迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏， 并朝着良性的方向猛速发展，三亚的房地产开始了新轮的升温。特 别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观 念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三 亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北 地区的人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推 出的房产大多数被内地人所购买。但在整个三亚地区，目前没有真正 意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区，更没有所谓的高档次 敬老院及疗养中心。 古往今来，人类最理想的居住环境是依山傍水。山指大山， 水以江河排第，然后才是大海。但该项目虽不靠江也不靠海做 环境陪衬，但它有比靠海更好的水库，尤其更适合老年人居住，而且 要去海边也不远，这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接 在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。三亚市被誉为人 类最理想第二居住地，投资百亿的海口至三亚东环快速铁路将以 分钟休闲经济带串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍珠海口 文昌琼海万宁陵水三亚。 在中国最好的居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次的敬 老院。在此背景下，我们准备开发建设的三亚优尼克泰德花园无疑适 时而上，具有定的建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业， 满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益，为 三亚更步增添国内知名度。 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重 对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及 项目的财务评价进行研究。主要技术经济指标 总用地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 建筑密度 容积率 绿化率 施工进度计划 年月日破土动工 年月日结构达到正负零 年月日结构封顶 年月日交付使用 第二章市场调研及前景预测 度假型敬老院的前景分析 调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。专家认为，家 庭的核心化小型化，使传统家庭的养老功能正逐步弱化，弱化的最 终结果是使这些功能外移而计划生育政策的实施，家庭子女数量的 减少，导致潜在家庭供养资源的减少，更加剧了养老功能社会化的过 程。养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的种选择。位 老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件的 变化，再到寄养式的敬老院，这是未来老年人社会养老的趋势。 随着三亚越来越多的被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒 的候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒的最佳去处， 这些老人都居住在三亚的各套。这表明，几经风雨， 三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个 城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国个沿海城市的个海 水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全 国个水质优最适宜游泳的海水浴场。这稀缺资源对世人的吸引 力越来越大。每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养 生。 生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城 市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际 性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成 市场。三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，年月， 销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积 万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的 。月销售总套数套，面积万，岛外销售 套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售 面积的。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚 的养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境，社 全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 我们先来分析老年人的需求心理 老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原 因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问 者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿 女上门探望，全家团聚。 年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争 加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令 人头痛。老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处， 分开居住是最佳选择。 老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活，对物质要求不 高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女的居住要求差异较大。 老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有 同龄伙伴共同话题共同乐趣。 目前三亚真正有老人社区之称的目前只有清平乐家，开 盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做的主 题不突出，有诸多需要完善的地方。由此开来，老人社区远远没有饱 和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏的山岭， 前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得的养生之地。 市场定位 优尼克泰德花园是设计为高标准的养老度假区，目标是来三亚养 老的具有较高消费能力的老年群体，也包括以养生为目的的度假人 群。 比较分析 目前唯的竞争对手是清平乐。 项目名称三亚•清平乐 项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁 开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期 总占地面积平米建筑面积万平方米 容积率 建筑密度 绿化率交通状况路路 路以及双层景区游 览车 层数 层 户 型 平方米左右，平方米左右 项目优势 三亚目前唯个以度假养老为主题的亲情养老社区。配套设施 较完善，满足老年人需要。 整体规划设计较好，实用率高 项目劣势 周边环境杂乱，离交通干线过近躁声过大。 户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假的良好氛围 小区设计过于单调沉闷。 宣传与销售方式网上销售和传统的建售楼处方式销售 销售价格元平方米元平方米 客户主要来源以上为内地游客 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 新时期敬老院的模式度假公寓的概念 三亚引入度假公寓的情况介绍 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析 本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,入市姿态及推广时机定位 销售方式定位 物业管理定位 第四章营销策略 宣传主题概念 卖点整合 优惠措施 销售目标体系整体推广思路 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标 资金回笼计划 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测 敏感性分析 社会效益分析 第七章结论 第章总论 项目概况 开发商三亚优尼克泰德实业有限公司 项目名称三亚优尼克泰德花园建设项目以下简称本项目 项目区位及自然条件本项目位于离三亚市区约公里，海榆东 线南面。犹如三亚颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯 海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸 着温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这 里长夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁 白的沙滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把三亚认证 为级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主 要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二中国第 。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优最适 宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜 力。 项目定位 在世界人的记忆里三亚仅有阳光沙滩海水绿色和空气 五大卖点的丰富旅游资源，却没有自己应有的独特文化，并只能留住 短期的候鸟老人优尼克泰德花园的建成，将改过去三亚仅仅 旅游为主的城市特色，本案必将成为中国乃至世界的大建设亮 点集旅游养老疗养之焦点,打造中国流的高档次老人社区。项目提出的背景及建设必要性 首先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类 生活水平的提高而增加了，因此在人口比例中老年人增多了，全 世界已经明显呈现老年化趋势其次，三代人的家庭已成为 过去，更多的老年人要独自生活，因