施治，而且要标本兼治的魄力，从现在开始，横下条心，认准条 路，出重拳施猛药攻难点见实效。借鉴先进经验做法，研究制定推进城中 村改造的政策措施，做到高容积率低密度出精品，计划五年完成改造重建约 城中村目标。 南亚风情园是诺仕达集团于年创建的企业，从当年闻名遐尔的滇池路上 的红房子到今天派金碧辉煌万般南亚风情的云南著名酒店餐饮品牌，南亚风 情园在十多年的经营当中，创造了经营奇迹，成为南市区标志性的建筑群和餐饮 酒店娱乐行业经营状况的晴雨表，云南最著名的综合性的餐饮娱乐商务中心，是 西山区的纳税大户，带动了滇池路沿线的商业和地产繁荣。但是，随着城市的发 展，以及越来越多的省级机关搬迁至南亚风情园所在的南市区，南亚风情园的经 营内容和经营形式也面临着需要进步拔高，以更好地服务于南市区的问题。特 别是环绕南亚风情园的多个城中村，即束缚了南亚的发展，也影响了城市的形象， 不能满足西山区城市化建设的需要，更不能站在更高的层面上为西山区的经济发 展提供强劲的推力。 而在年行政区划调整之后，西山区已是主城的重要组成部分，这是西山 区建区年以来的重大历史性转折。经济社会进步发展，面临着城市化高速推 进的全新态势。辖区范围内，城乡体化步伐加快，城乡经济社会迅速融合， 社会各种矛盾凸显，城市工作任务加重。区委区政府提出了将西山区建设成为 经济繁荣社会稳定环境优美人民富裕的现代化新昆明中心区之的宏 伟目标。而南亚风情园所在的南市区，是行政区划调整以后，西山区最重要的城 市区块，是未来西山区经济发展最重要的增长极，推进城市化建设最重要的发力 点。 为了配合西山区城市建设要求，满足南市区城市功能需要，助推西山区经济 社会的发展，也为了使企业的发展跃上个更高的平台，诺仕达集团决定集集团之力，在原南亚风情园的基础上，积极响应政府号召，配合城中村改造，建设南 市区商业中心南亚风情商业广场。 建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府精神，通过城市分商业中心的建 设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设，也是贯彻西 山区实施可持续发展商贸富区等五大战略，培育商贸业文化旅游产业商务 房地产业等六大支柱，强化招商引资自主创新优化经济结构等七个重点， 抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区宜居之区活力之区和谐之区和城 乡体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的发展战略 的具体体现。南亚风情商业广场，必将成为南市区最繁华的城市商业综合体，成 为助推西山区社会经济发展台强劲的发动机，必将为新昆明现代化城市建设描 绘最绚丽的笔, 二项目建设区域简况 南市区商业中心南亚风情商业广场，位于昆明市滇池路福海街道办事处。 昆明市南市区由两个部分构成 西山区福海前卫街道办事处。是西山区的主要城市区域。 昆明滇池国家旅游度假区。 西山区位于昆明市西南面，与官渡区呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西 邻安宁市禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。全区总面积平方公里，城市 建成区面积平方公里，有多个住宅小区，人口万，再加上万流动人 口，全区总人口达余万，其中常住人口近万，是拥有城市主城核心区城 郊区和山区农村的昆明市主城西区。辖马街金碧永昌前卫福海棕树营 西苑个街道办事处和碧鸡海口团结个镇，共有个社区居委会，个 村民委员会，个村民小组，居住着彝白苗回等个少数民族。辖区内 有入滇河道条，公里的滇池湖岸线，滇池草海平方公里，有多个住 宅小区。 西山区省市党政机关聚集。辖区内有省委省人大省政协省纪委省 高级人民法院省检察院省公安厅市委市政协市纪委十四集团军等领 导机关和余个厅局级单位，辖区内还有众多学校医院和企事业单位。在西山区的产业结构中，第产业占全区,第二产业占，第三 产业占，凸现出的产业结构发展布局。与二产业相比，第三 产业的发展速度势不可挡，在中居首位，理所当然的成为西山区经济建设的 的活力之都城市之眼。 三项目建设必要性分析 建设昆明副商业中心南市区商业中心南亚风情商业广场项目，是 昆明城市发展的必然要求 目前昆明的商圈结构和商业格局状况 到年，昆明市现已形成有规模的商圈共有个，其中主力商圈个， 即三市街商圈次级商圈个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈休闲商圈 有个，即翠湖休闲圈昆都休闲圈金碧休闲圈专业市场商圈有个，即广 福路官南路专业市场商圈官渡园专业市场商圈前卫专业市场商圈黄土坡专 业市场商圈金星小坝专业市场商圈和东部物流专业商圈。另外还有零星分布在 各主要社区组团的微型社区商圈。 已形成的商圈中，呈现出以下分布特点 以三市街主力商圈为中心，随着城市环线逐渐向外扩张，各商圈以次级和 休闲商圈社区商圈和专业市场商圈为主。 主力商圈次级商圈和休闲商圈均集中在环路以内，构成了环路内辐射 全昆明的个超大商圈，也是目前昆明的主商业中心微型社区商圈主要集中在 环路和二环路之间以及二环路周边范围内专业市场商圈主要分布在二环路以 外。 商圈分布在环路以外呈现出明显的南北分布特点，东部有定的商圈分 布，而在城市的西边基本上属于商圈空白区。 在城市商圈构成中，大型百货商场和大型综合商场在商圈中占据绝对的主导 地位，从目前昆明市的大型百货商场和大型综合超市分布来看，目前昆明市共有 个大型综合超市，大型百货商场个。分别为 大型综合超市沃尔玛小西门店集大店国贸店店家乐福世纪广场 店白云店龙泉店云纺店好友集大店新迎店民升超市滇池路店 西红联店麦德龙北辰店世纪华联广福路店百佳超市金碧路店。 