场超市等大型商家招商，将裙楼改为对外经营酒店或是商场，如东方巴黎就是将原来承诺给业主会所配套改为现在餐饮酒店，金色水岸恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场酒店招商。

建筑特征分析酒店式公寓如尚东大道博泰江滨威尼斯恒茂国际华城酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。

建筑设计采用单体造型，外墙均为先进中空钢化镀膜玻璃幕墙，具有良好隔音保温节能功能。

建筑风格简洁挺拔时尚，充满了现代气息。

产品特征分析规模小，但趋势看好南昌市各公寓规模都普遍偏小，大都是零星栋两栋，目前公寓物业规模稍大有恒茂国际华城皇冠座水晶座博泰博泰江滨威尼斯等。

开发产品形式多样在产品形式上，开发商采用高层开发如东方巴黎爵士馆高层和多层混合开发如尚东大道铂金特区写字楼与公寓混合开发恒茂国际华城博泰江滨威尼斯。

营销特征分析酒店式公寓小风险投资模近两年，酒店式公寓已成为房地产市场的新宠作为近年来种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。

那么什么是酒店式公寓呢酒店式公寓意为酒店式的服务，公寓式的管理，市场定位较高，集住宅酒店会所多功能生活设施于体，既可自用又兼投资潜力。

根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是个国家和地区发展到定阶段后将长期发展和存在的个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务投资和高层次人员场幢层高层单间房二房三房中山路八公园对面年起价最高价均价含精装修，装修标准约元平米已入住金色水岸幢层高层青山湖东岸南京东路与湖滨路交汇处年起价最高价均价已入住洪城时代广场二期幢层高层红谷滩新区红谷六路与红谷大道交界处年起价均价最高价已入住恒茂国际华城皇冠座幢层高层八广场南侧广场南路号年最高价均价含精装修，装修标准约元已入住恒茂国际华城水晶座幢高层均价博泰滨江威尼斯幢层高层共红谷滩新区，红谷大道与红谷路交界处年均价楼层差价毛坯已入住尚东大道楼套套套北京东路高新大道口年均价毛坯尾房销售，销售率世纪风情套套套北京东路京东大道口年均价毛坯号楼推出套销售率，号楼于本月发放卡东方明珠城铂金特区栋套套套南昌市解放西路号年均价精装修总计套目前基本受售罄胜利广场层套套套套胜利路与叠山路交汇处年均价精装修售罄时代广场中段层套套套胜利路步行街和民德路交汇处年均价精装修售罄天佑国际号楼层套套套解放西路号年均价号楼推出套，已售时代套江大南路号均价精装修产权不能交易江信国际花园金领域层层套套套子套红谷滩丰和大道和世贸路交汇处年均价售罄公寓市场需求量多年改革开放已使民间积累了相当投资资金，而与此同时，城市发展长期滞后却严重影响了市民投资合理需求，调查表明南昌市民对现有投资方式满意仅为。

表明消费者对投资需求十分巨大。

政府对南昌市城市建设力度加大，吸引着越来越多公司前来发展，外来人员增加，也必然带动着住宅市场进步发展，而小户型公寓也成为了白领阶层购房首选。

例如在恒茂皇冠座水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。

而且租房率达到左右。

使得业主没有后顾之忧。

同时，目前南昌写字楼业不够成熟，大量中小型企业，私人创业，集中在创意广告销售等行业精英，往往选择租住在市中心附近酒店式公寓进行办公。

三公寓市场分布状况目前南昌市场内，纯住宅小区内酒店式公寓大毛坯多分布在京东和红谷滩片区，在较繁华市中心片区以高档酒店式公寓全屋品牌精装修部分家电为主。

项目名称项目位置所属片区尚东大道北京东路与高新大道交汇处青山湖区京东新城国际商都南昌市青山湖区北京东路号青山湖区京东爵士馆高新开发区高新路与发展路交汇处青山湖区京东庐山花园庐郡南昌市青山湖区南京东路号青山湖区京东世纪风情办公生活事务等贴心服务。

家政服务室内清洁代请钟点工代请保姆代订鲜花洗衣熨烫代订外卖搬家服务电脑网络维护家电维护家具维护房屋维护商务服务代客打字收发邮件收发传真文件复印收发快递租车服务代叫士代订酒店代订机票车票旅行安排其它服务房屋租售房屋托管小时安保巡逻公共区域清洁小区绿化管理小区设备管理京东路号青山湖区京东爵士馆高新开发区高新路与发展路交汇处青山湖区京东庐山花园庐郡南昌市青山湖区南京东路号青山湖区京东世纪风情北京东路与京东大道交汇处青山湖区京东自由都青山南路号市中心恒茂国际华城恒茂水晶座皇冠座广场南路号市中心东晖号公寓南昌市二七北路号市中心胜利广场胜利路与叠山路交汇处市中心时代广场胜利路步行街和民德路交汇处市中心天佑国际解放西路号市中心时代江大南路号市中心东方明珠城铂金特区南昌市解放西路号市中心东方巴黎洪城大道武警总队对面朝阳洲天使领寓洪城路洪城大市场正大门往西米朝阳洲江信国际花园金领域红谷滩丰和大道和世贸路交汇处红谷滩海航白金汇红谷滩区红谷中大道号红谷滩博泰江滨威尼斯红谷路红谷滩四公寓市场特征分析酒店式公寓户型设计特点单从户型来看，南昌小公寓户型以居室包括单间占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓楼盘项目户型数近两年，酒店式公寓已成为房地产市场新宠作为近年来种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新利润增长点。

