迁户，九龙花园有部分办公的客户，而新青年公寓项目现在重新包装运做，很多因素还未确定。

由于近两年两广大街的改造的加快，此地区客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。

需求主要特点客户的构成比较复杂，白领附近居民和拆迁户均存在地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群本区域的地段是吸引客户的主要因素近年来随着的发展，吸纳量逐年增加主要以居住为主，存在投资客户，但是占的比例比较小小户型更容易被市场所接受三价格分析本区域内在售项目不是很多，但是供应量却较往年大，价格在元左右但是这些项目的品质较高，而且设计新颖，精装修项目占的比重要大些，而且多数项目位置比较好，具体指标如下图。

在售项目价格表物业名称均价装修情况项目开盘时间华腾园毛坯房年月乐澜宝邸塔，板毛坯房年月世桥国贸公寓粗装修年月世纪阳光公寓粗装修年月本区域内已售完项目怡馨园广馨居东环劲松嘉园和九龙花园五个项目，这些项目多为毛坯房或粗装修本区域内项目在不断的涨价，而且些价格虽然比较高但是却有着很好的市场表现，新推出的项目尤为突出，东环在年月开盘，在运作短短的年内已经全部售完，这样的项目虽然价格比较高，但是良好的性价比得到市场的完全吸纳。

已售完项目价格表物业名称当时售价装修情况项目运作时间入住时间怡馨园粗装修年年月广馨居毛坯房年年月劲松嘉园毛坯房年月年月九龙家园精装修年月年月东环精装修年月年月四结论现阶段在售项目产品品质普遍较好。

现阶段区域市场中现房供应量不大。

买方市场日渐成熟并趋于理性。

性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。

对于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特征。

二项目分析我们对本项目进行了调查研究和分析。

通过我们的分析，我们认为本项目具有定的优势，同时存在些不足。

本项目现在推出可以借助些优势，同时存在定的威胁。

以下我们对此加以分析。

项目优势分析本项目存在以下的优势。

地理位置优势本项目位于北京市广渠门桥东北部。

本地域的历史记载最早起源于春秋战国时期召公封燕，召公成为第代燕侯，从此确立起古国风都的地位。

本地域历史悠久，人杰地灵，是北京古代文明繁荣昌盛的见证。

如今北京商务中心区的规划范围西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约平方公里。

北京商务中心区效果图这地区的国贸京广嘉里汉威航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉惠普福特三星巴黎银行瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。

目前世界强企业进驻北京的有余家，其中入驻及周边地区的达多家，仅国贸中心就有家。

蓝岛贵友赛特等著名商厦和阳光现代城等高档公寓，以及众多的文化娱乐设施，促进了社区生活的多样化，提高了工作和生活品质，已成为外国在京人士最为集中的地区。

本项目近邻南缘，位于东二环路旁，北距建国门外大街米，西至建国门，东到国贸。

项目具有明显的商业地理位置优势。

价格优势本项目的价格在进行适当调整后，相对于周边的项目在性能和价格比方面具有优势。

开发商具有比较强的背景实力优势工期完成，现房入住的优势相对于通惠河的水景优势二项目劣势分析本项目存在以下的不足。

楼外立面户型等方面存在不足本项目由于立项较早，设计存在定的问题，现叙述如下。

大部分户型东西向，南向户型少型客厅入口无直接采光型客厅不方正，不好布置型客厅入口无直接采光型客厅不方正，不好布置装修标准低，窗为钢窗使用率低外立面陈旧价格高楼户型等方面存在不足户型非南北向厨房为三角型，影响使用户型采光差原有的户型资料制作差，使客户感觉厨房阳台面积过大环境较差本项目现有的环境尚处于建筑周期中，环境脏乱，主要体现在以下几点。

有拆迁空地，使客户感觉建设工期长，入住后会受影响人员素质不高缺乏中高档餐饮车位少总体规划环境没有体现南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟项目距离主路较远没有明显的物业管理现象项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住三存在的机会本项目近期推出会面临以下的机会。

园区开始大规模建设本区域南面土地大规模开发，土地已经升值四面临的威胁本项目会面临如下的威胁。

区域市场的潜在供应量三销售方案通过我们对本项目优劣势的研究和对周边市场的调查，我们认为本项目的销售需要通过精心的策划，良好的宣传推广，才可以收到预期的效果，达到发展商期望的利益回报。

目前存在的问题我们认为目前本项目存在以下两个矛盾，项目的营销和推广需要解决由此而带来的些问题。

高标准的楼宇和普通住宅区的矛盾本项目楼的定位比较高，外立面采量通过家具的摆放装饰物色彩的运用搭配光线的角度来进行弥补。

在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫建筑面积使用面积等有关样板间装修装饰的些示例厨房设备在洗菜池配备粉碎机，这样厨房下水管道经常堵塞的问题得到了很好的解决另外在水龙头上安装家庭纯水机，这样就可以使自来水变成纯净水。

