应该投资和如 何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的科学的参考依据。 可行性研究的依据 中华人民共和国土地管理法 县城市建设总体规划 县土地利用整体规划 规划蓝线图及界址点坐标图 县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设 县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要 县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见 县土地利用年度计划。 可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土 地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总 体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地 情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补 充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。 报告编写说明 本报告是以委托方提供的基础文件有关数据资料为基础，结合受托方 掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的 真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性准确性负责。 本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。 本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。 本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海 拔米，最高处是山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。 南部有北部有。发源或流经县境 的有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平 均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好的自然 环境有利于项目建设 区域地形地貌条件 位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。大道连接着广场和求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源， 节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩 建的省道线通车提供完善的配套功能保障。 促进区域经济发展的需要 近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后， 作为西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需 求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社 会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型的项目。拟建项目是功能齐全 设施配套的商业性项目，是商旅文合的整体定位，它是城市商业发展 市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火 车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心商贸中心和社会活 动中心等中心得发展，因此在人流如潮的火车北站附近建设该项目是完全 有必要的。 推动城市建设提高城市品位的需要 面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流 的新型城市的目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平 的标志性区域和体现发展方式转变的示范性工程，推动城市建设上水平出品 位生财富惠民生。建成后的项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化 娱乐为主体的现代化商业活动区，是体现地域特征的集中亮点，良好的区域环 境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以 及健全的配套功能，有助于提高区域的成熟度，反映城市繁茂，体现高品质的 区域形象，成为凸现城市精神的综合象征，提升区的城市品位，为人们生 产质量与文化生活水平的提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展 有着重要的社会意义。 构建和谐的需要 随着体制改革结构调整等因素的影响，县和其他城市样，失业 待业人员的增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业的需求，存在着严重 的就业岗位不足的问题，形成目前巨大的就业压力，隐藏着不和谐的因素。县 委县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐的新路子，积极探索和谐 建设的新方法，通过改善就业结构增加就业机会，优化建设结构改善环 境解决失业待业人员实际问题。该项目不同于单纯的以购物为主的项目，它 是构建和谐社会的重要载体，是社会文明的标志区域，它的开发建设，可增加 不少的就业岗位，在定程度上缓解了就业压力，实现经济效益社会效益和 环境效益的统和城市的可持续发展，为构建和谐做出贡献。 第三章社会经济因素与市场形势分析 第节社会经济因素分析 社会因素分析 政策层面的宏观调控 年月日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷 的通知，对房地产开发贷款建筑施工流动资金贷款个人住房贷款和公积 金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险促进房地产 金融健康发展起到了积极的推动作用。 年月日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱 产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部 门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。 消费理念的转型 经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向 舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从居者有其屋至居者 优其屋，拓展住房需求量的同时，也带动了商业用房的需求量增长，需求量 的急剧增长成为推动我县房地产业发展的重要动力。 其他层面作用 方面是我县房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤 其是企业资金实力的增强提高了我县房地产的开发水平另方面是外资进入 我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念， 更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高第三是消 费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。 区域经济因素分析 年全县完成地区生产总值亿元，比上年增长。其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。二三产业对增 长的贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点 个百分点和个百分点。年完成县级财政总收入统计口径，指 般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。全县城 镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长 。全县居民消费价格指数商品零售价格指数。年末 全县从业人员万人。年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人 员万人。城镇登记失业率为。年农村外出就业劳动力县外 万人，在外务工总收入亿元。健康稳定的经济发展速度对项目建设 有利。 第二节房地产市场形势分析 当前市场现状 我县房地产市场处于良好的发展态势。全年共批准预售项目个，预售 面积万新报建项目个，开工面积万竣工项目个，竣工 面积万。从销售情况看，全年销售商品房套，销售面积万 ，销售金额达亿元。据统计，截止到去年底，全县商品房存量房多 套，空臵率仅为。从销售价格看，多层商品住宅均价为元平方米， 高层商品住宅的均价为元平方米。同年相比，平均每平方米上涨 元左右，预计今年房价将上扬元平方米。今年月份，全县销 售商品房套，销售面积平方米，销售金额亿元，与去年同 期相比增长。 到目前为止，全县共有在建和续建楼盘个，总建筑面积平方米， 其中御龙湾三期平方米翰林苑四期平方米江南康城二期 平方米宏宇国际平方米四季景苑二期平方米明珠四期 平方米，亿利山居二期平方米。今年以来，全县补报建项目个， 宏宇国际二期建筑面积平方米，江南康城二期建筑面积平方米 已开工未报建项目个，即邮政商住楼，华天居，财富广场 ，立新楼，总建筑面积平方米已取得土地使用权而 未报建开工的项目个，即东都华府约，和福楼站西路粮食局大米 厂，楚榭东岸农机公司院内约，石