保证测算入住率，根据前期市场调查及张家界旅游市场发展趋势，其旺季入住率是相对保守数据，淡季应处于至期间，高于测算值，入住率不会带来经营风险营销与服务特色能否保证酒店有长期核心竞争力，在今后五星级以上酒店竞争中，硬件都将趋于完善，竞争核心在于酒店服务特色及其品牌创造，如何定位正确服务与营销特色是其较大经营风险。从该酒店现有经营看，其市场定位准确，服务功能完善，营销手段先进，项目整体经营风险不大。第十四章结论该项目符合国家产业政策，符合区域经济发展规划。项目目标市场可靠，客源定位与功能定位明确，地理位置优越，交通条件很好，市场前景明朗，竞争优势明显。项目前期策划力度大，新颖性和差异化突出，有良好品牌效应支撑，经营风险可控，整体风险较低。项目预期财务效益好，具有较强现金流和财务效益支撑，内部收益率高，投资回收期合理，财务上可行。项目将极大地改善张家界市商务旅游基础设施落后及高档酒店紧缺问题，有效提高张家界市旅游业整体水平，改善投资环境和城市形象，提升产业档次，接动旅游人员结构调整。酒店独特设计构造，融进当地民族文化元素，将有效美化区域自然环境，并弘扬当地民族文化。项目达产后，每年为政府带来大量税收，解决近人就业，有效减轻政府社会就业负担。张家界五星级酒店项目，财务上可行，风险可控，社会贡献度大，项目优质可行。湖南管理咨询有限公司年月湖景区土家风情园张家界市刺利县江垭温泉天门山索道茅岩河漂流九天洞景区核心景区旅游资源品牌张家界属新兴旅游城市，但依靠优质旅游资源现已经是湖南省旅游龙头城市，跻身于全国流景区，在国内外产生了极大影响。年张家界旅游收入占湖南省旅游业总收入。年预计占比将上升到左右。年，联合国教科文组织世界遗产委员会将武陵源风景名胜区列入世界遗产名录。年，国土资源部批准武陵源风景区为国家地质公园。年，武陵源风景区被批准为首批世界地质公园。迷人张家界索溪峪野奇山异水张家界等篇描写张家界山水文章进入了全日制中小学教材，使年前从地图根本找不到张家界名扬天下，并且培育了大批下代旅游者。年，借助世界遗产大会世界地质公园大会欧洲地质公园国际大会之机，全方位宣传推介武陵源风景区。随着宣传力度加大与基础建设完善，武陵源核心景区国际品牌影响力越目录第章项目简介第二章投资环境分析第三章客源情况调查第四章张家界酒店业现状调查第五章有可比性景区酒店状况分析第六章未来四星级以上酒店供求状况第七章项目区位优势分析第八章项目市场定位第九章设计原则与风格营造第十章建设规模与投资概算第十章经营管理规划第十二章财务指标分析第十三章项目风险与防范措施第十四章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目简介项目简介项目名称项目投资方投资企业性质项目位置土地面积平方米总建筑面积平方米容积率绿化率投资总额预计总投资为人民币定资产残值不考虑土地增值因素不考虑国家发生重大税收政策调整因素财务基础数据估算详见附表成本及费用指标项目计算期年年平均总成本费用，万元，其中年平固定成本，万元，年平可变成本，万元，经营成本，万元。收入指标有项目年平销售收入，万元。效益指标年平均利润总额，万元，年平均税后利润，万元，财务内部收益率，财务净现值，万元，静态投资回收期年，动态投资回收期年，投资利润率，整体长期借款偿还期年含建设期。上述指标分析表明内部收益率大于设定值，静动态投资回收期较短，财务净现值大于零，企业财务效益将突出，贷款偿还期适中，企业具有较强长期借款清偿能力。盈亏平衡分析所得税前以生产能力利用率表示盈亏平衡点生产能力利用率总固定成本总产品销售收入总变动成本总销售税金附加经测算，当项目实现销售收入达到预计销售收入即可实现保本。敏感性分析本次评估估算就项目销售收入，经营成本二个因素对全部投资财务内部收益率财务净现值和投资回收期影响程度进行敏感性分析。敏感性分析表明销售收入价格下降时，动态投资回收期年，内部收益率。经营成本上升时，动态投资回收期年，内部收益率。销售收入价格变化对项目影响程度相对较大，经营成本影响相对较小。根据评价指标分析，该项目内部收益率较高，投资回收期较短，保本点低，敏感性不强，从财务角度风险较小效益较好项目可行。第十三章项目风险与防范措施政策风险张家界是新兴旅游城市，市政府近年提出以旅游为龙头，拉动全市经济发展发展战略，加大了旅游基础设施投入，加强了国际旅游市场开发力度，造就张家界近年旅游形势火爆，导致客人住房需求市内宾馆供房数量之间矛盾加剧，政府为缓解这矛盾，极力鼓励新建批高档次酒店。张家界既是湖南省旅游业品牌，也是湖南省旅游业龙头。湖南省已经把旅游作为个支柱产业列入十五规划，力争做大做强。张家界在十五规划旅游业是绝对龙头地位，张家界除了打造国际水准旅游精品城市，还要与发展新型服务业相配套，加速相关产业推进。为此，在张家界投资高档旅游接待设施，不仅符合湖南省发展政策要求，也符合经济发展需求。