捷，公建配套设施条件齐全。 本项目集高档五星级酒店写字楼酒点式公寓为体。功 能定位明确，能充分体现市营造高品位的城市环境特色，使其成为新城文化商务中心区的最醒目的亮点。 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率 为，自有资本内部收益率为，通过敏感性分析可知其具 有定的抗风险能力，项目在经济上可行。 综合分析，本项目有利于新城中心商务区的繁荣和稳定， 对于加快新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象 和素质，促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和 支持。 项目背景与必要性 项目背景 房地产市场现状及发展趋势 关于需求 现代宏观经济的研究应该是以需求为核心的。那么，究竟什 么是需求呢 经济学上的需求，是指在种价格下消费者愿意而且能够购 买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不 可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个收入价格嗜好 与预期。其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及 其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲 望。理解了这点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方 便，我们把需求按以下进行分类 新人即市区含萧山和余杭，下同非农业户籍人口的自然增长和人口净流入城市化在杭就读或就业的大学生等 引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。 这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体总需求量大约 万平方米年。但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭 白手起家的，在目前平均房价收入比高达∶已稳居全 国第的情况下，大多数人无力购房。因此，这群体有较强的购 买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。 二老人指原来的市区非农业户籍人口。在谈这部分 人的住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了 或者全国房地产市场近几年的超常规发展呢很多人都会说是城 市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有 个现象应该引起足够的注意房地产市场从以来的高速增长， 在时间上是与住房体制改革的步伐正好致的。这种政策变动导致的 需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长的最重 要原因。 短短六年间，的人均住房建筑面积已经从平方米增加到 平方米左右。住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提 高到现在的左右。可以说，目前老人的基本居住需要已经 得到初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达 国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需 求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们 的需求更多的是希望求关系和受 供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。 决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已 经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高， 风险确实正在加大。加上些地方性政策性因素比如以开征期 房转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不 得低于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付 款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五 成些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下 的房源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升， 预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。 这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并 非是独有。只是由于的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的 幅度也将更大而已。 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在 起，这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供 应量抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发 展，避免出现通货膨胀。目前看来，这政策是有效的。但由于货币 政策效应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响 要再过段时间才能更好地看出来。 不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过 热引起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的 货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。 二财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收政府 采购转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的 只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资 百亿元的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部 门予以确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩 张性财政政策已经走到尽头了。 三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处 工作展开。同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国 还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规 划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。 因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地 出让的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大 量闲置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的 考虑到政策的倒计时特征，短期内甚至还会超过以往的供应量。 四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由 提高到以上，房地产正式进入调控行业大名单。 提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。因此，这政策 的实施结果将促使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过 高缺乏实力的公司将被清理出市场。而另些资金充足实力雄厚 的企业将填补其空缺，从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已经相当明显。 未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来 的房地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更 是次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得 更快而已。 房地产投资已连续多年以高于增长率倍 的速度超常规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。 这样高的速度与比例是通常所认为的城市化或消费需求升级 无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家比如 年的英国年的美国年的日本年的韩国所 从未经历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需 求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度是不 可能持久的。 二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。 正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变 也是全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说， 房改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多的地区如 西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投 资风险也越大而些发展相对较慢的地区如南宁哈尔滨海口 目录 总论 合资各方概况 合资公司概况 编制依据 主要技术经济指标 主要结论与建议 项目背景与必要性 项目背景 项目开发的必要性 市场预测与营销设想 写字楼市场分析 宾馆饭店业市场分析 商场市场分析 营销设想 自然条件 项目地址 自然条件 建筑设计方案 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目范围与开发规模 项目方案设计 环保消防和安全 环境保护 消防 安全防范 建设进度初步设想 项目实施进度 项目建设与运行管理 投资估算和资金筹措 估算说明 投资估算和使用说明 资金筹措 财务评价 销售收入的估算 总成本费用的估算 销售税金利润及分配 财务盈利能力分析 不确定性分析 附表附件 总论 合资各方概况 中方三鑫石化有限公司 成立于年月，是由控股股份有限公司展望控股集 团有限公司和加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。 公司注册资金亿元人民币。 公司主要生产加工销售精对苯二甲酸及聚脂切片化学 纤维等相关化工产品和原辅材料精对苯二甲酸，简称，为生产 聚脂的主要原料。公司第期年产万吨项目，总投资 亿元，位于省绍兴县滨海工业区。该项目于年月动工建设， 预计到年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大预计建 设工期最短的项目，也是省首个特大型项目。 目前，公司正在积极筹备二期项目。二期项目建成后， 三鑫石化的年总产量将超过万吨。在未来的年里，公司 将建成年产量超过万吨的生产规模。 外方投资有限公司 注册地英属维尔京群岛 法定住所英属维尔京群岛 法定代表人包铁平公司成立于年月，主要经营房地产，对外投资 合资公司概况 企业名称经济开发有限公司 经营范围开发建设销售出租时代广场 经营期限年 投资总额约亿 注册资本万美元 出资比例三鑫石化有限公司 投资有限公司 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制 收益分配按出资比列分配，风险按出资比例承担。 企业宗旨引进外资，加快新城的建设，获取满意的社会效 益和经济效益，促进社会经济的更快发展。 编制依据 市国土资源局，国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出 号。 市国有土地使用权挂牌出让补充公告。 市国有土地使用权出让合同。 市新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。 合资协议书。 合资各方营业执