欧美发达国家的厨房都有这些设备卫生间最好采用整体浴室进行装饰。

门简洁的木以进行些艺术的处理如立式喷雾盆景形象艺术雕塑悬挂式木制年历等等。

工地现场包装工地现场围墙工地现场围墙对于本项目来说是个生动的广告载体，故应在此下大力气，使之色彩鲜亮且极具项目的特色。

工地现场广告牌除了精彩的创意和完美的图片外，还要采用整副电脑喷绘的制作工艺，这样才能达到吸引客户展示形象的目的。

现场悬挂物在工地现场要采用品种丰富的宣传悬挂物，色彩要鲜艳对比要强烈，这样才能刺激人们的视觉，烘托现场气氛。

种类有气球彩旗等等。

小区导示系统小区入口到项目设置引导标志由于小区目前周边小环境较差，所以在东三环入口至本项目样板间的沿路要设明显的标志牌，可以选择路旗或灯杆旗，定要注意该标志牌与项目形象相符。

区内设施在小区内成为现房后，区内的每件设施包括垃圾箱等也均应与项目形象相符。

公共告示牌小区内的公共告示牌应具有定特色，要设定种形象过大环境较差本项目现有的环境尚处于建筑周期中，环境脏乱，主要体现在以下几点。

有拆迁空地，使客户感觉建设工期长，入住后会受影响人员素质不高缺乏中高档餐饮车位少总体规划环境没有体现南面尚为北型客厅不方正，不好布置装修标准低，窗为钢窗使用率低外立面陈旧价格高楼户型等方面存在不足户型非南北向厨房为三角型，影响使用户型采光差原有的户型资料制作差，使客户感觉厨房阳台面积下的不足。

楼外立面户型等方面存在不足本项目由于立项较早，设计存在定的问题，现叙述如下。

大部分户型东西向，南向户型少型客厅入口无直接采光型客厅不方正，不好布置型客厅入口无直接采光。

价格优势本项目的价格在进行适当调整后，相对于周边的项目在性能和价格比方面具有优势。

开发商具有比较强的背景实力优势工期完成，现房入住的优势相对于通惠河的水景优势二项目劣势分析本项目存在以娱乐设施，促进了社区生活的多样化，提高了工作和生活品质，已成为外国在京人士最为集中的地区。

本项目近邻南缘，位于东二环路旁，北距建国门外大街米，西至建国门，东到国贸。

项目具有明显的商业地理位置优势黎银行瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。

目前世界强企业进驻北京的有余家，其中入驻及周边地区的达多家，仅国贸中心就有家。

蓝岛贵友赛特等著名商厦和阳光现代城等高档公寓，以及众多的文化的规划范围西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约平方公里。

北京商务中心区效果图这地区的国贸京广嘉里汉威航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉惠普福特三星巴目位于北京市广渠门桥东北部。

本地域的历史记载最早起源于春秋战国时期召公封燕，召公成为第代燕侯，从此确立起古国风都的地位。

本地域历史悠久，人杰地灵，是北京古代文明繁荣昌盛的见证。

如今北京商务中心区析。

通过我们的分析，我们认为本项目具有定的优势，同时存在些不足。

本项目现在推出可以借助些优势，同时存在定的威胁。

以下我们对此加以分析。

项目优势分析本项目存在以下的优势。

地理位置优势本项场中现房供应量不大。

买方市场日渐成熟并趋于理性。

性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。

对于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特征。

二项目分析我们对本项目进行了调查研究和分物业名称当时售价装修情况项目运作时间入住时间怡馨园粗装修年年月广馨居毛坯房年年月劲松嘉园毛坯房年月年月九龙家园精装修年月年月东环精装修年月年月四结论现阶段在售项目产品品质普遍较好。

现阶段区域市涨价，而且些价格虽然比较高但是却有着很好的市场表现，新推出的项目尤为突出，东环在年月开盘，在运作短短的年内已经全部售完，这样的项目虽然价格比较高，但是良好的性价比得到市场的完全吸纳。

已售完项目价格表坯房年月乐澜宝邸塔，板毛坯房年月世桥国贸公寓粗装修年月世纪阳光公寓粗装修年月本区域内已售完项目怡馨园广馨居东环劲松嘉园和九龙花园五个项目，这些项目多为毛坯房或粗装修本区域内项目在不断的很多，但是供应量却较往年大，价格在元左右但是这些项目的品质较高，而且设计新颖，精装修项目占的比重要大些，而且多数项目位置比较好，具体指标如下图。

在售项目价格表物业名称均价装修情况项目开盘时间华腾园毛本区域的地段是吸引客户的主要因素近年来随着的发展，吸纳量逐年增加主要以居住为主，存在投资客户，但是占的比例比较小小户型更容易被市场所接受三价格分析本区域内在售项目不是两年两广大街的改造的加快，此地区客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。

需求主要特点客户的构成比较复杂，白领附近居民和拆迁户均存在地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。

其中广馨居怡馨园等些已入住项目的客户有部分住户为拆迁户，九龙花园有部分办公的客户，而新青年公寓项目现在重新包装运做，很多因素还未确定。

由于近两内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。

其中广馨居怡馨园等些已入住项目的客户有部分住户为拆其原编号，无编号的按质量体系文件编号方法进行编号，并加盖“外来”文件受控章。

外来技术性文件如所使用的国家标准，行业标准等由行政部负责定期到有关部门查阅其是否失效，并及时更换新版文件。

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