亿元，比去年同期增长，占 全社会固定资产投资完成额的，是支撑全社会固定资产投资高速增长的 主力军。投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。仅年 月，湘阴县固定资产投资项目个，比去年同期减少个，其中新开工的 个。但其中总投资超过万元以上项目个，比去年增加项目个。房地 产开发增势较强。年月全县房地产企业完成开发投资亿元，同比 增长。年底，湘阴达到亿元，比上年增长，超目标要求 个百分点，财政收入达到亿元，增长，比目标要求高出个百分点， 农民纯收入达到元，比上年增加元，增长。 而项目邻近的新特区中，长沙株洲湘潭三市各相距不超过公里，在 湘江两岸成品字形排开。长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海沿江开放 地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。随着湖南融入泛珠三角区域协作， 长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。近年来，世界 强企业有家落户长株潭。根据权威报告指出，到年长株潭三市经济 总量将突破亿元，这意味着三市年均增长达到，在湖南全省 中的比重达以上，人均达万元城镇化率达以上，城市核心区人口达到 万人以上由年至年累积投资要占到全省的，达到亿元。 居民生活水平 湘阴县城镇居民年度人均支配收入为元，同比增长农村人 均现金收入为元，同比增加元，增长，增幅提高了个百分点， 创近几年新高。财政收入有所增长，金融运行平稳。湘阴县完成财政总收入 亿元，同比增长，其中，地方财政收入完成亿元，增长。金融 运行平稳，服务力度有所加大。全县金融机构各项存款余额亿元，同比增 长，各项贷款余额亿元，同比增长，其中，工业贷款亿元， 农业贷款亿元，全县居民储蓄亿元，同比增长。全县社会消费品 零售总额亿元，同比增长，增幅为历年少见。其中城市消费品零售额 亿元，增长，县以下消费品零售额亿元，增长。分行业来看，批 发和零售业分别增长，住宿和餐饮业增长。 房地产市场分析 房地产市场综述 项目所属的岳阳市在年月期间，房地产开发新开工面积万平 方米，同比增长，其中商品住宅万平方米，同比增长 商业营业用房万平方米，同比增长。房地产开发项目规模加大，大 项目数量明显增多，所占比重进步加大。月在建项目中，施工面积超万 平方米的房地产开发项目由上年同期的个增至个，总施工面积达 万平方米，同比增长，占总施工面积的，比上年同期提高了 个百分点。岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进步增加。全 市销售各类商品房万平方米，同比增长，实现销售额亿元，同 比增长。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为万平方米和 亿元，同比分别增长和。 根据最新统计数据显示，湖南省年第季度商品房销售面积万平 方米，同比增长，增幅下降个百分点，其中商品住宅万平方米， 同比增长，增幅下降个百分点。全省商品房销售额亿元，同 比增长，增幅下降个百分点，其中商品住宅销售额亿元，增长 ，增幅下降个百分点。全省商品住宅平均销售价格元平方米， 同比上涨，环比上涨，价位在全国排位其中长沙市主城区商品 住宅销售均价为元平方米，同比上涨，环比上涨。全省商品 房空臵面积万平方米，同比减少，其中商品住宅空臵面积万平 方米，同比减少。 周边的居民 成点状分布，消费习惯等问题都是新城区发展的障碍所在。房地产发展处于起步 阶段，商业项目紧个，东湖商业中心湘阴商品商贸城锦绣罗城泰富时代 高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主导产品面世。项目操作手法单，开 发商对市场的把握度不高。代表楼盘有精密•新世纪花园财富广场等。 项目均价表单位元 产品类别项目名称新世纪花园财富广场 洋房 未来发展趋势 尽管今年以来三大版块房地产市场销售增幅回落价格增长放缓，但这只是 暂时现象。从城市发展看，随着城市化工业化进程加快，城市人口集聚处于加 速过程中，对住房的需求是客观存在从市场价格看，与周边城市和全国其他同 类城市相比，三大版块房市价格相对偏低，有吸引力从住房现状看，虽然市民 住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是 随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，小房换大房旧 房换新房的人越来越多，市场空间仍然很大。因此，三大版块房地产市场仍然 处于需求旺盛期间，价格还会保持在平稳增长区间。外地实力开发商的进驻，逐 步提升了区域整体开发品位。同时经过几年的迅猛发展，本地房产企业也快速成 长，目前的小区在规模质量环境物管等方面不断取得进步，取得了良好的 市场口碑。品质地产时代的到来，是房地产市场逐步走向成熟的个标志。随着 住宅消费的日趋理性，房地产业将出现回归产品的发展趋势。目前，人们的 购房需求还非常强盛，发生本质性改变的是购房者的买房目的。消费者买房已不 再是为了满足单的居住需求，而是为了向舒适型居住条件和高品质居住条件过 渡，从而改变自己的生活品质。 