济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问 题。 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财 政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企 业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资， 消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设 得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运 行质量进步提高。新华文摘 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计 局提供资料显示，年国房景气指数值达到点，比上年增加点， 保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位 资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售价格 稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府 消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈 现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产 的资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，中国 统计，房地产市场也呈现出以下主要特征 全国房地产开发及销售情况表 年实际比上年同期 住宅投资亿元 商品房新开工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售建筑面积万平方米 商品房销售额亿元 其中销售给个人亿元占总销售额的比重 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资 亿元，与上年同比增长，占固定资产投资的。其中商品住 宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿 平方米，占商品住宅销售面积的，比上年提高个百分点。 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价 元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房 平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。 个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。 其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款武 汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来， 同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的 ，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。 其中住宅类物业价格指数具体见下表 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因 是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在 三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是 住宅价格保持攀升。 市场特点分析 宏观市场特点亿房 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自年月日延续了近多年的福利 分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还 原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民 等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前， 凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠年岁末，购买现住公房 次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这 个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量 扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化部分往年的空置商品房。年武汉 市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万 平方米，因此在年共消化了万平方米。 经济适用房建设取得较好成效。年武汉市不断推进和完善经济适用住房 建设。全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全 市住宅总竣工面积的，全年销预售万平方米，其中预售 万平方米，销售率超过，解决了万余户居民的住房问题，先后开发了百步 亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好的重点经济适用房小区。 房地产二三级市场联动效应初步显现。年武汉市房地产市场结构趋于 合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的 经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅级市场的发展，存量房买卖的增加并 不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州深圳存量房交 易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场的操作空间很大。年武汉市增量房市 场交易起，交易的建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到 起，建筑面积为万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大 大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。 住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量 起数起起起 建筑面积平方米万平方米万平方米 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房 地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至成年的期限。 年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额 亿元多出倍多。公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面 积的强。年新增归集住房公积金亿元，比年增长。共 批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房 建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。上图 住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。年房地产抵押总户数为 起，比年增长，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的 增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场 资金融通起到非常重要的作用。年底成立了武汉市住房担保公司，年全 年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房的贷款， 为住房抵押融资。 房地产中介服务为房地产二三级市场的启动发挥了积极作用。年武汉 内容提要 江岸区后湖乡，属于武汉市十五计划确定的三大住宅新区之。本文通 过对江岸区后湖乡石桥村亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查 分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场 状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项 目的特点优势，对项目进行了投资分析财务评价和风险分析，以期探讨该地块 进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积万平方米， 项目总投资万元。经测算项目财务净现值万元，项目财务内部 收益率，因此项目在经济上具有较强的可行性。 关键字后湖花园项目投资开发经营 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二武汉市房地产市场分析 三有利投资经济形势成因分析 第三章项目周边物业市场调查分析 投资地块的地理环境 二后湖地区区域分析 三项目周边主要物业分析 四后湖乡消费者调查分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 二项目开发经营优势点 三项目开发经营机会点 第五章项目定位 目标市场定位 二产品定位 第六章项目规划建筑设计建议 项目总体规划建议 二住宅建筑设计建议 三小区配套设施建议 四环境艺术设计建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与筹资计划 第八章项目开发经营状况分析 项目销售计划 二项目销售收入估算 三项目经营成本估算 四项目利润估算 五项目现金流量财务净现值及财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目开发经营主要风险及对策分析 第十章结论与建议 第十章结束语 第十二章附录及主要参考文献 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 武汉市规划局规划方案 亿房网站 国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策 武汉市房地产年鉴 现场勘察和实地调研所得资料。 武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料 三项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市十五 计划确定的三大住宅新区之后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重 要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政 府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的 主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度，绿化率不低于。 主要建筑形式为多层，建筑限高般在米以下也允许建高层米以下， 但比例不得超过。根据调查分析及以上资料，项目产品定