那么什么是酒店式公寓呢酒店式公寓意为酒店式服务，公寓式管理，市场定位较高，集住宅酒店会所多功能生活设施于体，既可自用又兼投资潜力。

根据对发达国家同业情况考察，酒店式公寓就是个国家和地区发展到定阶段后将长期发展和存在个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店品质，又低于酒店价格，能满足许多商务投资和高层次人员居家需求，从而必将成为大城市全国省会城市发达城市和地区中心独具魅力新兴物业。

没有调查，就没有发言权。

在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析乃至项目定位及市场推广提案前，我们将首先对区域内竞争市场小户型价格户型销售情况等进行调查分析，以对本案定位及推广提供切实可行数据支撑。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，南昌市小户型酒店式公寓市场背景南昌市酒店式公寓市场发展轨迹南昌市酒店式公寓发展历史可以追溯到年户型项目卖点群体类别比例户型特点卖点卖点投资客平米居位置好交通便利可观江景其它营销手法剖析成功户型定位。

博泰江滨威尼斯户型定位与恒茂国际华城酒店套房类似，全部是单间和居，产品定位相当纯粹，与项目市场定位相致。

此外，该项目户型设计有创新感，别具匠心，大卧室大卫生间赋予个人更大活动空间观景阳台观景凸窗，增加了更多观景享受元素同时又能兼顾各房采光。

失败销售进度拖沓。

该项目自月日拿出六层出来作内部认购后，转至三个月，再没有任何响动，销售进度拖沓，无形中容易使客户对该项目造成些疑虑和猜测，同时容易流失客户。

项目是近期发售项目，但缺少精装修毛坯房入市。

代表楼盘为世纪风情星座小户型尚东大道小户型世纪风情星座地理位置青山湖区北京东路号世纪风情大街建筑形式栋高层号地块综合楼建筑风格地中海主义建筑风格户型单间房厅户型面积配比单间居室销售率整层户型平面图户型图户型面积户型设计特点带阳台，适宜商务办公带阳台，布局紧凑，适宜居住户型方正，带阳台，短进深大面宽卧室相对，近卫生间，生活较为便捷舒适户型方正，带阳台，短进深大面宽适宜办公使用卧室带凸窗客厅带阳台但入户有部分空间利用率较低营销手法剖析户型定位户型定位不够纯粹，居住与办公兼有，但毛坯房交付，造成项目推售半年内去化缓慢价格幅度增加缓慢。

客户定位从客户定位角度来看，很显然，其定位锁住在自住族。

但项目所处区位，该类客源较少，造成销售停滞。

附加值提供该方面极度欠缺，除景观配套外，额外物业服务欠缺。

尚东大道地理位置青山湖区北京东路高新大道口建筑形式号楼组团炫特区建筑风格现代风格户型单间居户型面积配比单间居室销售率整层户型平面图户型图户型面积户型设计特点独有超大型阳台，卫生间带凸窗户型适宜居住超大弧度阳台，室内空间紧凑卧室带凸窗，客厅链接弧形阳台营销手法剖析户型定位户型定位明确，坯房交付赠送菜单式装装修，对其客户吸引力有限，价格也难以拔高。

客户定位从客户定位角度来看，定位锁住在自住投资族。

但项目所处区位，该类客源较少，造成销售较为平缓。

附加值提供项目提供菜单式装修服务，对项目销售有定促销作用，但比之精装修小户型竞争力稍差。

结论从南昌大环境而言，近年南昌以每年两位数迅速增长，政府招商引资力度加通常在小公寓户型设计功能划分侧重层次上来说，卧卫放在首要位置，厅其次，厨餐排在最后，在酒店式小公寓户型设计上，厨餐功能完全弱化甚至被省略。

此种功能侧重排序是源于小公寓产品目标消费者生活方式和特点所致。

不可忽略点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构高层建筑物，因此，基本上存在得房率低采光差朝向不好通风效果不畅缺陷。

酒店式公寓硬件设施及软体服务酒店式公寓项目大多规模小，在社区景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理重视，酒店式服务商务式功能是定位为酒店式公寓小公寓项目最常见服务管理方式。

酒店式服务是指能提供清洁送餐代购物等类似于酒店式贴身服务，商务式功能是指能需足复印打字会客等简单商务性需求。

相应在酒店式公寓硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如酒吧咖啡健身房洗衣房商务中心会客厅等。

从目前南昌市已交付使用酒店式公寓来看，硬件配套软体服务处于不到位或是片空白状态，有浪得虚名之嫌疑。

东方巴黎天龙商务公寓金色水岸等大多数项目没有相应会所配套设施，而对于酒店式商务式软体服务，不少物管公司甚至没有这个概念，只停留在最原始环卫保安等基本服务层面上。

当然，没有配置相应会所配套及软体服务，也存在定客观原因，社区业主少，没有足够消费力足以支撑相关配套运营是根本原因。

爵士馆就是最好例证，