由于该项目地处繁华地段，西侧和北侧紧邻主干道太平桥大街和辟才胡同，东侧南侧与已建成的凯旋住宅相邻，施工场地极其狭小。为此，项目部在施工前做了大量工作，研究和策划场地的平面布臵。其次，写字楼项目的设备安装较住宅复杂，同时设备订货和安装质量又是保证大厦品质的重要环节，所以项目部施工前在管线综合排布方面做了详尽的工作，从而降低了后期剔凿量，同时也加快了工程安装进度，保证了工程质量。由于该项目的外立面幕墙较为复杂，铝板挑檐和铝型材线条较多，项目部提出在结构出地面后及时穿插幕墙单位配合预留埋件，同时在结构浇筑混凝土前校核位臵尺寸，避免后期剔凿和钻孔，既加快工程进度又确保安装的牢规划指标调整的原因规划方面的原因在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书规审字要求该区域限高为米，限制层数层。如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有米在不设臵写字地，平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划建设用地面积，平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。可研阶段规划调整评估企业。二龙路项目分两期开发期占地，平方米，其中代征市政用地，平方北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页米，年已建成写字楼新龙大厦，建筑面积为，平方米二期规划建设用地，平方米，其中代征市政用变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。土地合同执行情况评估年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位臵，将纯住宅金融街写字楼市场的主流，占总量的乙级写字楼也占到了。年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳，月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。投资管理评估的方式由于最初项目的可研报告是按开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。项目所在地金融街甲级写字楼项目年以后才逐渐回暖。年以后高档甲级写字楼成为年奥运会世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在年前后集中规划了金融街中关村西区等城市主力商务区，因此北京从年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。北京写字楼市场，从年代资管理评估项目发展周期内北京房地产市场发展回顾年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。由于中国入世面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。项目投成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。设计方发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。项目发展应制定合理开发建设周期项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造楼项目避免因视同销售而次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。写字楼出租项目不可把写字楼转为固定资产也不进行折旧计提，此项安排可使写字力。北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页项目进步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类类型分类，并告预测数减少较多收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能时通过对客户面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在定程度上反映了项目前期市场定位的准确性。项目的发展成本较可研报告时通过对客户面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在定程度上反映了项目前期市场定位的准确性。项目的发展成本较可研报告预测数减少较多收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页项目进步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类类型分类，并且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。写字楼出租项目不可把写字楼转为固定资产也不进行折旧计提，此项安排可使写字楼项目避免因视同销售而次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。项目发展应制定合理开发建设周期项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。项目投资管理评估项目发展周期内北京房地产市场发展回顾年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。由于中国入世年奥运会世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在年前后集中规划了金融街中关村西区等城市主力商务区，因此北京从年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。北京写字楼市场，从年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。项目所在地金融街甲级写字楼项目年以后才逐渐回暖。年以后高档甲级写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的乙级写字楼也占到了。年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳，月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。投资管理评估的方式由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位臵，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。土地合同执行情况评估年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。二龙路项目分两期开发期占地，平方米，其中代征市政用地，平方北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页米，年已建成写字楼新龙大厦，建筑面积为，平方米二期规划建设用地，平方米，其中代征市政用地，平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划建设用地面积，平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。可研阶段规划调整评估规划指标调整的原因规划方面的原因在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书规审字要求该区域限高为米，限制层数层。如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有米在不设臵写字楼的条件下，原方案为层的板式小高层和多层，并且有较大比例约以上的东西向户型。以上两点都不能满足建设高档社区的要求。市场方面的原因根据年国务院批复的北京城市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴门带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街，西至二环路，东至太平桥大街，南北长约，米，东西宽约米，规划区总占地面积公顷，总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积万平米，地下建筑面积万平米，规划建筑用地达余块。金融街汇聚了中国几乎所有的银行证券保险等金融机构的中国总部