香榭里明珠号，法定代表人为 李金豹，注册资本万元人民币，实收资本万元人民币，公司类型为有 限公司自然人控股。 经营范围 许可经营项目房地产开发销售。 般经营项目无 二经营年限 公司经营年限为年，自年月日至年月日。 三项目建设单位概况 在泗阳设立分公司，开发建设泗阳宏基国际花园，新公司组建后将根据公司 发展战略，结合泗阳市商业网点建设规划和市场情况，积级参加城市改造规划建 设。董事会授权经营择机竞拍土地资源，搭建泗阳县城市建设新型业态平台。 第二章建议工程方案 第节总体规划设计 规划背景 泗阳宏基国际花园位于泗阳县开发区内，项目交通便利，地理位置优越。基 地位于泗阳县城区与开发区交汇处，东为松花江路，南临北京东路，属于开发区 泗塘河风光带，项目占地面积平方米，约为亩，总建筑面积为 平方米。 为了加快泗阳区域的经济发展，配合泗阳开发区未来新的建设规划。根据泗 阳未来新城规划及当地经济社会发展状况，通过有机的规划设计，将有利于结构 明晰功能合理的现代化复合型商住服务功能的住宅商业配套建筑的建成。为 整个泗阳县提供个综合工作居住休闲娱乐等多方面城市生活的新型空间载 体，并努力成为城市的时尚新地标，本项目需用和谐发展的思想，将土地资源的 价值最大限度地发掘与提升。混合多种城市功能，开辟大量的公共空间和绿地， 使城区得到巨大的新发展，成为城市发展的活力源和兴奋点。 本规划用地向南临主干道北京东路，便捷的交通可以快速来往中心城区与开 发区企业商业居住区，地理位置优越。随着周边众多商业小区规模的形成，势 必人气聚集急剧上升，为此商住设施建设打下坚实的基础。区位优势明显。 二规划概念 原有基地现状周边无商业与居住，杂乱分布些企业，形象分散，泗塘河风光 带为新建，周边缺乏现代都市氛围，作为传统城市边缘，泗阳虽已积淀自己的城 市印象。但与新区形象的形成过程不同，旧城改造往往需要从破到立的过程，反 转城市区域原有印象。通过功能重构，将现代城市功能复合化置入快速发展的泗 阳，重点沿北京东路，通过有效的商业及城市公共空间的改造，提升城市商业品 质，改善商业居住功能与业态，展现城市现代生活特色。利用统整体的建筑群 体形态，改变地区原有的杂乱形象，用激动人心的都市化景象，带动整个城市中 心区形象时尚化都市化。本项目设计力图营造个功能合理环境优美舒适宜人的人居环境，辅以 恰如其分的交通绿化系统组团布局空间秩序等，追求社会经济环境综 合效益的整合，为住宅的商品化开发社会化管理和循序实施创造条件。 本项目以现代设计理念设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本， 优化环境，提高品味。按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用地形绿 化水体等生态要素，创造宜人的环境。通过本项目设计，同步提升地块及周边 地区的社会价值，提升城市形象，符合泗阳县整体规划风貌，体现出城市发展的 面貌。 通过科技创新和推广先进适用技术，完善住宅使用功能，全面提高住宅小区 建设质量，满足市场需求。 地块位于泗阳县众兴镇城区边内，根据周边城区与开区发展及其关系，本设 计设定有为个集商业娱乐居住及附属设施于体的多功能综合性建筑群， 业态主要包括商业餐饮酒店住宅等。 基地沿北京东路设置商业主入口，在泗塘河与北京东路交汇处，建设座 层的宏基大厦，商业裙房的上方设置高层酒店，建设座三层大型超市。 在基地的沿天津路和沿文成东路设置沿街商业。商业主入口跟基地西南角 设置集散广场与商业广场，沿街设置条形绿化带，丰富商业广场景观。 商业屋顶设置为屋顶花园，使得景观扩大，为住宅部分提供充足的景观环境， 在极为有限的城市空间中，最大优化住宅环境。 保证住宅朝向，每户住宅均有良好的朝向，保证了住宅的采光日照，通风要 求。 功能复合，商业入口显眼，将商业顾客人流自然引进商场内部，高层住宅与 商场关系相对。 建立有层次的便捷交通道路系统，合理组织车流人流，以及商场人流跟住宅 人流。 料。 四规划原则 基地紧临北京东路，设计上突出现代城区的氛围。并在形体材料色彩上 与周边风光协调。 以城市设计的观点贯彻规划设计的整个过程和每个环节，创造个现代 的高效的精致优美，舒适的建筑空间环境。建筑，是城市中心景观的重要节 点。地块通过商住性综合体和城市相接，将城市要素引入地块内成为城市的配套 服务中心。 地域文化融合设计原则，利用现有地形地貌创造现代高层商住建筑，以提 高该地段的环境与景观质量。裙房屋顶布置为屋顶绿化环境，达到在用地相对紧 张的情况下，获得可能的最佳居住环境。 