘉园项目在滚动开发过程的项目诊断和定位调整为例说明动态项目定位调整的具体方法和步骤，从而将理论研究和实际工作结合起来。
新嘉园项目是由浙江大家置业有限公司在安吉县开发的个大型住宅房地产开发项目，此项目实际占地面积约合亩，规划可建设建筑面积，用地性质为住宅和住宅区配套的商业用地。
由于新嘉园项目用地规模比较大，当地住宅市场正处于培育和发展阶段，整体大规模次性开发的条件不够成熟，所以，项目在前期整体策划阶段就确立了分期滚动开发的开发计划。
项目原开发计划分四期，年内开发完成，每年开发量在万平方米。
项目从年开始项目策划和设计，二三期地块统完成规划方案设计，期万平方米于年月开工，并已于年月交付使用。
目前项目处于二期销售中后期和三期开工准备阶段。
研究的目的与意义研究的目的首先，结合理论知识和管理实践经验对这个问题进行理论研究和探讨。
般地，在项目开发前期阶段，开发企业会就项目环境政策市场等条件进行详细的调查分析，从而确定项目定位和开发规划。
这些调查定位和规划对项目的成功运作的确具有十分重要的指导作用。
但是，由于房地产项目开发周期长，不确定性因素复杂多变，尤其在采用滚动开发的项目实施过程中，经常会面临大量的风险，这些风险仅凭前期阶段的分析预测和控制手段往往是不够的，特别是在政策市场技术等发生较大变化的时候，项目定位必须进行及时调整。
所以事先制定套具体的方法，以信息管理为平台对项目定位进行全面动态管理控制显得尤为重要。
建立这套方法涉及的关联因素很多，控制难度也很大，虽然多数企业都认识到建立项目定位动态控制的重要性，但业内直没有行之有效的系统方法。
本文以自己在管理实践中的经验积累结合所学的些理论知识对这个问题进行研究和探讨。
其次，本文的分析研究可以对新嘉园项目的实际定位调整提供具体的指导。
年对于房地产行业来说是极其特殊的年。
随着我国固定资产和房地产投资的高速增长，能源短缺日益严重，通货膨胀压力越来越大，国家宏观经济呈现局部过热现象，房价在全国范围内普遍高涨，因此，国家采取了系列的宏观调控政策，以图抑制投资和房价不断高涨，房地产的宏观环境发生了很大变化。
在国家系列政策的影响下，房地产行业度受到了前所未有的严峻考验，方面土地市场价格不断高企，拆迁补偿标准不断提高，建筑原材料随能源交通运输等因素影响成本不断上扬，行业面临高成本压力，另方面又由于金融政策的紧缩，经济适用房的大量推出，市场预期下降等影响显示市场需求在个别地区有明显不足倾向。
新嘉园项目位于安吉县城，因为县级城市规模小，人口数量少，经济总量相对不足，所以对房价的敏感度比较高，房地产市场受到宏观微观市场变化的冲击就比较大，房价在前年大幅上扬之后呈现明显的后继乏力的特点，销售形势普遍看淡。
行业的宏观和微观环境都发生了相当大的变化，客观上有调整的需要。
本文的分析研究成果可以对
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