（项目申请）公司住宅项目可研申请报告（正本） ㊣ 精品文档 值得下载

分流设计，交通体系由小区出入主通道小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车流出入口和人流出入口分设，小区人流主出入口开设于小区南面环城北路侧，次出入口开设于小区西面路侧车流入口开设于小区南面环城北路侧，出口设于小区西面路侧。

规划指标规划指标见项目概况主要经济技术指标表。

建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风电气等各种专业，设计时需遵循有关规范规定，单体设计时还应符合国家现行有关强制性标准规定并融入现代建筑科技元素。

建筑方案总体构思建设地块临近公，与距离变得近在咫尺，在成为后花园同时也将依托这个省政治经济文化中心交通枢纽诸多优势得到更快发展。

项目址区位本项目地处县城北面，环城北路与青山路交汇处，南面是县城主城区西面是公园北面是东面是。

二中和小学在本项目范围内县医院距离不到农贸市场商业中心区均在附近区域内交通便捷生活购物老人就医学龄儿童就学均较方便，项目址背靠凤山公园远眺，距自然既近离城市繁华不远，是居家生活好地方。

综上所述具有距离省会城市较近区位优势，拥有风光迤逦自然山水恬静宜人生活环境临近省会使她近水楼台尽得中心城市经济繁荣交通便捷信息灵通之利，而又远离城市拥挤嘈杂之弊。

真可称之为后花园，是现代都市人梦寐以求居家之地。

五市场分析当前住宅市场现状自年关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知国发号文件出台，福利分房制度取消，住房成为种商品全面市场化。

随着国家经济不断发展人民物质生活不断改善收入水平不断提高，住宅市场消费需求也在悄然发生改变从满足数量转为追求品质，从注重内部结构扩展到对外部环境高度关注，从满足物质需要扩展到为满足业主实现自我体现人生价值需要住宅需求在发生变化，从以居住为主，正在转为居住办公出租投资增值经营等多作用并存对住宅区位需求，从喜欢在城市中心区正在向城市外围转移。

需求多样化，是目前住宅市场个基本现状。

为促进房市健康发展近年来尤其是今年以来国家出台了系列相关政策，加大了对房地产市场监管和调控力度又是现阶段市房地产市场个基本政策背景。

县房地产市场现状县县城区域房地产业欠发育，全县城新建住宅小区较大有小区户户户小区户等几处，其余均为规模较小新住宅区，且多数为多层建筑，容积率低，使作为不可再源土地未得到最有效利用，建筑形式缺乏特色，以打造省内流，国内领先，国际知名高原观光旅游胜地定位不相适应。

六分析项目优势项目址距省会城市较近，全程仅且连接两地间道路高速设施状况良好，交通便捷。

市作为区域中心城市其日益增强辐射作用必将对发展产生积极作用清澈湖水秀丽自然风光是当今日益富裕起来都市人向往回归自然人居环境，优越地理区位便捷交通条件使项目具有距繁华不远离自然很近特性。

项目劣势项目地块平面很不规则周边关系较为复杂，作为房地产项目用地土地有效利用率不高规划设计有难度工程施工受影响因素较多干扰较大项目开发成本偏高。

项目机会县还是个房地产市场处在发育期地区，今年县委十届六次全体会议报告中又明确提出要加快城建步伐完善城乡基础设施建设按照完善规划扩大规模增强功能提高品位塑造特色要求抓好城市规划建设与管理工作。

在此思想指导下县将会迎来较大发展项目威胁项目地块复杂性使得该项目从规划设计到施工都面临不小难度，如果这些工作个环节出现失误都会给项目成败造成较大影响县人口较少，购买力有限今年月国务院办公厅发出国十条通知，从土地供应金融税收等诸多方面都加大了对房地产市场调控力度，这些政策出台将对整个房地产市场各个环节产生深刻影响。

七项目定位形象定位本项目建设将本着打造首个高层住宅精品意识，精心规划精心设计精心施工，提升县城市品位改变县城市建设格局，本项目建成后将成为县个地标性建筑。

客户定位分析潜在客户可按下列因素分类地域高新技术开发区其他地区。

高新技术开发区购买人群以在此两地有稳定工作公务员及企业白领人士为主。

购买为自用，次和二次置业均有及其他地区购买人群应以经济条件较好中老年为主，这部分客户子女基本已生活，以空巢家庭老夫妻养老为典型。

职业及收入事业成功型人士公务员私营企业主其他中高收入人群购房动机改善型休闲型投资型孝敬型。

改善型购买人群应以本地及临近周边各县对住房条件居住环境要求较高有再次置业意向高收入人群为主休闲型购买人群应以事业成功型人士私营企业主等高收入人群，他们希望能在繁忙工作之余远离大城市喧嚣暂时卸去工作压力，回归自然享受宁静与悠闲投资型购买人群应以经济较为富裕有较宽裕闲置资金而又缺乏投资渠道有风险意识投资意识人群为主孝敬型事业有成收入较高子女为父母养老而购置住房，这类购房者对物业区位环境功能物管水平及小区配套等因素考虑较为细致。

