后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司持续发展战略布局都有非常重要影响。第部分项目概况宗地位置本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇腹部位置。本案距离广珠城轨唐家湾站公里，距离唐家湾镇中心公里，香洲商圈公里，吉大商圈公里，前山商圈公里，拱北商圈公里。二宗地现状四至范围项目东邻留诗路南邻科技路北邻田馆二街西邻钢铁厂，唐家湾处于香洲区北部范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远亮教育高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建房地产项目，其在建房地产项目首层将建设为条商业街。地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具目录前言可行性报告内容指引第部分项目概况宗地位置二宗地现状三项目周边社区配套四规划控制要点五土地价格六土地升值潜力初步评估。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目用地现状项目用地规划项目用地取得土地使用权程序评估政策性风险评估二合作方式及风险评估合作方基本情况主要合作条件合作风险评估三总体评价第三部分市场分析区域住宅市场成长状况二区域内供应产品特征三区域市场目标客层研究和市场定位第四部分规划设计初步分析规划设计可行性分析二规划设计初步概念第五部分工程及销售计划第六部分投资收益分析成本预测二经济效益分析三项目资金预测第七部分管理资源配置机构设置二人力资源需求三人力资源缺口及解决第八部分综合分析与建议优势二劣势三机会四威胁五结论和建议第九部分项目可行性研究结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇二项目在经济上具有较强可行性三项目具有突出优势四项目开发经营风险较小五项目实施难点由于房地产市场宏观环境和微观环境时刻处在改变之中，因此我公司需要时刻关注市场变化，及时作出相应调整和后备方案，从而使我们项目更能贴近市场需要和满足消费者需求，使项目销售量得以增加。充分利用和发挥该项目优势和机会，尽量改善和避免该项目劣势和威胁，特出该项目特色之处，避免与同类项目相互雷同。第九部分项目可行性研究结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇近年来唐家湾片区土地供应偏少，而宗地位于珠海唐家湾新区发展规划片区核心片区，高新开发区附近，唐家科技路北，留诗路西地区作为珠海价格洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对低价格加上较为方便生活及交通配套，可以吸引珠三角地区投资人群。同时，唐家居民包括宗地周边居民仍然存在改善性需求。随着珠海唐家湾规划发展和大企业纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大，可充分发挥天天清泉房地产开发有限公司优势，减少竞争压力。这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。三项目具有突出优势产业基础雄厚，企业云集，且随着政府规划与大企业投资建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。位于高新科技区，生活配套设施应俱全，附近唐家商业中心为项目提供分钟生活圈。项目定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，使项目公司活良好资金及营销优势。位于重要交通路段，附近公共交通设施比较完善临近港湾大道，去往市区只需分钟车程临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便交通枢纽靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。项目位于城市郊区地段，环境优美，项目周边有情侣北路淇澳岛石坑山森林公园，宗地绿色宜居功能凸显。四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对适中，且在开发运作过程中可依托政府高新区发展部分政策及规划支持，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中工作协调存在定难度项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标物以现状供地上述标物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标物阳台面积比例不超过上述标物不设保留价。取得土地使用权风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司现况，制定相应项目策划，预计出最接近标底楼面地价。政策性风险评估政府资源利用评估当地政府对外来投资态度积极当地政府职能部门办事作风积极当地政府对该项目关注程度积极地块周边已有开发商项目成败政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断。二合作方式及风险评估合作方基本情况天天清泉房地产开发有限公司，成立于年月日，注册资本万谢健伦投资，陈锋，陈思妍，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为。天泉地产是附于天泉集团子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中之就是天泉科技，这是天泉集团前身，其创办时间早，至今已经经历了超过年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。同时为应对低碳经济时代行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑研发，并以实际项目为实践平台。年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程称号，同时成为杭州市首个由政府授牌绿色建筑试点项目。另外，天泉地产还积极与新加坡设计公司及深圳建科院合作，将位于珠海唐家湾天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级绿色节能建筑。合作方式通过民间拆解方式次性买断土地，总价约为亿。然后通过建后分销售收入建后分利润等方式偿还资本。由天天清泉公司单独开发销售管理。操作方式意向协议签订，个工作日内，支付万元人民币贰仟万元整作为协议履约保证金。参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金即万元人民币贰亿贰仟万元整竞买保证金。取得该宗地土地使楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。四威胁本项目实施难点六强化项目进程中投资质量进度控制注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。前言房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济重要产业之，房地产市场健康稳定发展对国民经济有着重要意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大项目周期长易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面项目可行性分析是规避风险做出正确决策依据。在对该项目面临宏观经济环境区域房地产市场供需和城市建设环境等方面进行深入分析基础上，确定出项目总体布局和目标客户群体。接着对项目所需资金进行估算，并安排资金来源和运用。最后，估算项目销售收入成本费用总结项目盈利能力。随着天天清泉房地产开发有限公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升本公司竞争力，特制定本可行性报告内容指引。可行性报告内容指引天天清泉房地产开发有限公司于年开发建设天泉城堡项目，现在已经交付使用。目前天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司持续发展战略布局都有非常重要影响。外部环境留诗路烂尾十年后于年道路重新动工，建成后留诗路已完善周边路网，极大改善该区域投资环境。宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划中指出三大建设任务，即建设生态宜居智慧宜居多元共生唐家湾。这使得唐家湾发展得到了政策上支持，珠海政府将围绕珠海市新轮城市空间布局，兼顾社会经济环境三者整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心优质特征，实现高端消费服务需要，并且完善各级服务设施，利用良好滨海景观资源，形成区级行政办公商务办公商业金融文化娱乐等功能完善城市核心区域。开展后环东岸及丁婶园等旧村及周边用地改造工作，建设情侣北路西段科技路留诗西二三及四路创意中路滨湖纵路留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性康体休闲中心滨海居住中心商业娱乐中心和珠海市重科技创新和文化创意基地。珠海市唐家湾科技路北，留诗路西地块位于珠海市唐家湾新区发展金鼎核心片区，随着唐家湾片区发展和大企业纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。距离留诗山公里距离珠海高尔夫山庄和珠海高尔夫俱乐部不到公里距离港湾大道约公里距离金鼎镇商业中心街不到公里。唐家湾处于香洲区北部范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远亮教育高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建房地产项目，其在建房地产项目首层将建设为条商业街。项目渊源，特殊政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等。内部因素进步呼应珠海唐家湾新城规划战略，整合资源，加大唐家湾