因此，湘阴县房地产业的投资能量需求潜力发展趋势是良好的。 三项目周边环境 项目周边环境分析 周边环境 本项目地块南临燎原水库，多亩万立方米的中型水库，自然环 境未受到任何污染与破坏。十五规划中，还将建成以水库水源为城市居民 生活用水的城市自来水厂。该地区气温适中。园内已有上百亩的水塘，适宜养殖 各种五规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。该 地区气温适中。园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种鲜鱼等水产品园内已有 上百亩的苗木花卉，古树参开花香四溢。龙凤缘所处的界头铺镇区域内多 为缓丘陵，耕地占左右，人口密度低，给排水电力通讯都已经配套，有 双湖万伏大明万伏两个高压变电站，能源配套工程基本具备，土地综合 开发潜力大。 本项目所属的界头铺镇位于湘阴汨罗望城三县和长沙岳阳两地市的交 界处。镇域南邻望城县茶亭镇，西接樟树镇，东北靠玉华乡，北接袁家铺镇。长湘 公路穿镇而过，界樟公路与樟树镇相连，交通便捷，素有湘阴南大门和小城关之 称。 本项目距离长沙市新周南中学湘阴县中两所名校不到公里，教育资 源丰富，教育环境优越。 分析 地理位臵得天独厚，处于新特区规划的城市小时生活圈位臵 交通便捷，水陆交通立体化交通格局即将形成 水资源丰富，自然环境流，有利形成别墅居住条件。 地处城郊，周边生活配套不完善，附近城市建设较落后，在定程度上 影响项目形象 南面临近燎原水库用地临水，可以引入至小区内作水景 区域房地产市场仍处于上升势头尤其是别墅市场，未来走势较为乐 观 周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有定的客源支持且 本项目距离长沙市有定的路程，本项目面临销售压力 宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场 的走势产生影响。 四项目定位 总体定位 水岸别墅国际社区 定位诠释 在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，展示种新的居住理念 新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客 户展现种求新唯美崇尚健康的生活方式。小区的产品是与国际大都市所同 步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时 内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系 统。景观在本案中不是种美化和附属，而是种与自然相安共存的概念。针对 目标客户创造符合其需求的高品质产品。 建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型外观观景设计 组团绿化公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。通过建筑 各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进 行生动全面的诉求。以此完成以小见大提高推广立意的目的。强调本案产品 理念的领先性和公司实力的雄厚性。 产品定位 结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充 分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。 客户定位 本项目客户定位如下 长株潭新特区企业主 来湘投资客 政府高级公务员 新特区城市精英 目标客户注重社区的舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间 价格定位 通过上面三版块产品的均价比较，估计本项目市场参考价为 项目均价表单位元 产品类别洋房联排别墅独栋别墅 均价 五财务效益 销售收入测算 根据前面的定价，多层洋房按照元平方米，联排别墅按照元平方 米，独栋别墅按照元平方米测算 可售建筑面积按照万平方米计算，总建筑面积按照万平方米计算。 龙凤缘销售收入估算表 序号项目名称金额元面积均价元备注 多层 联排别墅 独栋别墅 合计 根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计，元。 建设投资估算 建设投资估算表 序号项目金额元单价元计算面积备注 土地费用， 土地出让费，万亩，亩 契税，交易价 山头各种费用，亩，按年收费 二前期费用， 前期规划设计费用， 土地开发费用，包括水文地质勘探 三建安工程无 土建与装修，毛坯交楼 设备及安装工程，无 四公共基础设施配套费， 总论 项目简介 项目概况 项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城公里，距长沙 市公里，紧靠省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为 折合，总建筑面积万，土地用途为综合用地。 龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部