以上潜在客户中，预计将会以类人群为主，此外依次为类人群前两类人群般要求有较大住房面积，建筑面积应在左右，户型以三室四室两厅双卫为主更高要求将会是左右跃层式住宅其他几类人群对面积要求具有多样性，从都有需求功能定位小区功能生态环保运动休闲外部，利用项目得天独厚自然景观公园森林区出小区便可登山游览锻练。

内部，较低建筑密度使小区获得较高度绿化率和较大户外活动空间，推崇生态环保，休闲运动高品味生活方式配套完善智能化小区诊所净菜场店小超市幼儿园干洗店小区车辆出入，超市购物，等均可实行刷卡服务，卡在手，通行无阻。

小区布设智能化系统，宽带上网，红外线监控，远程报警系统等为住户提供安全方便高品质时尚生活。

住宅功能功能空间大户型每套应具备类空间卧室客厅书房餐厅厨房卫生间储藏室阳台卫生间使用面积不小于，厨房不小于中户型每套应具备类空间卧室客厅餐厅厨房卫生间阳台卫生间使用面积不小于，小户型每套应具备类空间卧室客厅厨房卫生间阳台卫生间使用面积不小于，厨房不小于。

强弱电布线电力及通信线路要做到每套住户四线入户照明线电话线有线电视线宽带网线。

价格定位根据项目区位项目品质及参照县本地等地房地产市场价格，结合项目成本测算，价格预计定位于均价元根据不同朝向不同楼层不同户型平米单价以此为基准上下浮动。

八建设方案总体规划布局小区整体规划设计原则高容积率低密度大绿化户型设计多样化满足不同住户居住要求综合服务配套设施完善，为住户提供便捷生活条件现代而又不失与环境协调和谐建筑风格。

总平面布局项目址宗地图略呈南北长东西窄，地势北高南低，根据地形条件规划布局四幢高层住宅，地下室设停车库，相应配置社区商业服务建筑在路路沿线退让定距离作为公共绿化，增加景观改善区域环境。

交通组织小区交通组织按人车分流设计，交通体系由小区出入主通道小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车流出入口和人流出入口分设，小区人流主出入口开设于小区南面环城北路侧，次出入口开设于小区西面路侧车流入口开设于小区南面环城北路侧，出口设于小区西面路侧。

规划指标规划指标见项目概况主要经济技术指标表。

建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风电气等各种专业，设计时需遵循有关规范规定，单体设计时还应符合国家现行有关强制性标准规定并融入现代建筑科技元素。

建筑方案总体构思建设地块临近公，和谐发展这中心主题，建造符合时代精神风貌现代化建筑和优美环境精品住宅小区，并与周边自然环境协调统。

随着社会经济发展，人们视野不断开阔，审美观念也随之变化提高，因此，小区建筑风格和形式还不应受限于传统风格限制同时，随着建材工业不断发展新装修材料层出不穷，建筑外观应重形不重色拟采用简练现代构成手法，体现建筑时代气息和世纪新居住理念。

平面设计住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。

住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

公用建筑中心花园及地下层设层车库，地下车库入口为小区南面主入口，出口为小区西面路地下车库采光通风防潮排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范有关规定。

物业管理会所配电室休息厅等建筑物均建于地上。

室外有消防环形车道中心花园和庭院绿化带建筑小品等。

立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，整体风格应与周围环境协调，表现手法简洁明快，具有鲜明特色，使整个建筑群和谐优美富于变化，区内环境优雅和谐宁静。

结构设计基础形式基础形式待地勘资料完成后结合上部建筑形式现场施工条件国家相关规范等综合因素设计择优确定。

上部结构该项目建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框剪结构地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。

防震工程按度设防。

公用设施方案供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为，由市政管网开口接入，用水标准和用水量按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下住宅生活用水公升人日初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约。

给水设水泵房间立方米消防水池座，安装通用消防水泵台，自动消防水泵台在住宅屋顶设屋顶水箱每幢个城市自来水进水管不小于，设组水表装置区内供水采用变频方式供水室内给水和消防给水系统室内生活给水层以上屋顶水箱给水，层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

普通消防供水系统由上行下行水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

室内外排水室内污水排放量按供水量估算，约立方米。

室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按当地区暴雨强度公式计算。

供电供配电系统负荷等级工程消防用电设备设备机房小区道路照明生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

供电电源及电压供电电压为电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

主要电力供应指标设备容量，计算负荷，变压器总装机容