以人为本的设计原则，在住宅设计中充分考虑使用者的品质要求，使每户 都有良好的视线景观与舒适的居住环境。 五设计理念 科学合理的规划居住区空间布局，加强居住小区中心绿地的比重。尽量保留 和开挖些景观河流，重视居住小区的绿化设计，注重小区入口和景观轴线，人 车分流，并充分体现均好性的规划理念。 此小区设计力求以人为本的中心理念，体现小区的均好性，注重居住地 的生态环境和生活质量，强调景观与居民生活的融合。 规划将小区分成南北两大块，并分别在北京东路和天津路设置两块地的车行 主入口。规划条南北向的中央景观轴线贯穿整个小区，形成绿色走廊，在 绿色走廊中心设置中心水景，沿轴南北设置旱喷广场和活动广场，结合宅间 的花架景墙和广场中跌水，形成小区的整个景观面。住宅空间布置体现均好性，景观轴线布置层数较低的多层和小高层，外 围圈布置高层，使得中心景观不被遮挡，渗透到每户，体现景观的均好性。小 区西面面向泗塘河，充分利用良好的自然景观。由高层办公酒店引导北侧的 高层住宅，扩大整个小区的视域，最大限度的利用周边自然风光带。 泗阳宏基国际花园应呈现独特建筑风格和优美的造型，能成为泗阳东区地域 性标志建筑。能激活区域的经济活力，提升地区消费水平，给周边居民乃至全县 居民提供个上档次的体验式商住新环境。市民们在这里能够既享受到站式购 物的便捷，还能够享受到餐饮娱乐居住等系列的消费乐趣。 在整体设计上，充分利用现有土地，并满足城市规划要求，合理组织各种复 杂人流，物流，内外交通简捷，畅通，互不干扰。 在单体设计上，应满足建筑各项功能要求，做到功能分区明确，流线清晰。 同时注重建筑造型设计以及与周围环境的协调。 六规划结构 规划结构本规划根据用地特点及功能需求，从实际出发提出均匀 散布式的规划结构。分区即沿街商铺沿北京东路入口，进入项目地展开， 散布即为分区的基础上，分别为宏基大厦裙楼为商业广场，上部为酒店，以 及地块内部由道路分割而产生的开放空间。 二功能布局 泗阳宏基国际花园，因其在泗阳开发区的独特地位和作用，使之势必成为具 备多功能的复合型和综合性的购物场所。其主要的功能构成如下 商业专项功能泗阳宏基国际花园作为泗阳开发区未来重要的标志性 建筑群，商业功能是其功能构成中的重要职能。通过超市与酒店店铺大小空间 的处理，满足了不同商户对营业空间的要求，做到商品各类丰富齐备，服务设 施完善，购物环境卫生安全景观优美。 住宅专项功能为了充分利用土地资源，挖掘该地段更多的商业价值， 探寻世纪现代商业与住宅结合的运行模式，在商业的裙房上面设计了栋层 数高达层的高层酒店。住宅部分设计灵活，户型优美，充分利用空间。优越 的地理位置和优雅的内部环境将使这里成为泗阳开发区汇集城市精英人群的高 端物业。三业态布局业态主要包括商业住宅等。在商业业态上既规划了以精 品购物为主的主力店也规划了线形沿街商铺。各种业态可以满足不同消费者的 不同需求，并产生集聚效应和规模效益。 七道路系统规划 道路设计基地周边为城市道路基地周边结合天津路设置消防环道， 车行道宽度米采用单行道方式。 二人行出入口基地内主要居住人流出入口分别安排南部的北京东路， 北侧为次入口。基地主入口设置在文成东路上，次入口设置在天津路上，住宅 区内各个入口进入。 三交通组织 公共区交通与停车 作为泗阳开发区重要的商业休闲和居住中心，将是重要的人流物流集散地。 宏基大厦的交通组织是关系到未来街区运转和维护是否正常的关键性因素。为了 保证整个地块内的交通安全与连贯，规划将宏基大厦主要入口跟住宅入口分开设 置，避免交叉。商场人流交通在开放式的商业广场及沿街街道进行组织。保证了 购物环境中人性交通的完全流畅。合理设置地下车库出入口位置。 人流组织 基地沿北京东路设个主入口广场，并在松花江路设置个商场入口广场， 为商业人流集散和展示之用，并于两条街道分别设置个小区道路出入口兼消防 出入口。住宅主出入口设于基地南侧。商场后勤和物流出入口在建筑的东侧。主 要的出入口都设置了入口广场，有标志物和小品绿地。商场内部垂直和水平交 通系统的设置将建筑内部功能空间有机地结合在起。 车流组织 于基地的西侧设有个地下车库出入口，满足商业居住人群的停车需求。 场地内设环形消防车道，消防车道设计满足国家规范要求。 八总平面布局 注重城市沿街的建筑和谐现代新颖的形象，采用开放式景观街区入口与 道路系统形成有机联系。力求充分利用土地，保证高效使用。 平面布局的方案 方案本案是地块西北部分布置高层，东南侧布置多层，追求空间形态上的序列性， 使小区呈现半包围结构，增加小区私密性。但是这种做法使得容积率较低，自然 风光带和中心景观达不到充分利用，缺少均好性的理念。 方案二 本案是全部布置高层，辅