，保持了十年京城第高纪录，到银泰中心米，再到现在的国贸三期米，下 步高米左右的建筑也会建在。

这些不同建筑理念建筑风格的高品质写字楼，使区域 楼宇经济发展特点进步凸显。

年北京区域内个写字楼宇，税收过亿的有座， 国贸中心华贸中心等座楼宇的税收均超过亿元，经济质量高度集约产业结构高端发 展。

高端产业聚集快则是北京发展的另大特性 作为区域物流资金流信息流人才流的交汇中枢，北京已成为支撑首都经济发 展的重要增长极，成为总部经济示范区首都国际金融机构主聚集区北京市国际传媒文化 创意产业集聚区和高端服务产业聚集地。

北京是北京市总部经济规模最大发展最成熟的区域之，聚集了北京市以上的 跨国公司地区总部，是跨国公司在京设立投资性公司和地区总部的首选之地。

年世界 强前名中，有家在区域设立机构。

年北京市新认定的跨国公司地区总部 家，其中有家在区域。

金融机构的加速聚集是近年来北京发展的个亮点。

年，尽管受到全球性金融危机的冲击，朝阳区的金融机构总收入仍然迅猛发展，同比增长高达 。

北京金融机构数量多种类全。

包括中国国际期货有限公司纳斯达克等在内的 各类金融机构多家，其中外资金融机构总数达到余家，占北京市的以上，形成了 国贸中心华贸中心环球金融中心三大国际金融聚集区。

短短几年，文化传媒产业已成为北京产业发展新特色。

北京及周边聚集了越来 越多的传媒机构，华尔街日报等家国际传媒机构，以及人民日报社中央电视台 北京电视台等余家各类文化创意企业均落户于此。

年北京被授予北京市文化 创意产业集聚区称号。

东扩大计再建个 作为个重要的吸金低地，北京经过了十年的发展建设，已经基本接近饱和，发 展空间不足成为制约其扩张的重要桎梏。

为此，北京开始实施令人瞩目的东扩战略。

在 新轮东扩中，高品质的规划再次被列为要务。

为科学规划东扩区，北京邀请美国建 筑师事务所英国福斯特及合伙人建筑师事务所等家国内外流机构进行规划设计，并委 托家机构开展东扩区定制楼宇公共服务配套设施文化传媒产业发展商业业态的研究， 最终形成规划综合方案。

北京东扩规划致力于延续的产业定位充分发挥国际化和产业高端化的优 势，坚持三个原则是四规合，即产业规划先行，以产业规划引导城市空间人口土 项目背景调研地规划。

二是整体统筹，把原与东扩区有机结合，与周边区域统筹考虑，实现产业互补 商务功能连续绿地系统完整道路系统衔接地下空间互通。

三是先进理念，注重提高规 划的弹性和可实施性，力争把建设成为具有国际影响力的商务中心区。

北京东扩规划延续原金十字的布局模式，商务设施分布呈双十字格局 同时强调开放的公共空间，主要由公园林荫绿带通惠河水景中心活力广场步行商业 街组成，在中心活力区汇集商业娱乐会展多种功能，建设交通换乘中心和广场空间高 米左右的地标性建筑。

根据规划，朝阳区将用到年的时间，完成东扩计划，建筑总规模 万平方米，吸纳亿元社会投资，满足万人就业的目标，再造个。

按照预定计划，年东扩工程将完成规划国际招标，编制专项规划，启动成熟地块的 级开发。

年，进入集中建设阶段，全面推进土地级开发，建设定制楼宇，打造新的 地标性建筑，高标准建设交通设施，缓解交通瓶颈问题。

年，地标性建筑建成，定制 楼宇投入使用，规划初步实现，形成国际流的现代化商务区。

北京提出了建设世界城市的目标，给带来了新的发展机遇。

为建成国际流的现代化 高端商务区，北京从世界城市的高度加快建设，进步提升承载力扩大影响力提升环 境品质，力争成为转变经济发展方式示范区建设世界城市试验区推动城乡体化先行区 促进社会和谐模范区。

