1、，预计今年二增三降 的差距会有所缩小，即增幅会进步平稳，降幅会进步回升。 二年楼市概况 楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估 藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈 楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性 市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势 土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温 株洲地产如沫春风 在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下在中国城市化进程迅速发展的历 史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛 发展，直到左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在左右，因 此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的 飞速发展也必将是欣欣向荣。 。
2、面对银根紧缩，开发 商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从株洲市房地产开发资金到位情况 看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷 款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住 房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 购房贷款利率上调政策 从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购 买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。由 于受多重条件限制，能拿到八成贷款的市民目前也不多，因而估计新政策实行后 对有购房需求的市民也有定程度上的影响。 影响在定程度上增加了部分购房者的压力。同时，在还款额度以及贷款 年限上都有了。
3、区户型面积主要以平米三四房为主，部分小户型为辅 客户群体区域拆迁户厂区内中高收入职工家庭年收入万元左右为 主。 销售情况目前区域内在售项目较少，整体销售率约为左右。虽区域市 场形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在定市场空间。 荷塘区 供求状况 荷塘区属于房产开发较晚区域，未来年内区域供应量万方左右，主要 放量集中在区政府带，出现其中包括西子花园玫瑰名城等以多层为主，小高 层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作生活等主要因素致使大 部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分 中高等收入者家庭年收入万为辅。 市场特征 物业类型以多层为主，小高层为辅 整体价格元 户型面积主要以面积。
4、，我市个重点房地产开发 项目的销售额明显下降。 小结 市场行为和政府行为齐头并进，稳步释放投资和消费需求，使房地产市场 行为更加规范，是株洲市房地产稳步健康发展的根本，也是国家宏观调控的 个重要着力点。因此，立足于现状，放眼于未来，在这场市场变局中审时度势，适时出击，促进株洲房地产优胜劣汰，走向成熟。 三芦凇区房地产市场分析 株洲板块未来预测 随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九 大板块 石峰区 供求状况 石峰区虽为株洲房产开发较早区域，但由于该区域为重工业区，空气污染较 为严重，居住氛围较差，因此近年来发展较为缓慢，供应量较少。项目主要集中 。
5、加到家。有力支撑了株洲开发 量稳步增长。今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达家，超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成 万元，同比增长。 三降 竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上 年同期下降。其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万平方米，下降办公楼万平方米，下降。销售面积下降年，全市商品房销售面积万平方米，比上年 同期下降。其中期房销售万平方米，现房销售万平方米。在 全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，比上年同期下降。占全部 销售面积的比重，同期下降个百分点商业。
6、大的提高和缩短。同时也增加了开发商在产品上的考虑。从项目 销售角度上分析，产品的去化也受到了定程度的影响。 国六条政策 今年月，国务院常务会议上提出了促进房地产健康发展的六项措施，这六 条措施被称为国六条。相对于以往出台的政策，国六条因其具体量化的 指标，显得特别严格有力度。因此，它出台以后，对房产界影响颇大株洲亦 然。 影响新政策的要求与实际需求的矛盾给我市地产业带来的直接影响是投 资方热情不减，但市民保持观望。相关部门的统计数字显示，我市今年房地产市 场完成的总投资额比上年同比增长了不少，其中商品房建设投资额，土地开发投 资额较之去年同期更是有大幅提升。但与之相对应的是，今年我市土地成交价款 仅为万元，与上年同比下降了。同时。
7、 大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。 开发行业重新洗牌 本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进 步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。 株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上的企业仅仅 几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平 方米。这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事机械的向客户推荐楼盘，把握不住 客户的心理。 客户引导能力不强 销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。 三株洲房地产相关政策 目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑 制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常的经 济发展。
8、社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。 征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前 土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻 落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月 内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访 办结率。 影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比 较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂 企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合 资源，另方面通过联建携手度过难关。 立项规划政策 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行。
9、特点。而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大好。 二株洲房地产市场分析 株洲年市场态势回顾 虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭 着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。 二增 投资总量继续增加。年，株洲完成房地产开发投资亿元， 比上年同期增长，增幅比首季下降个百分点，比二季度下降个百 分点。在房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年同期增长商 业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增 长。房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长 。有开发业绩企业明显增加。在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增。
10、营业用房销售万平 方米，比上年同期增长，占全部销售面积的比重，同比增长个百分 点。 空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上 年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。 整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。总体上看，房地产 市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。由 于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费 者的心理影响也不可忽视。从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此继续大幅回落的可能性较小，从 前段时期的高位回落到平稳运行段时间的可能性较。
11、该区域中心较繁华地带，市场供应量在万方左右，是目前株洲市区房地产 发展相对落后区域，市场形象不佳。目前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高收 入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。 市场特征 物业类型早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品 整体价格元 石石峰峰旧旧工工业业板板 块块 天天北北版版 块块 天天南南版版 块块 芦芦凇凇商商圈圈版版块块 块块 芦芦凇凇郊郊区区版版块块 块块 荷荷塘塘老老城城区区版版块块 块块 荷荷塘塘东东湖湖版版 块块 石石峰峰新新城城区区板板 块块 中中心心板板块块 河河西西 新新区区 河河东东 旧旧区区 河河东东 旧旧区区 石石峰峰区。
12、政办公楼培 训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大 高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。 影响增加了项目规划审批的难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违 规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 资金来源政策 开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售 购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对 购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。 影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。方面，开发商在无法获得廉 价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售 项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。。
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