地平方米，建筑面积平方米，其中住 宅平方米，公建平方米。总居住户数户，规划总居住人口 人，容积率，绿化覆盖率。总投资亿。高档现代中式和谐环保宜居 主要建设条件 自然条件 通过对该地块的岩土工程勘测和研究结果表明，该地块地质场地地貌单 ，土类较少，土层组合关系基本稳定，为三级场地地块自然条件良好， 土地平整无拆迁。开挖土方道路铺设基础施工及地下工程排水施工无 障碍。 周边环境条件 小区建于开发区工业园内，该项目地理位臵优越，四周平趟， 交通便利，周边已逐步形成了个比较成熟的居住区。小区距开发区连接东 江市市区的主干道石化大道米，南与定州大酒店开发区东江广 场毗邻，西北面为定州师范西南面有旭光中医院红太阳幼儿园， 东靠东江河和东江技术学院。东江河是东江市市区三条河流之，水流潺潺， 风光宜人，春夏秋季节，环河二旁绿树红花掩映，曲转回折，犹如江南景色。 临近的东江广场是市民休闲娱乐活动的极佳去处。 小区位于东江市经济开发区重点教育基地位臵，周围有高等学府，学术 氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成流人文环境附近人口密度适中， 居住人口职业稳定。 城市的基础设施条件 开发项目环境配套，供排水电力燃气交通等基础设施齐全，有 路路公交线路直通该楼盘，交通方便。 供水从金元路上水干线引入。 雨，污水排放经启迪路毫米的雨水管线和毫高档现代中式和谐环保宜居 米的污水管线排出 供电路从启迪路引条千伏电缆，接入小区内配电室 另路可由科创路引入。考虑留有余地，变压器容量为千伏安。 供气从金元路引入了天然气高压管线，新建天然气高中压 调压站。通过天然气中压管向区内送气。 电信电视网络项目周边已经投入运营，需要时向相关 企业申请办理。 道路地块南面有科创路，西面是金元路，北面启迪路环绕。 建设项目达到三通平要求。 项目投入总资金及效益情况 本项目计划总投资万元。 本项目预计销售收入，万元，扣除成本万元，减去 销售营业税金及附加万元销售费用万元，管理 费用万元，财务费用万元。利润万元，所得 税万元税后利润万元。 主要技术经济指标 问题与建议 考虑到温馨园建成后，随着社会和经济的发展，其用户多数为拥有较高 文化层次和收入的白领阶层和先富人士，他们的消费心理和消费结构，要特 别注意其附属设施的建设，如中小学校停车场的建设及安保措施有待进 步配套。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户 需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于开发区高档现代中式和谐环保宜居 的发展，因而，在建设的过程中，要注意开发区政府的各项政策变化和实业 发展，而且要重视该项目的社会效益。 市场预测 市场调查 东江市经济开发区年月经国务院批准，升级为国家级经济 技术开发区，成为南江地区第个国家级开发区。首期规划平方公里 二期规划平方公里，最终将形成平方公里专业集成投资集中 资源集约效益集聚的特色经济园区，从而奠定东江市区域中心城市地位， 具有较大的发展前景。 据开发区管委会年规划，东江市经济开发区投资余万 元，完成春季绿化亩，建成东江河带状公园，形成整体景观绿化效应。 建设富有成熟魅力生态自然的品牌区域。开发区内常驻人口目前已超过 万，加上区内流动人口，约有万余人生活工作在开发区，预计明后年 将达到万人以上，三年后有望达到万以上。据了解，就中原油田家企 业，近年计划增调职工万人入驻。目前开发区的生活小区已不能满足区内 常住人口的需求，在开发区建设房地产项目有着 扬帆东江天缘条楼平米元 水木清华条楼平米元 平均 康博风水领高层平米元， 平均 鹭洲国际别墅平米， 九象西班牙别墅平米，元 平均 根据调查结果，购房者对购房总价格的承受能力总价格在万以下的 占，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占 承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，东江市市购房者所能承受的价格在万之间，比高档现代中式和谐环保宜居 例占到总量的以上，是主要购买力的承受范围别墅销售差于非别墅楼 盘。 产品供需预测 据东江市经济开发区资料，截止目前，已入驻各类企业家，其中投 产企业已达家。这些大中型企业的进入，迁入大批白领阶层和较高收入 职业稳定的群体，再加上原有周边高校教师对中高档住房的需求，购房能力 势必大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，应该有较大的市场需求， 销售前景看好。 