为了应对我国加入以后 完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定 打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元 化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司正 抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久 发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展 战略而实施的主要建设项目之，为此股份公司进行了大量前期准 备工作。国家发展计划委员会已以计经贸号文批复同意 东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入商业大 厦股份有限公司拟上市申报项目。 三可行性研究报告编制依据 国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于 加快我国现代物流发展的若干意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物 流配送中心及超市项目建议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备 的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限 流产业的形成与发展。 现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通 组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流 业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。 因此，随着我国加入步伐的不断加快和国内企业对物流 成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元 化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验的 基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型 运行业态物流产业，达到科学合理地利用经营资源加快物流 周转的目的，从而提高国家整体经济效益。 为促进我国物流事业发展的需要，国家十五规划已将物流 配送列为重点发展的产业。省为促进省内物流发展及物流布局 的需要，在十五规划中也明确指出要积极培育和发展现代化 大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京 苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套 设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合 物流中心。在商贸流通业十五发展规划也明确提出要建 立全国性区域性地区性的市场，要发展大配送大卖场大连 销，形成立足，面向华东辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次多功能通畅高效可调控的市 场体系。因此，本项目的建设，将是我国省尤其是物流 事业进步发展的需要。 二我国及超市业发展的需要 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外 资进入了个新阶段。年月，我国政府出台了关于商业 零售领域利用外资问题的批复的文件，批准在北京上海天津 广州大连青岛等个城市和个经济特区进行中外合资合作零 售企业试点。在此之后，国家又采取了系列新的改革方案 年月，国务院在有关文件中第次同意将物资供销，即生产资料 批发领域列入对外开放的范围年，国家对外开放连锁经营 形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点 年月，外商投资产业指导目录中，又将商业零售批发和物 资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外 资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的 外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛 仓储式会员店如德国的麦德龙荷兰的万客隆便利店如日 本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货商品 批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是种现 代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等 优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据 着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计 年美国种零售业态中，超市销售额以的比例而高居榜首 百货仅占，同年日本各种超市销售额也占便利 店占，百货店占。因此，超市在发达国家的商业发展中 占有重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃 尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻 求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好， 国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。 我国超市始于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营 品种较少的商店，虽曾产生过定的轰动效应，但终因市场问题而 导致度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入经济发展的加 快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应用，超市这种现 代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。 随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善， 的超市业也得到了迅速的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢滩锡城，继八佰伴三阳百盛麦德龙之后，欧尚欧倍德佳 乐福等国际大型超市也将陆续亮相。面对国外超市在国内市场 的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所， 引进新的经营理念经营模式服务形式，不断提高自身参与市场 竞争的能力。因此，本项目的建设将是超市业尤其是国内 超市业进步发展的需要。 三商业大厦股份有限公司发展的需要 商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展品牌 经营战略的基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于 全国商业流通领域领先地位，在省同行业综合经济效益排名中 位居前列。股份公司注重产业结构升级，在从单传统百货向连锁 超市电子商务等组合业态的转型中已打下定基础同时，股份 公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开 发以进销分离进价核算单品管理为基础的计算机商品信息管理 系统，电子化网络化现代化的管理格局已初见雏形。然而，面 对即将加入所带来的冲击挑战和飞速发展的经济形势，企 业的生存压力无疑将日益沉重面对即将完全开放的市场与机制 规模技术管理远胜于己的外资商业企业，股份公司的竞争力必 将经受更为严峻的考验。为获得进步的发展，必须打破传统的供 销经营模式，确立大市场大贸易大流通的战略思想，不仅要提 高主业的综合经营效益，更应寻找契机，结合企业自身优势并吸收 先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。 拟投资兴建的东方物流配送中心及超市是个集现代化 物流配送中心和仓储式大超卖中心为体的商品流转和交易的场 所，它的建成对股份公司的经营发展将产生重要作用 第股份公司投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各 经营实体多头对外向供货厂商进货，以及为销售客户消费者 各自上门送货服务所造成的人财物资源分散成本倍增的问题。 通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部 资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货 价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本通过完善的信息处理 和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成体，将 物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可 利用等手段全面掌握