元经营利润，万元投资利润率税后利润，万元税后利润率内部收益率净现值，万元六风险分析敏感性分析首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用建安费用销售价格等三个因素做敏感性分析，详细参见附件五温泉可研项目项目敏感性分析表，作出相应的变化曲线敏感性分析表土地取得费用对税后利润率的影响建安费用对税后利润率的影响销售价格对税后利润率的影响图四土地取得费用销售价格均价及建安费用对税后利润率的敏感性分析图通过分析知建安成本对税后利润率的平均敏感度为土地取得费用对税后利润率的平均敏感度为销售价格对税后利润率的平均敏感度为。

因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。

保本点分析本案通过对销售均价土地取得费用两个因素对开发经营可能产生影响的因素进行了品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑战。

山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高的认同。

温泉镇的商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域是原有立项的别墅类项目。

山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。

该区域产渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。

香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分说已经失去了价格低产生的吸引力上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开通的影响对区外客户的吸引力有所增强京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规模社区的建设，以及温求低密度住宅的客户拒之门外板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来，这些土地须在年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。

分析结论万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追房，容积率，销售价格为元平方米。

温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。

重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅开发用地进入土地供应市场右，规模适中居住舒适度高。

山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺镇以及几个科技园区。

目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。

位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁博雅西园天秀花园麒麟家园百旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。

环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实的中关村的后花园。

项目价格大多在元左情况较好。

但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的土地供应受到严格控制。

颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点，项目有交通状况变得较为拥堵。

其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅类产品上。

香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘，销售动。

随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。

京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。

目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线美家园创业者家园领秀硅谷清上园上地佳园等。

该区域的特点是价格较低元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。

本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大的变动元。

上地区域项目有当代城市家园怡格在元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。

板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园鲁艺上河村郦城诚品建筑等。

其中世纪城是板井地区泛中关村以至整个西部最重要的项目。

该西山远景昆玉河颐和园圆明园玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。

成为纯居住生活社区的典范，这区位的价米售价不低于元平方米。

有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。

万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起座自然生态公园和高尔夫球场，西米售价不低于元平方米。

有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。

万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。

成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。

板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园鲁艺上河村郦城诚品建筑等。

其中世纪城是板井地区泛中关村以至整个西部最重要的项目。

该区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大的变动元。

上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领秀硅谷清上园上地佳园等。

该区域的特点是价格较低元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。

本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变动。

随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。

京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。

目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥堵。

其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅类产品上。

香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘，销售情况较好。

但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的土地供应受到严格控制。

颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点，项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。

环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实的中关村的后花园。

项目价格大多在元左右，规模适中居住舒适度高。

山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺镇以及几个科技园区。

目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。

位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房，容积率，销售价格为元平方米。

温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。

重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。

分析结论万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求低密度住宅的客户拒之门外板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已经失去了价格低产生的吸引力上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开通的影响对区外客户的吸引力有所增强京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。

香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项的别墅类项目。

山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。

该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑战。

山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高的认同。

温泉镇的商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展，在项目规划产品设计园林景观建筑单元等方面做到市场创新与领先。

小结近年来，伴随中关村科技园区海淀园的发展建设，海淀区住宅市场持续呈现供需两旺的局面，各区域的住宅项目销售情况均较好。

由于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网的畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园的建设将为该地区的住宅消费提供了稳定长久的支撑，种种因素均为房地产的发展带来更多的机遇。

因此，土地供应量大交通方便的西四环外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展的重要区域。

其中，位于海淀区北五环外的山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅建设的重点区域，在未来更加成为海三具体测算参见附件二温泉项目可研分析动态资金测算表施工及销售进度表，附件三温泉可研项目成本测算表四现金流量分析根据动态资金测算分析，安排现金流，具体见附件四温泉可研项目现金流量测算表，并作出相应的现金流量图现金流量表，年年年年年年净现金流量万元图现金流量图对图分析知年年