培育及释放，不仅造成土地资源浪费，也使部分在东坑工作人员到周边镇购房，给他们生活及工作造成极大不便。该项目条件成熟，位置优越，规划科学，建设期合理，资金回收较快，经济效益社会效益显著，不但能改善东坑人居环境住宅档次及投资环境，并能带动东坑房地产业发展，促进产业结构升级。综上所述，开发建设东莞市东坑镇皇家号房地产项目是可行，希望有关部门给予批准选址申请。东莞市振庭贸易有限公司东莞市万顺花园建造有限公司二六年三月十五日到月下降了。市场供需总量基本平衡年，我国商品房供需基本保持平衡，略显供不应求。从月份全国商品房及商品住宅竣工和销售情况表来看，商品房销售面积增长始终快于竣工面积，至月商品房销售面积同比增长，增幅比竣工面积高商品房销售额至月增长，增幅比房地产开发投资高。年月份全国商品房竣工和销售面积统计完成量比去年同期增长商品房竣工面积万平方米其中住宅商品房销售面积万平方米其中住宅房地产开发投资额亿元商品房销售额亿元价格水平持续上涨年，我国房价仍保持持续增长，商品房平均销售价格上涨。普通住宅和豪华住宅有同步较大增长速度写字楼价格有小幅增长，但商业用房价格却出现较大幅度下降。年季度物业销售价格指数统计以上年同期为指数名称年季度年季度年季度总指数商品房经济适用房普通住宅豪华住宅写字楼商业用房其他④消费者需求趋于理性，投资性需求显著下降年以来，在各地政府限制投资性房第部分项目概况项目名称皇家号。项目性质商住房地产项目。项目地址东莞市东坑镇中心区中兴大道东兴路及骏发路围合地带。项目区位价值位于东坑镇核心位置，周边生活配套齐全，东邻世纪广场，南依镇政府办公大楼，西靠规划中生态公园及机关宿舍，北接东兴路商业消费圈，是东坑镇生活性主干道及公交线路必经之路，同时还是连接镇上其他片区枢纽网络，交通便捷，交通网络资源发达。项目用地技术指标总用地面积约平方米，总建筑面积约平方米。项目地质地貌状况项目用地地层属花岗岩砂岩和页岩。台丘多为坚硬半坚硬岩类，表层风化土多为可塑硬塑，容许承载力比较高，为工程建筑提供良好地基持力层。建设单位情况东莞市万顺花园建设有限公司在东莞市工商行政管理局注册成立。公司地址为东莞市东坑镇黄屋村，法人代表是黄志辉。该公司是新成立公司，其母公司是东莞市振庭贸易有限公司，东莞市防隐患，保证该项目消防安全达标。综上所述，东坑镇是有条件和必要在镇中心区地段开发个有商业场所与住宅相结合大型商住社区房地产项目。第五部分建筑规模及建设规划根据城市建设规划要求，该项目拟建栋以小高层高层为主中高档大型商住社区。具体建设规划如下项目规划情况。项目用地面积平方米，目前建筑占地面积平方米，总建筑面积约平方米，其中住宅面积约平方米，商业面积约平方米，项目建设总投资约万元，项目总建设期约个月。项目规划在建设用地上建成连体及点式高层栋，层高分别为层其中临近中兴大道处有两处层商场规划，建筑面积约平方米。小区规划居住户数约户，居住人数约人。商业项目规划情况。商业建筑面积约平方米，其中临中兴大道处规划有三层商场，其他均为临街商铺，局部为二层。停车位。地下车库建筑面积约平方米，规划停车位个，计划室外停车个，项目总停车位个。户型结构情况。经过细致市场调研，结合当地房地产市场及不同消费层次群体需求，项目住宅设计了平方米二房卫平方米三房卫平方米三房二卫平方米四房二卫平方米复式单位等不同面积组成户型单位。总而言之，该项目小区住宅商业布局合理，环境优美，还设有公园广场停车场，是个高起点高品质高档次集商业与住宅为体大型商住物业。项目建成后，配以完善物业管理措施，不仅成为东坑镇中心区标志性建筑群体及东坑首席中高档次社区型商住社区，还将带动整个东坑镇房地产业发展。第六部分投资构成与资金来源成本投入地价约万元。土建成本约万元。水电安装约万元。电梯消防配套约万元。园林绿化约万元。质监费约万元。建设图纸设计费约万元。广告制作及宣传费约万元。住宅销售代理费约万元。会所建设及设施及装修费包括健身房儿童游乐室咖啡厅棋牌室乒乓球室等约万元。管理费约万元。综合以上各项费用，本项目总投资约为万元。二销售收入住宅销售收入按均价元平方米计平方米元平方米万元扣除税费后住宅实际销售收为万元万元。商业销售收入按均价元平方米计平方米元平方米万元扣除税费后住宅实际销售收为万元万元。住宅商业销售总收入为万元万元万元。三利润。纯收入万元总投入万元万元四资金来源。资金由发展商自筹解决。五经济效益评估。根据皇家号房地产项目规划及开发计划，项目分三期建设，项目开工后个月内建设完毕，每期开发后个月内售完，年内该项目总共可实现销售纯收入万元，该项目使公司获得利润万元。综合以上经济指标表明，该项目经济效益及社会效益均好，开发建设该项目在条显著，成交量萎缩同时，价格明显下降。月调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。回顾，全国房地产市场在经历了首季度高速增长之后，在宏观调控影响下，出现了短暂回调。从下半年开始房地产市场需求依然呈现平稳增长态势，随着供给不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。二全国房地产市场发展趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本是消费需求。