北京核心区将建设具备高品质写字楼高端商务酒店国际会展中心高档商业文 化娱乐设施中央广场和区域立体交通枢纽等设施的城市综合体，重点吸引国际金融传媒 高端商务三大主导产业企业总部，打造国际化现代化的商务中心区核心区域。

而东扩区将 五星级酒店 四星级酒店 三星级酒店 二星级酒店 四分析结论 朝阳区占有市内酒店业最大的市场份额，其次是东城区海淀区。

酒店结构呈整体升级趋势。

二星级至三星级呈递减趋势。

四星级和五星级整体升级。

中级酒店竞争激烈，经营走势逐年下降。

为避免恶性竞争，降低投资风险，本项目定位于主题精品酒店，填补市场空缺。

二酒店群落分析 北京市五星酒店集中分布在东长安街大北窑亮马桥朝阳门王府井 构成的金三角地带。

四星酒店同样集聚城区东部，依赖于上述金三角。

按区域可分为现有的酒店群落东部商务酒店群落王府井酒店群落西部酒店群落� 正在兴起的酒店群落金融街酒店群落南城酒店群落。

东部商务酒店群落 区域星级名称地址 中国大饭店朝阳建外大街号 京广新世界饭店朝阳呼家楼 嘉里中心饭店朝阳光华路号 国际俱乐部饭店朝阳建外大街号 长富宫中心朝阳建外大街号 建国饭店朝阳建外大街号 京伦饭店朝阳建外大街号 国贸饭店朝阳建外大街号 华润饭店朝阳建国路号 凯莱大酒店朝阳建外南大街号 赛特饭店朝阳建外大街号 燕莎 长城饭店朝阳东三环北路号 昆仑饭店朝阳新源南里号 凯宾斯基饭店朝阳亮马桥路号 希尔顿酒店朝阳东三环东方路号 兆龙饭店朝阳工体北路号 朝阳区东城区海淀区西城区宣武区崇文区 项目市场调研京瑞温泉国际酒店朝阳东三环南路 渔阳饭店朝阳新源西里中街号 亮马河大厦朝阳东三环北路号 皇家大饭店朝阳北三环东路甲号 中旅大厦朝阳北三环东路号 东部商务酒店群落是高端及涉外商务人士的主要聚集地。

的快速发展，外企的聚集，带 动了外籍商务人士的进入。

同时东部使馆区和东部外籍人士的聚集会展场馆相对集中，使 东部汇聚了高端商务区域的地标。

二王府井酒店群落 星级名称地址 王府井大饭店东城王府井大街号 王府饭店东城金鱼胡同号 北京饭店东城长安街号 天伦王朝饭店东城王府井大街号 东方君悦东城东方广场 贵宾楼饭店东城东长安街号 国际艺苑皇冠假日饭店东城王府井大街号 华侨大厦东城王府井大街号 和平宾馆东城金鱼胡同号 北方佳苑东城东方广场 王府井地处市中心，独特的地理位置使其对国内外人士都有较大的吸引力，目前王府井地区 酒店多数为五星酒店。

本地区客源综合性较高，既有国外旅游团队，也有国外商务散客，同 时也有国内高端旅游和商务散客。

三西部酒店群落 星级名称地址 新世纪饭店海淀首体南路号 翠宫饭店海淀双榆树号 香格里拉饭店海淀紫竹院路号 西苑饭店海淀三里河路号 世纪金源大饭店海淀区板井路号 京都信苑饭店海淀什坊院号 紫光国际交流中心海淀区清华东门 中裕世纪大酒店海淀莲花池东路号 长峰酒店海淀永定路号 永兴花园饭店海淀区阜成路号 燕山大酒店海淀路甲号 项目市场调研友谊宾馆海淀中关村南大街号 中苑宾馆海淀高粮桥斜街号 天鸿科园大酒店海淀区知春路号 长期以来，西部由于是各大部委和军队大院的密集区，针对政府机关的办事人员，西部 市场化的商务发展较晚，造成西部酒店发展比较缓慢。

