基础。股份公司近三年财务状况详见表。 表股份公司近三年财务状况表 项目年末年末年末 总资产万元 资产负债率 主营业务收入万元 主营业务利润万元 净利润万元净资产收益率 股份公司对外股权投资情况 目前，股份公司共有家对外投资参股公司，其中除无锡八佰伴商业大厦超市有限公司 无锡商业大厦集团二百电器商厦公司无锡东方药业有限公司外，其余家均为股份公司 控股企业。 股份公司发展规划 发展战略 面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业 态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同 时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。与此同时， 学习并借鉴国内外先进的管理经验营销理念促销方式，通过提高流通企业的组织化程度， 实现集约化经营，使其发展成为无锡地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置创 造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华 东地区的商品流通集散中心。 股份公司的发展战略是以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点，以 电子商务为手段，建设现代商业企业。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购兼并 等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构通过实施现代化的物流配 送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大同时辅之以承载信息流的电子商务 手段，实现商品及服务结构物流功能营销方式等的升级，形成发展大流通大市场 大商业的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续 性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。 经营目标股份公司年的规划为在年使主营业务收入达到亿元规模，年利润总 额预计达到万元，继续保持在江苏省百货零售企业的领先地位股份公司在做大主业 的同时，以汽车食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连 锁经营网络，其中汽车销售达到亿元规模，并取得只国内外著名品牌的地区代理权 股份公司进步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在年底 前初步形成现代化科学化的商业企业形态。 二项目背景 近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的改制目 标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业 影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入以后完全放开的市 场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司 正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之 ，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸号 文批复同意无锡东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入无锡商业大厦股份有限公 司拟上市申报项目。 三可行性研究报告编制依据 国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快我国现代物流发展的若干 意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版国家发展计划委员会计经贸号关于无锡东方物流配送中心及超市项目建议 书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 无锡市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托江苏省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前无锡商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基 础，对建设无锡东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容 包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利 润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计 划委员会计经贸号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项目。 无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展 商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区经济的发展 起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商场 经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企 业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商 品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成 本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的 经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股 份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货 物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般 商品万件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积 ，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。 项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所 得税后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期 限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼 其中超市卖场面积， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房 包括冷冻机房变电室泵房 锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 第章总论 第节概述 项目名称无锡东方物流配送中心及超市项目 建设单位无锡商业大厦股份有限公司 法定代表人潘霄燕 项目负责人席国良 项目联系人张贤 联系地址江苏省无锡市中山路号 电话 传真 邮编 项目建设单位基本情况 无锡商业大厦股份有限公司以下简称股份公司创立于年月，由原江苏无锡商业 大厦有限公司整体变更而来，是由江苏无锡商业大厦集团有限公司占总股本为主发起 人联合无锡市商业实业有限公司无锡市商业建设发展公司无锡商业对外贸易公司无锡 天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本万元，年末总资产 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,万元。股份公司拥有营业面积万平方米，员工余人，是无锡市名牌商店江苏省 文明单位全国百城万店无假货示范点，年主营收入亿元，利润总额万元。 经营概况 经营场所 股份公司是无锡市最大的商业零售企业，地处无锡市黄金地段三阳广场，地理位置优越。股 份公司主营场所占地面积万平方米，建筑面积万平方米，营业面积万平方米，拥 有五层营业大楼，设五个卖场。 经营范围 国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装维 修，服装眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺， 经济信息咨询服务，广告网络技术转让及咨询服务，软件开发销售。主要销售对象为无 锡市及其周边的城乡居民企事业单位等。 销售品种 主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品服装纺织品针织品床上用品 家电鞋帽皮具儿童用品文体用品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等。 经营业绩 股份公司目前与余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有多种品牌的 总经销总代理权，销售额占股份公司总销售的。股份公司年销售额超过万 元的品牌有个，如森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家用 电器等超过万元的品牌有个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子海信电器等超过 万元的品牌有个，超过万元的品牌有个，其中，春兰及海尔系列家用电器产 品的销售均超过万元。 股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省最佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号，并成为国内首批无锡第个获得全国百 城万店无假货活动示范店的企业。 近两年来，股份公司实现销售总额在江苏省零售市场均排在首位。股份公司在年实现 主营业务收入万元，占全市批发零售贸易业实现总额的，位居全市商场企业 第位，其中品牌商品的销售总额占无锡市大型企业整体销售额的以上，有近个家 用电器的著名品牌的销售量位居无锡市第位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况 详见表。 表股份公司近三年的销售总额及税后利润表 项目年年年平均增长率 销售总额万元 净利润万元 股份公司财务状况 近年来股份公司经营良性发展，财务