大型百货商场金龙百货金格中心新世界百货柏联百货三市街西南广场百大三市街个西南广场美辰百货新大新百货奥特莱斯 金鹰百货厉山百货仟村百货攀成百货巨龙百货。 从目前这些大型百货商场和大型超市的分布来看，主要有以下特点 大型百货主要集中在环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。这 些百货形成了对整个昆明市的辐射。 大型超市分布相对分散，环路二环路内二环路外等都有分布。但是 与商圈分布相似，大型超市的分布主要还是分布北片区，而南片区和西片区基本 上没有具有影响力的大型超市。 建设南市区商业中心南亚风情商业广场项目，是昆明城市发展的必 然要求 从昆明的商圈结构和商业格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次级的小西 门商圈和青年路商圈，以及翠湖昆都金碧个休闲圈全部集中布局于环路 内。而从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看，大型百货商场由于全 部集中在环路以内，再加上环路以内作为昆明市绝对的核心商圈，大型百货 商场在环路内密集集中。而昆明作为云南省的核心城市，主要的城市商业形态 在个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在个囚笼中，所有的消费休 闲娱乐全部要往城市中心挤，带来的结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市 商业的发展。 同时，从大型综合超市类业态上看，由于超市大部分的经营品种都是人们日 常生活所经常要使用的商品，因此从种意义上来说是越接近人们的生活范围越 好。而目前昆明仅有的个大型综合超市是很难满足人们需求的。从具体的区域 来看，城市的西片区南片区以及北片区已经成为城市的主要居民区，但缺乏大 型综合超市，对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。 由于二环路内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因，越来越多的居民向西 片区南片区以及北片区搬迁。从昆明城市的发展趋势来看，西市区和北市区受 地理条件限制，而南市区是衔接昆明老城和呈贡新城的中心枢纽区域，必将是今 后昆明最主要的居民居住区，迫切需要有现代化复合型的大型城市商业中心的出 现。是滇池路广福路沿线大型居民住宅小区，高端住宅多，并在广福路沿 线聚集了大量住宅小区，居住人口迅速扩大，需要有大型商业设施来满足城市发展的功能需求，并成为带动区域发展的增长极。二是辐射到以新亚洲体育城 世纪城为代表的主城区与呈贡连接部。由于位处新城与老城的结合部，未来居住 人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处。但目前南市区缺乏综合性的大型商业 设施，生活消费休闲均极不方便，在南市区建设大型的现代化复合型城市商 业设施是城市发展的必然要求。 二建设南市区商业中心南亚风情商业广场，填补南市区城市商业空白， 满足新的省级行政中心的服务需求，是新昆明建设的重要任务。 南市区房地产开发状况 南市区，北至南二环高架路，南至滇池边。西北至大商汇兴科路沿线。 东南至新亚洲体育城。 目前，在整个南市区已经形成了上百个住宅小区，从昆明城市发展看，南市 区注定是块商贾云集的经济中心。南市区的住宅小区包含广福路和滇池路两大 板块。 广福路板块 广福路是市政交通重点工程之，是新城造城运动的策源地，沿线与老海埂 路官南大道新昆洛路等交通干道相交，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重 要交通枢纽，为城市级主干道。因广福路片区毗邻市政新区板块，所以目前区 域内成熟社区都是在年开始大量上市的，且建设速度较快，尤其以世纪城和 新亚洲体育城为最。市场成交较好。目标客户基本覆盖了全昆明各区域各年龄 段的客户群，并辐射至全省乃至外省在昆群体。 滇池路板块 滇池路片区依托滇池旅游度假区，度假餐饮休闲娱乐设施齐全，同时， 教育医疗等设施配套，区域内也比较完善。从年滇池旅游度假区成立至今， 发展速度很快，片区的居住价值不断提升。滇池路片区独享的自然风光是其他片 区无法比拟的，有了这得天独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市 的样板区。从年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的 房地产开发也开始火热起来。因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的 高档住宅项目设在这里，滇池名古屋滇池南郡滇池时光波西米亚花园等风 格各异的别墅区已经定下了这片区的居住色调。该区以别墅为主，多层为辅，有少量小高层。年至今已开盘个楼盘。该片区是开发规模最大最集中 水平最高密度最低的别墅类项目的聚集地，是昆明的富人区。 目前在南市区买房子的很多都是昆明的白领阶层和些个体老板。他们的年 龄在至岁之间，受过高等文化教育，年薪在至万之间，都有属于 自己的车子。看重居住区室外的绿地景观和文化居住品位。 南市区的商业业态 目前在南市区内的商业业态包括两大类沿广福路和南二环分布的各类专业 批发市场和城市商业业态。本报告仅对城市商业业态进行分析。 南市区的城市商业业态又可细分为两类集中的商业业态和临街商铺。 在南市区沿十里长街广福路滇池路官南大道形成了沿小区的临街商铺， 属于辅助性的商业设施。特点是小散价值低，形不成对区域的影响力。 集中的商业业态是指在个小区域内形成的商业中心或商业街，有多种类型 的商店商铺，包括待建在建已建的或实际