价格预测 据东江市经济开发区管委会称，年该区还将陆续推出系列的中高 档项目，项目整体水平较以往相比，无论在建设质量，还是在规划设计上， 都更高个档次而且，今后开发区基础建设将要快速发展，多家大型企业 迁入，开发区商品房有可能导致刚性需求增加另外，东江市市区房价奇高， 高层楼盘均价元平方米以上，比基本连接的开发区房价高近倍，开 发区房价的洼地效应突现，这也为开发区商品房的开发提供了契机。即使在 当前的宏观调控形势下，房价出现个稳中有升的趋势，是可以预期的。 随着经济的发展，改善性住房消费人群增加，居民对住宅的选择与选择 能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质 以及物业管理服务的要求的提高外地开发企业入驻东江市经济开发区带来 了竞争，也促进了住宅品质的提高加上东江市开发区房地产发展水平相对 较低等因素，对开发区房价提供了比内地更有可能稳中有升的可能。 综上所述，结合温馨园小区的楼盘地段结构环境交通设计等因高档现代中式和谐环保宜居 素，房价大约每平方米元之间，是适中的。 竞争力分析 我公司凭借多年来在焉耆开发的成功经验和良好信誉，依托本公司自身资 金技术和经营机制的优势，和以人为本，精益求精，精心设计，精心组织，精心施工的 企业宗旨，采用国际先进设计理念，物业管理先进，规划布局合理。再加上 本小区地段位于东江河，得天独厚的地理条件，东有定州教育学院，南 侧与定州大酒店与开发区东江公园相邻，环境优美，又具有浓厚的人文气息， 高收入阶层的市民较多，而周边地段由于东江市经济开发区未来的高速发 展，人口增加，与此同时居民的购买力增强，所以该地区具有较大的市场潜 力，为此对该项目的开发带来了无限的商机。据此，我们有理由相信我公司 定能在开发区打造出个新品牌，开发的商品房应该是有较强竞争力的。 项目规划建筑方案 项目定位 类型定位人文化中高档住宅区 建筑风格定位现代中式建筑。根据东江市总体规划和地块的环境要素，突出融 合东江河景观资源，追求时尚与潮流，注重空间的布局与使用功能的完美结合。 设计构思 可行性开发实现投入产出平衡，符合本地实际，充分尊重本地 传统 独特性充分利用自然条件，创造具有现代特色的居住空间和城 市风貌，形成开发区东江河沿岸居住中心的独特风格和魅力 文化性在新城中心区创造适当的空间，利用多种载体，培育开高档现代中式和谐环保宜居 发区的居住文化内涵，打造新区的居住文化和精神 综合性将多层居住高层居住文化活动设施公共活动空 间等要素有机结合，形成具有持久活力的居住中心区。 紧扣地块的特点及建筑性质，以整体性及协调性作为总平面设计 的主要着眼点。同时，在总平面布臵上注重环境空间设计，突出重点，主次 分明，相互呼应。 坚持以人为本的思想，以城市规划为基础，人是环境的主 体，根据人的行为心理和使用行为轨迹，创建个完美的建筑空间。同时设 计又是城市文脉的延伸，是城市的有机组成部分，从整体角度出发，注重城 市空间设计，以提高地块内部及外部环境整体质量，使之科学化合理化， 并富有创新意识 注重设计的地方特色和文化特色，要具有鲜明的时代感，刻意营 造个环境优雅尺度舒适的居住空间 总体布局 设计突出以人为本的理念，高起点，高标准，充分利用现状 自然条件，以地域特征，园林绿化环境，新人居空间，总体布局于形态道 路系统等为切入点，努力创造个规划结构合理，空间形态流的现代居住 空间，建设具有地域特色景观，功能完备的现代化精品居住小区，同时兼顾 开发建设的经济效益，社会效益，环境效益。 建筑风格充分考虑与地块周边的城市规划城市景观融合协调， 以统和谐的建筑形象，统的建筑色彩，共同形成该地段鲜明的城市景观。 经过对新城区位，规划深刻了解以后，充分认识到人与自然，人与人，人与高档现代中式和谐环保宜居 文化共生共处的最佳点，如何才能让自然保持自然，让美丽更加美丽，创造 出和谐的生活空间。小区融入城市文化的体验，改进对区域文脉的理解，试 图从个广度的视角来实现它的价值。 总平面规划布局 总体布臵地块沿金元路设小区主次入口且在地块内部环状相通， 完成了小区与城市道路的衔接，建筑布局充分考虑西北地域的区位特点，结 合定州酒店的规划设计理念，由南至北，局部提升的手法，将底层多层 高层建筑纵向布局，将不断提升的建筑天际轮廓线展示在东江河的西岸，多 层间距米，满足东江市市多层建筑退让要求，高层利用地块不规则特点， 在不同位臵，不同区域设计有不同的建筑形式及建筑体量，在满足日照要求 的前提下，布臵种形式的高层住宅，极大的丰富了东江河西岸的建筑景观。 规划利用多层建筑间较大的建筑间距形成大面积的入口广 场，为小区的人们交流与交往提供了较大的空间，充分的展示了小区 的高档气势，地块设计了南北走向的景观轴线，结合地块东侧米沿 河景观带，形成小区的内外公园，地块南侧，五