淞高程系，地势较低。
根据现状用地所处的位置及地形地貌状况分析，该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块，湖滨别墅有良好的临水景观，可提高别墅的商业价值。
地块内部的鱼池河网可进行整理，扩大水面，使每幢别墅都有临水的景观可借，这种地形可以规划建设具有水环境特色的高尚别墅区。
环湖河地段结合绿化带应进行防洪堤岸的建设。
防洪堤岸应按最高洪水位标准吴淞高程来确定堤岸标高。
这样，湖边堤岸较高，故内部别墅标高也应相应抬高，所以，内部用地应进行整治河流和鱼池，并适当扩大水面，以趋土石方平衡，这在今后规划设计方案阶段必须加以注意。
另外，在雨季，当鹅真湖水位较高时，该地块需进行机械排水。
地块开发建设资源分析地块自然资源。
鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔，实不可多得众所周知，无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔大浮十八湾控政策是可以克服或缓解的。
正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。
以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继体经济部门的增长。
当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等。
但这些困难通过采取适当的宏观调快速稳定增长的轨道。
这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。
我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入私营经济将进步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进步释放。
外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。
跨国是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。
制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。
十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议精神消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。
年，全国达到万亿元，比上年增长。
今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。
国民经济的快速发展业与国民经济有着密切的关系。
方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。
九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。
宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产有许多优势，但标高偏低。
而高档低密度住宅必须按照百年遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。
因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。
另外期，并注意现金流的测算。
研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。
鹅湖地块具构想也有待进步完善。
在以后的进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考虑适当分开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。
为此，可以作进步详细经济技术论证。
但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。
根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。
另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。
另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。
根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。
为此，可以作进步详细经济技术论证。
但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。
在以后的进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流的测算。
研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。
鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。
而高档低密度住宅必须按照百年遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。
因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。
另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。
宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。
方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。
九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。
年，全国达到万亿元，比上年增长。
今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。
国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。
十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。
制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进步释放。
外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。
跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。
这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。
我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。
当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等。
但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。
正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。
以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。
同时作为扩大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。
国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。
继续努力保持房地产业持续健康发展。
虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发的必要性。
胡锦涛总书记在不久前召开的中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。
这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重距镇区中心，按规划该用地性质为旅游休闲居住用地。
该用地现状由鱼
TOP20鹅湖旅游度假区项目前期项目投资立项计划书.doc文档免费在线阅读