房地产业发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。从扩大投资需求方面来看，首先房地产业发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业发展其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境扩大城市规模，可以吸引更多投资置业者，促进经济社会发展再次房地产业发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定，给国民经济发展创造个良好社会环境。从扩大消费需求方面来看，随着居民收入提高，居民有效购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求个重要方面，居民对房地产消费需求扩大，可以拉动整个消费需求增长。随着房地产投资需求和消费需求扩大，房地产业对经济增长贡献率显著提高。城市化进程需要大量房地产投入作基础我国正处在城镇化发展关键时期，最近年，我国城市化进程以年均加速度发展。按照这个速度，在未来年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家平均水平在未来年内，将达到世界平均水平。根据国务院发展研究中心研究，我国城市化水平要达到世界平均水平，需要转移农村人口亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应水平，则要转移农村人口亿人。按照这估算，从目前开始，我国未来年内至少要建万人口城市座，或万人口城市座，我国房地产业发展将需要维持在个相当高水平。经济社会发展使房地产潜在需求增加随着经济社会发展，居民收入和生活水平不断提高，其可支配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，同样存在改善住房条件需求。各国人均从美元到美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美元，人民生活总体上已达到小康水平，改善型住房消费发展潜力很大。年末中国城镇居民人均住房面积为平方米，初步测算，我国年城镇居民人均住房面积可能要达平方米，每个城镇居民人均住房面积要在目前基础上再增加平方米振庭贸易有限公司是当地具有相当实力民营企业，其法定代表人黄志辉为本地人，长期担任东坑镇商会会长，当地经商十几年，在当地政府商业金融企业等领域具有相当影响力知名度核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和信用度，经营范围为加油站贸易建筑酒店综合市场物业租赁管理等。第二部分投资环境分析宏观环境分析政府宏观政策对房地产市场影响年年国家针对房地产业陆续出台了系列法规政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集最多二年，因此被业界称为房地产政策年。此番国家连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大次，在各级地方政府金融机构发展商投资者消费者各层面引起了巨大震动。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。规定商业银行对个人住房贷款发放，应将每笔住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含，房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。随着中央对房地产开发信贷规模控制，五前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买套及套以上住房以及高档别墅年月日，国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内土地执法监察工作，各地要在年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，要从严查处年月日，国务院下发通知，决定适当提高钢铁电解铝水泥房地产开发等固定资产投资项目自有资金比例，其中房地产开发不含经济适用房项目由及以上提高到及以上，也就是说房地产开发商银行负债率不能超过年月日央行宣布，从年月日起，资本充足率低于定水平金融机构，将执行存款准备金率，国有独资股份制商业银行外资等金融机构将执行存款准备金率，目是限制商业银行信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控首要对象之年月日，中国人民银行宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行九年来第次加息，也是此前连续八次降息后大转折。加息后，个人住房公积金贷款上调而个人住房商业贷款利率年含以下上调，年以上商贷利率则上调年月房贷利率再次上调，这是央行