近年来，中关村高科技产业快速发展，带动周边地区酒店业发展，逐渐形成酒店群落。

大量高科技尤其业的商务人士被中关村酒店群落截流。

中关村酒店群落的形成与中关 村高科技园区的形成是相辅相承的，但是由于目前中关村的高科技公司发展还在新兴阶 段，造成中关村地区的高星级酒店整体收益在北京处于落后的地位。

四南部酒店群落 星级名称地址 希尔顿逸林宣武广安门外大街号 新世界万怡酒店崇文门外大街号 中环中环假日酒店宣武南菜园街号 深圳大厦宣武广安门外大街号 新时代大酒店宣武广安门外大街号 大观园酒店宣武南菜园街号 这区域，拥有丰富的旅游资源，同时也能反映市中心的生活。

酒店的发展在此地区 直以经济型酒店为主，宣武区酒店的份额皆为二三级酒店，而这比例在崇文区更 高达。

长安街以南的内城区是星及以下的经济型酒店为主的区域，丰富的旅游资源，便捷的交 通条件，尤其是经济实惠的价格，对于国内旅游者有巨大的吸引力。

近年来在国际酒店 管理集团的专业化管理下，海外客户日益增多，随着崇文门和广安门商务氛围的逐步形 成，会吸引更多海外商务人士。

三北京市星级酒店占比 五星级四星级三星级二星级 年 年 如图所示年，五星和四星级酒店呈上升趋势。

项目市场调研年，三星和二星级酒店逐年下滑。

四北京市酒店业发展趋势 投资热点从住宅市场转至酒店市场 房地产宏观调控宏观调控分流出来的资本，尤其是限外政策，使得部分外资投资者 放慢了脚步，从短线投资到长线投资，继续从房地产的大蛋糕中获利。

投资回报高德勤年酒店行业评测调查显示，中国酒店投资的平均收益率高达， 酒店市场取得了超过平均房间收入水平的增长率。

程序相对容易投资酒店，特别是以股权交易等方式完成酒店并购，较直接投资住宅或 写字楼不易引起监管层的警觉。

无论是直接投资兴建还是收购成熟物业，酒店项目在只 需要经贸委和旅游局等部分审批即可，而住宅和写字楼项目则复杂得多。

二酒店管理集团开始参与投资中国酒店的建设和开发 国际酒店集团在中国主要是输出品牌和管理，收取管理费用和奖金分成来获益，或投资参股 内地酒店的开发。

三内地开发商积极与酒店管理集团联营 拥有酒店开发经验和具备雄厚实力的开发商，如世茂保利华侨城合生创展等，近 年来在酒店投资领域都有大手笔。

年，世茂与喜达屋合资建设上海世茂佘山艾美国际酒店月又开建中国第个地 平线酒店。

富力地产在广州天河投资亿元建设富力丽兹卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。

城建集团也计划在未来年内兴建个五星级酒店，包括城建索菲特大酒店。

项目市场分析 发展机遇 根据新的北京城市总体规划，朝阳区将建设成为国际交往的重要窗口，中国与世界经济联 系的重要节点，对外服务业发达地区，而功能区则是实现这功能定位的最重要的承 载空间，发展动力强大。

新城市总体规划还确定东部发展带是未来北京的发展重点，东部发 展带需要功能区的强力支撑，东部的发展也必将极大地促进功能区的快速发展。

项目市场调研 项目背景调研 项目主要经济技术指标 项目区域调研 二项目市场调研 宏观市场分析 北京市酒店市场分析 项目市场分析 项目开发的市场需求定位 项目可行性研究报告编制依据 三投资回报分析 投资回报 结论 核准通过