1、坤保以 往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有 让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资。坤保把握住了项 目的这根本特点，紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区 位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面 突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统 管理统形象统宣传的全新模式对大桥项目进行包装 运作。 坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧 大桥，顺应现代商业物业财产权与经指市场中因消费者购买能 力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又 由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产。
2、，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这 关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量的两室两厅 小户型，约占小区总户数的半。结果偏偏就是这些小户型卖不 动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花 好月不圆的尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖， 就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层 的居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项 目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破 项目销售的沉闷局面，对缺乏目标客户的小户型也无力回天。官 房的红河第仗打了哑炮，只能自吞苦果，承受因忽视项 。
3、份有限公司改制的试点单位。 在与云南地产龙头官房企业集团的合作中，坤保成功销 售了昆明白龙新区金康园蒙自红竺园等楼盘，接连取 得骄人业绩。尤其是与丽江官房合作开发滇西明珠产权酒店 项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发 与营销双赢。年月，坤保在首届中国策划师年会上荣 获优秀策划团队称号。 近年来，坤保相继参与个旧大桥旅游商业步行街丽江 金凯旅游商业广场丽江玉河走廊等旅游商业地产项目的开发 运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。 在多年从事房地产项目开发和市场运作的历程中，坤保始终 坚持以市场为导向以客户为中心的市场营销理念，摈弃重开 发轻市场，先讲盖建筑后讲卖营销，。
4、旅游城市的 大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使滇西明珠项目凤 凰涅磐，从别墅小区变为云南首家五星级产权酒店。这变， 不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿， 市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。个成功的策划创意，市 场就给予了如此丰厚的回报，滇西明珠与其说是销售成功，不如 说是策划成功更恰当。 同是官房亲兄弟，红竺园和滇西明珠输赢，鲜 目录 第章总论 第二章产权酒店概述 第三章亚美大酒店背景分析 第四章产权式酒店经营模式 第五章业主权益及投资收益分析 第六章投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第七章可持续经营和盈利保障 第八章投资风险控制。
5、大酒店已经建立的五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验， 开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将 原规划为高档居住小区的滇西明珠项目策划包装成云南省第 家五星级产权酒店，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意， 就使该项目的销售标的由亿元飙升至亿元。 在项目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等 方式。在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理 念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万 计的海内外观光游客，利用开发商拨付给坤保的万元广告费， 以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅 速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明。
6、目策划户型定位不当而酿成的市场风险。 策划得当滇西明珠创造楼盘销售神话 与红竺园相继开发的滇西明珠，却给了官房个意 外惊喜。如果按项目最初的规划，滇西明珠也是与红竺园相 类似的高档别墅小区。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什 么风险，但那样开发出来的产品，只能卖给当地数量有限的较富裕的 居民。而丽江当时已建或在建的同类型项目比比皆是，官房不是 建高档别墅的第家，也不会是最后家。这就势必导致 滇西明珠挤在狭小的丽江房地产市场上与当地的类似楼盘进行 生死较量，承受同质化竞争风险。要是没有坤保后来的产 权酒店策划创意，滇西明珠的结局比红竺园也好不了多少。 然而，就因为坤保早期介入，立足丽江建设国际精品。
7、品不能变成货币或延 迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两 类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发 商投入的巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会 因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面 对的市场风险。 在市场经济体制下，从事任何种经济活动，都必须面对市场， 都存在着市场风险，这是个不容回避的客观存在。房地产业因其特 殊性，较之其它行业更是高投入高风险。因此，房地产投资者，要 想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资 风险有个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化 解。 科学策划是规避和化解房地产投。
8、资风险的重要环节 风险是伴随房地产投资的客观存在。风险的存在，不仅会给开 发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报 酬。然而，这种因风险而获得的报酬不是靠冒险，也不是碰 运气赌出来的，而是用科学态度分析风险认识风险，进而将高 风险化解的结果。因此，能否科学地预见各种不确定性，提示 并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和 程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。这就要求房地产 开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场主 要指项目所在地房地产市场和准备投资的项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险的措施及对策，防患于未然。 此外，房地产。
9、出 多套，回收房款万元。年月，坤保接集团公司委托 个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园的旧有销售模式和 销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时 机，举打破叫好不叫座的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙 升到万元。至年月底，红竺园销售已达到亿元。 红竺园的销售成功，在官房集团内部引起震动。坤保 以实实在在的销售业绩，给官房的传统营销模式注入了活力。 丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店 坤保的策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇 西明珠项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。 年，坤保接手该项目，首先进行充分深入的市场调研， 立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借丽江官房。
10、珠 最主要的客户来源和投资者。即使在当年非典肆虐，丽江旅游业 遭遇猛烈冲击游客稀少的困难条件下，坤保仍利用网络等现代 化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘个月， 就迅速实现销售万元。 在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，坤保还跨越云 南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达的沿海城市，走 出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，滇 西明珠项目共实现销售业绩亿元。 个旧大桥商业步行街 年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开 发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。 大桥商业步行街的商业地产性质，完全不同于。
11、分析与防范 第九章研究结论与建议 第章总论 项目名称 亚美大酒店名称暂定 二项目承办单位及基本情况 项目承办单位名称 坤保房地产开发有限公司 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目承办单位基本情况 坤保公司及其营销理念 云南坤保房地产开发有限公司成立于年，是由云南官房土 地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产 开发经营规划设计工程管理营销策划和楼盘代理销售业务的房 地产开发新军。成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销 售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企 业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股 。
12、策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵 活应对市场变化等重要作用。 案例比较 出自云南房地产龙头企业官房集团之手的蒙自红竺园 和丽江滇西明珠，都是官房实施异地开发战略，得到地州 级政府大力支持的重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。 但是，由于在项目策划理念上的差异，二者的市场效果却相去甚远 前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。 定位失当红竺园艰难叫卖三年 红竺园是官房挺进红河的第仗，按照省级住宅示 范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套， 回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更 深层次的原因还在于项目开发前缺乏应有的策划论证，没有找准项目 的市场定位。
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