预测 三经营管理营业成本费用分析 四前五年综合利税预测 总结 第章项目摘要 项目简介 项目名称温泉生态度假区 项目地址 项目面积亩 项目投资亿元 项目投资方 公司 项目承办方公司 项目定位生态温泉会议养生休闲运动 二项目优势 地理位臵优越 地处河南之中，四通八达，与郑州开封洛阳平顶山周 口南阳等临近城市的车程小时左右，已逐步形成个涵盖 万人口的区域经济圈，俗称小时经济圈，客源市场广阔。 交通条件便利 西距京广铁路京珠高速公路公里，北距郑州国际机场公里，国道横穿东西，省道纵贯南北，兰南高速许亳高速 途径。 自然温泉资源 度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸•锶温泉，水质条件好且储量 充沛，属稀有天然医疗矿泉。温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有 较强的护理作用，其他微量元素也能起到定理疗的功效。温泉水中 以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮 肤角质防衰老使皮肤光滑等功效。硅元素同时是人体必需的微量 元素，对心血管骨骼生长等具有保健功能。泉水中所含有的氟铁 镁等其他元素会对慢性支气管炎哮喘胃痉挛失眠等慢性疾病均 有国内温泉旅游市场的特点与发展趋势 国内度假旅游发展趋势 随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟， 旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方 面 观光型旅游仍将持续快速增长 观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长， 由于我国是个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额， 由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利 润空间。城市周边及近距离城市之间的短途短期旅游需求增长 城市居民短期旅游活动般多集中在城市周边的距离范 围内，以大城市为核心的短途短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有 农村旅游生态旅游民俗旅游健身旅游和休闲度假旅游。由于节 假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短 线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。在这种消费的推动 下，城郊旅游资源得到了大规模的开发，我国现有的大城市都形成了 明显的环城游憩带。 参与性和体验性旅游受到市场宠爱 旅游产业发展的现象表明，旅游经济是种体验经济。随着大众 旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验，追求个 性化多样化参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度的重要 参考标准。旅游开发也越来越重视设计参与性体验性强的旅游项目， 以此来争取更多的旅游者和回头客。 黄金周成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间 以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目 的，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施的功能和档次，消费的 环境和景区风貌的多样性和多元化。 二国内温泉度假旅游的特点 改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出 片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头， 种全新的休闲度假方式温泉生活方式已经形成。温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资发 展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取 得了长足发展，甚至在规模功能产品等些方面已经超越了温泉 发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产 品形态市场形态和结构形态呈现以下特点 以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路中，成为当前 度假休闲消费的种重要方式。 从经营情况来看，产品设计的差异化项目规模化和管理服 务的品牌化是直接决定企业的经营好坏的关键环节。 从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞 争加剧，温泉企业在市场定位管理服务项目开发和产品深化上必 须不断的挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈的市场经营环境。 由于温泉旅游项目在部分省市区域开发过热，产品跟风抄袭且 同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营， 致使相当的项目效益不佳，甚至亏本。目前，行业内竞争逐步加剧， 客人的选择随意性增大，新开张的温泉项目不断地分流着逐步成长的 客源市场。 三中国温泉未来发展趋势 温泉游憩方式创新化 从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是个度假胜 地。随着欧洲水疗法的发展，实验证明，传统的简单的温泉洗浴和饮 用已经不能达到治疗理想效果，从而直接影响温泉旅游地减少，并促使温泉旅游地的功能有了定转变。许多娱乐设施或者服务设施急剧 增加，温泉旅游地的保健功能有了定的延伸。在西欧，温泉地设有 赛马场体育运动场剧院大型音乐厅等。而日本的温泉周围建设 有美术馆动植物馆博物馆滑雪场等。而且，国内温泉的游乐方 式也日趋多样化，由海洋主题大型水上表演温泉会所温泉别墅 温泉房屋顶温泉等私密性温泉设臵。 温泉经营多样化 从北方到南方，温泉与滑雪的结合，温泉与漂流的结合，温泉与 拓展的结合，也都能非常好的做到经营上的互补性。在经营中，各大 型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中的内容，而不仅仅局限于温泉 泡汤上。 温泉商业模式休闲化 很多温泉都已经不再是个单的温泉，而是个复合型的休闲 项目，温泉是其中的亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群 休闲地产滑雪场高尔夫水游乐等产品，如温都水城柏联， 地产都成为其中盈利结构的重要支撑和拓展。 温泉泡浴形式多样化 泡温泉的方式越来越多样化综合化艺术化，形成了温泉的几 百种泡浴模式，包括以水休闲与水游乐相结合与文化形态结合的模 式，包括各种各样的养生温泉泡浴的露天风吕鱼疗相结合的方式 与泥疗盐疗，医药美容康疗水上运动水上娱乐相结合等。 全世界洗温泉的方式非常多，很多以自然条件形成的与观赏游乐相结 目录 第章项目摘要 项目简介 二项目优势 三项目背景 四项目公司 第二章市场分析 国内温泉旅游市场的特点与发展趋势 二华中地区温泉旅游发展概况 三河南省温泉旅游市场现状及前景 四项目市场竞争分析 五项目客源市场分析 第三章项目资源与建设条件分析 景区资源条件分析 二从用地条件分析 三从地理区位及道路交通分析 四结论 第四章项目发展规划 整体定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二功能定位 三项目理念 第五章项目整体产品策略 产品策略 二市场定位 三产品差异化定位 第六章项目主体及整体建筑风格定位 整体定位 二温泉主题定位 三温泉形象定位 四温泉功能主题 五建筑风格定位 第七章项目整体产品配臵 温泉产品及配套消费产品设臵建议与指标 二酒店客房及别墅设臵建议与指标 三会议培训中心设臵建议与指标 四整体餐饮设臵建议及指标 五停车场设臵建议与指标 六员工生活及后勤保障区域设臵建议与指标 第八章项目建设和经营筹备进程 温泉度假项目建设与经营筹备进程 二建设进程解释第九章投资估算 投资估算依据