焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又个理想的居住区而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中银行贷款利息从销售收入中支付。

长期借款采用最后年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。

四资金来源与贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

本项目的资金来源与运用如销售部分资金来源的资金，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。

第十部分项目销售方式及经营收入测算项目销售方式根据现行的商品房销售政策，房地产项目须投三绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套以上表绍兴市区年商品房销售价格结构走势绍兴市区年商品房销售价格走势图单位套元以下元以上竣工面积万平方米空置面积万平方米表绍兴市区年房地产销售情况绍兴市区年商品房销售趋势图商品房商品房住宅二手房二手房住宅销售套数单位套销售面积单位万表绍兴市绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元年份增幅增幅增幅投资额亿元商品房销售额亿元商品房销售面积万平方米房地产施工面积万平方米其中新开工万平方米约均价约元平方米，较年同期略升。

绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。

表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元年份年投资额增幅表次迈过万元大关。

年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。

年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元，较年同期大幅增加。

手住宅签本持平年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨，二手房价格上涨。

年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首的水平年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。

年到达元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与年基成。

因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从年开始。

见表表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米年份住宅价格价格涨幅绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。

也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形历了年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。

二绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发的新潮流，诞生了批以高品质的楼盘。

整个行业在经代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格局随市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时超过了年年这四年的销售面积总和。

调控调整阶段年，约年。

年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产高速增长期，年年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，波助澜的作用。

这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。

其中前四年是投资高波助澜的作用。

这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。

其中前四年是投资高速增长期，年年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了年年这四年的销售面积总和。

调控调整阶段年，约年。

年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发的新潮流，诞生了批以高品质的楼盘。

整个行业在经历了年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。

二绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。

也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。

因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从年开始。

见表表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米年份住宅价格价格涨幅绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定的水平年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。

年到达元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与年基本持平年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨，二手房价格上涨。

年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。

年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。

年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元，较年同期大幅增加。

手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升。

绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。

表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元年份年投资额增幅表绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元年份增幅增幅增幅投资额亿元商品房销售额亿元商品房销售面积万平方米房地产施工面积万平方米其中新开工万平方米竣工面积万平方米空置面积万平方米表绍兴市区年房地产销售情况绍兴市区年商品房销售趋势图商品房商品房住宅二手房二手房住宅销售套数单位套销售面积单位万表绍兴市区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套以上表绍兴市区年商品房销售价格结构走势绍兴市区年商品房销售价格走势图单位套元以下元以上三绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。

城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新轮越州新城城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又个理想的居住区而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中银行贷款利息从销售收入中支付。

长期借款采用最后年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。

四资金来源与贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

本项目的资金来源与运用如销售部分资金来源的资金，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。

第十部分项目销售方式及经营