资金风险项目资金总需求为，万元，其中企业自有资金为，万元，申请银行贷款，万元。自有资金与银行贷款能否及时足额到位，带来定完工风险，包括拖延工期所带来成本超支市场竞争环境变化和完工质量，同时，如造成资金断链，项目不能急时投入经营，直接影响其现金流变化及货款偿还期变化。在自有资金到位情况下，应及时与金融机构沟通，及时落实项目贷款，化解资金链风险。该项目投资方控股股东控股有限公司是在香港联交所挂牌上市上市公司，有雄厚资金实力和强大融资能力，有能力消化掉来自资金需求切压力与风险。市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，因张家界城市属于新兴发展旅游城市，其发展期可以持续年左右，发展后劲较强，特别是在年左右打开欧美市场后，其旅游形势可以持续火爆多年，故市场前景广阔，而政府通过对市内酒店投资有序管理，保持酒店投资增长比市场增长略有超前，从而达到酒店业与旅游业合理同步发展，降低了整个酒店业经营中市场风险。该项目属于政府鼓励类，在政府目地游客将会逐步提升，最终实现两个目彻底转型。因长张高速已全程贯通，包括行政会议在内休闲度假旅游将在张家界兴起，特别是自驾游将呈高速增长。这部分客源主要来源于以长沙为核心湖南省发达地区，以及长三角珠三角地区。境外市场地域构成与分析张家界境外客源主要来自东亚，其中韩国客源高达，其余港澳日本占，结构不合理，不可控风险过大。境外旅游人次自年连续两年处于微弱下降趋势，分别为年下降年下降。张家界有全球无可比拟旅游资源，为什么境外旅游人次近两年出现下降趋势，主要原因是原境外游客以韩国为主要力量，结构单。随着韩国旅游人次步入衰退期，但日本欧美市场却没有及时开发，造成近两年出现结构调整导致旅游人次有小幅下滑。欧美市场是政府近年来重点开发对象，但在做了大量推动工作下，只有微量增长，张家界国际酒店张家界闽南酒店都为了打开欧美市场，专门接待过欧美旅行社政府考察团，政府也专门在欧美召开推介会，但最终结论是张家界风景流，但整体接待档次过低，无能力接待以休闲度假为主要目地欧美市场，欧美客人主要集中在丽江桂林等西南地区。政府措施年，湖南省委省政府提出将张家界打造成世界旅游精品，张家界市委市政府响应省里号召，提出将市城区三年有改观五年大变样，着手大力改进城市基础设施建设，将旅游接待设施提质改造放在第位置，并主要以日本欧美市场为导向。为更好地发挥其湖南省旅游业龙头带动作用，张家界正努力实现从单观光旅游向休闲度假旅游转型，旅游产业从数量扩张到数量质量并重转型，旅游品牌从国内旅游目地向国际旅游目地转型，优化旅游区域空间结构，提高产业素质，提升旅游服务品位。为此，需要建设面向高端客源市场国际接待服务区。主要以日益增多欧美日等西方发达国家和地区游客为接待对象，以迎合欧美日等西方发达国家和地区游客上升趋势。旅游类别根据旅游杂志统计，张家界境外游客出行目以观光浏览为主，所占百分比为以上以休闲度假为目所占比例较小，为左右以商务为目游客基本为零。趋势预测根据关于年张家界市旅游经济发展实施意见相关数据显于，到年境外旅游人次将达万人次，创汇收入达亿美元。随着张家界直飞汉城航班开通，韩国客人于年后十年内可连续稳定在万人次，占境外游客日本港澳台及东南亚将于年达到万人次，占境外游客欧美市场因北京奥运会举办及城市接待设施提升，会呈大幅增长态势，年预计可达万人次，占比达。结论在政府与市场共同推进下，游客人数会不断增加，客源地将不断扩大，旅游人员结构将发生根本性转变，游客消费层次不断提高，带动消费形态发生根本变化与提升。第四章张家界酒店业现状调查四星以上酒店概况统计根据张家界市年国民经济和社会发展统计公报草案，截止年月底，张家界宾馆酒店总数家。共有星级酒店家，其中正申报五星家为武陵源国际度假酒店挂牌四星家为张家界国际酒店湘电国际酒店张家界蓝天大酒店通达国际酒店祥龙国际酒店挂牌三星家。另有类四星家，类三星家。张家界三星级及类三星酒店现有客房数间。张家界类四星级以上酒店现有客房数间，其中张家界大酒店间张家界酒店间张家界国际大酒店间张家界国际酒店间张家界国万元项目定位五星级度假酒店项目建设期年月至年月，建设期二年项目投资方及控股公司简介张家界酒店有限公司，年日成立，注册资金万元，法定代表人，主要经营范围为酒店筹建。公司地址控股集团控股有限公司是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发各个环节，涵盖酒店连锁教育品牌连锁休闲娱乐社区商业连锁等多个行业大型综合性企业集团。十余年来，共获殊荣逾百项年第五届中国大型房地产企业强评比中，获得销售面积第名及主营业务收入第名年月获国家统计局固定资产投资统计司中国行业企业信息发布中心颁发年度中国房地产企业竣工面积第名年月获国家统计局固定资产投资统计司中国行业