分析年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。

当前房地产市场已经出现供大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。

年房地产市场发展不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策不利影响，有利因素则是各种优惠措施出台，在季度宏观经济出现回暖预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份降为月份。

四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高城市包总论项目背景项目概要项目名称居住小区项目开发商南昌发展有限公司设计单位江西省建筑设计有限公司项目建设地点南昌市开发商概况南昌发展有限公司原名南昌机械有限公司于年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有土地亩厂房办公楼仓库食堂等配套用房水电路绿化下水道等配套设施投资生产所需固定设备及技术投资职工近人物管信息等服务业成为新亮点。

年，地区生产总值比上年增长，十五期间年均递增，全市财政总收入比上年增长，年均递增，全社会固定资产投资比上年增长。

市域经济综合实力排名全省第，基本竞争力迈入全国级行列。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市位。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生率死亡率自然增长率人口呈上升趋势。

在南昌市经济建设突飞猛进状态下，本项目完成能很好解决南昌市及周边地区人口居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好居住条件项目中商铺能带动该片区商业经济，为本项目住宅部分提供了方便商业消费并提升了住宅房地产自身价值项目中车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目总体价值。

居住小区位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市条黄金大道迎宾北大道旁周围三面临生活区住宅及附属用房等，面临街周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不样都市生活。

该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售空。

项目商铺部分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业招商，再加上项目住宅部分以及周边已有居住小区人气支撑，商铺销售前景十分乐观。

南昌发展有限公司是南昌市当地房地产开发公司，居住小区是公司很重视个开发项目。

该项目由公司中高层房地产开发经营经验丰富管理人员操作，配以先进经营管理理念和合理营销手段，实现项目顺利开发。

有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为，高于设定基准收益率，项目有较大投资吸引力。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现项目赢利目标将是完全可能。

四该项目住宅部分团购合作关系该项目居住小区由住宅和商铺两部分组成，是项目开发商南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目由南昌发展有限公司进行项目开发与项目商铺部分销售待项目竣工完成后，按照南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订团购协议，总投资开发产品成本固定资产投资经营资金开发建设投资估算及资产形成表单位万元序号项目合计商品房开发成本固定资产投资无形资产递延资产土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用预备费合计公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目由南昌发展有限公司进行项目开发与项目商铺部分销售待项目竣工完成后，按照南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订团购协议，由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌发展有限公司自留十套外住宅部分最终完成该项目开发建设销售。

二市场分析与需求预测南昌市概况及经济发展基本情况南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。

我市位于江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。

位处东经北纬之间，是省会南昌南大门。

境域总面积平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区，总人口万人。

南昌市是省会南昌南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。

全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全交通运输网络。

公路四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正黄金十字铁路总论项目背景项目概要项目名称居住小区项目开发商南昌发展有限公司设计单位江西省建筑设计有限公司项目建设地点南昌市开发商概况南昌发展有限公司原名南昌机械有限公司于年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有土地亩厂房办公楼仓库食堂等配套用房水电路绿化下水道等配套设施投资生产所需固定设备及技术投资职工近人，平均年生产万元，累计创税万元。

为了配合南昌人民政府将迎宾大道打造成商贸条街整体改造工程拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地亩，投资万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值亿元人民币，并且每年将以以上速度递增，年创税余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了系列优惠政策。

如将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成经济损失。

可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数第三版江西省南昌市城市总体规划南昌经济步入良性发展轨道。

项目施工建设可创造大量劳动就业机会。

二项目风险分析政策风险年在落实已有房地产调控政策同时，施行了较松货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

中国人民银行从年底起，多次下调存款类金融机构人民币存款贷款利率，从促进需求来促进房地产业，在今年年底国际金融风险爆发，中国扩大内需来减弱金融风暴对全球影响。

使银行利率下降，在定程度上促进了房地产市场，年房价将会止跌。

从目前情况来看，国家新轮房地产调控政策已初见成效，二线城市商品房价格虽然较大幅度回落，政策变化对行业发展影响之大由此可见。

但从南昌市本地情况来看，当地购房动机以自住性住房需求占绝对主导地位，调控政策能增加南昌市购房需求。

相反，由于需求量上升横向比较低价格以及土地资源价值愈加凸显等因素影响，预测南昌市房地产市场价格还将有较大上升空间。

从总体上来说，项目政策风险基本不存在。

市场风险南昌市近年房地产开发业上升势头很快，新开发楼盘不断上市，各楼盘间竞争越来越强。

好在本项目抑郁团购方签订了团购协议，项目竣工后能全部卖出，不存在销售问题。

节约了销售成本缩短了销售期，大大提高了本项目盈利率。

商业房产招商取得了政府大力支持，并随着南昌新经济大力发展，结合本项目特色商铺招商前景可观。

资金风险工程建筑多种因素可能造成资金风险。

在施工中可能受到各种意外因素干扰和影响，如设计变更自然资源突变原材料不能及时供应和市场价格波动施工质量和组织施工管理优劣等，都将导致实际投资额发生变化，预测筹措资金将不足以支持工程建设，导致资金风险产生。

设计已经获得设计方团购方认可，基本不存在设计变更风险项目周围环境已经由有关部门勘查分析过，基本不存在风险由于国内大型扩大内需政策，建筑材料价格有所下降，如钢材水泥等主材价格近几个月下降幅度达到左右，对建安工程有好处，建材风险基本不存在。

项目出售价格已与团购方签订了协议，住宅均价为元项目施工由有相应施工资质施工单位进行，确保质量。

工程风险针对工程质量施工安全风险，通过实行工程监理制度，严格质量管理，建立健全安全生产责任制度等有效措施，这方面风险完全可控。

社会风险项目在条大道旁，周围三面临居民区，临街建筑施工对交通组织及过往行人和周围居民人身环境安全有较大影响，施工过程中会实施施工安全措施减少噪战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化良好发展态势。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生人，出生率死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。

年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合实力位居全国级全省第。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位居全国最具投资潜力中小城市第位。

年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄九里象湖城等大批精品楼盘。

新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配江南饲料原料等专业市场功能增强。

社会消费品零售总额亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

年末金融机构存款余额亿元，贷款余额亿元，中介保险物管信息等服务业成为新亮点。

年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内资亿元，分别比上年增长和。

十五期间累计利用外资亿美元，利用内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强项目个，知名品牌项目个，投资超亿元项目个。

年完成出口创汇万美元，比上年增长，自营进出口企业发展到家。

外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。

个私民营企业完成总产值亿元，实现增加值亿元，利税亿元。

承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区